時(shí)隔8月房?jī)r(jià)打了7折，深圳幸福城臻園“辣椒水沖突”背后，舊改資本浮出水面

本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

一場(chǎng)火爆的項(xiàng)目開(kāi)盤，因?yàn)橐黄坷苯匪l(fā)酵為全國(guó)關(guān)注的輿情事件。

4月13日，深圳龍華幸福城臻園以明顯低于周邊的價(jià)格入市，并采取“先到先得”的選房方式，引發(fā)大量購(gòu)房者與房屋經(jīng)紀(jì)人涌入，現(xiàn)場(chǎng)一度發(fā)生沖突。

混亂中，一名保安噴灑辣椒水維持秩序，事件隨即引發(fā)廣泛爭(zhēng)議。

當(dāng)天，開(kāi)發(fā)商深圳市鴻耀泰實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鴻耀泰實(shí)業(yè)”）公開(kāi)道歉。龍華區(qū)則連夜聯(lián)合住建、市監(jiān)、公安等部門成立聯(lián)合調(diào)查組介入調(diào)查，行政拘留涉事人員楊某某，并宣布對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)銷售行為開(kāi)展專項(xiàng)整治。

幸福城臻園售樓處外的等候人群，受訪者供圖

時(shí)隔8個(gè)月，房?jī)r(jià)打了7折

這場(chǎng)久違的熱鬧背后，是一次力度空前的價(jià)格讓利。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2025年7月底，幸福城臻園首批861套房源入市時(shí)，備案均價(jià)為6.46萬(wàn)元/平方米；而此次共推出217套住宅，戶型為建筑面積約66-90平方米的2-3房，備案均價(jià)為4.47萬(wàn)元/平方米。 此次價(jià)格相當(dāng)于此前的約7折。

橫向?qū)Ρ戎苓吺袌?chǎng)，壹成中心第九區(qū)、華盛瓏悅、鴻榮源尚云等二手樓盤最新掛牌價(jià)在5.6萬(wàn)-6.1萬(wàn)元/平方米之間，價(jià)差明顯。

此外，據(jù)多位經(jīng)紀(jì)人反饋，開(kāi)盤當(dāng)天，開(kāi)發(fā)商針對(duì)不同戶型給予85折至87折優(yōu)惠，折后單價(jià)最低約3.8萬(wàn)元/平方米，最低總價(jià)約240萬(wàn)元，“性價(jià)比拉滿”。

由于鴻耀泰實(shí)業(yè)采用“先到先得”策略選房，開(kāi)盤前一晚，售樓處已聚集數(shù)百名購(gòu)房者及經(jīng)紀(jì)人排隊(duì)等候。

資深經(jīng)紀(jì)人王金興向時(shí)代財(cái)經(jīng)回憶稱，其于開(kāi)盤當(dāng)天早上7時(shí)許抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，場(chǎng)外已有大量客戶涌入爭(zhēng)搶號(hào)源，現(xiàn)場(chǎng)一度較為緊張。直至中午12點(diǎn)左右，他的客戶才成功選到房源，當(dāng)時(shí)性價(jià)比較高的66平方米和82平方米戶型已售罄。

截至4月14日凌晨，幸福城臻園本批次房源售出132套，去化率60.83%。相比之下，項(xiàng)目首批房源自入市以來(lái)累計(jì)售出127套，去化率14.75%。

深圳市住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年3月末，龍華新建商品房庫(kù)存達(dá)7091套、70.42萬(wàn)平方米，而當(dāng)月成交量355套、3.56萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，年內(nèi)仍有超過(guò)20個(gè)新盤排隊(duì)入市，去化壓力持續(xù)加大。

“這種市場(chǎng)行為擾亂了正常秩序，對(duì)片區(qū)樓市、全市樓市穩(wěn)定非常不利。” 廣東省住宅政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，盡管個(gè)案會(huì)獲得短期銷售業(yè)績(jī)，但片區(qū)內(nèi)其他類似項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格會(huì)面臨明顯的沖擊。

針對(duì)開(kāi)盤當(dāng)日引發(fā)的輿情及銷售現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)題，鴻耀泰實(shí)業(yè)表示，已啟動(dòng)整改，包括嚴(yán)肅處理涉事人員、完善現(xiàn)場(chǎng)流程與人員配置、加強(qiáng)培訓(xùn)，并建立溝通機(jī)制，接受外界監(jiān)督。

實(shí)業(yè)資本跨界舊改

幸福城臻園的背后并非傳統(tǒng)意義上的房企。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，項(xiàng)目操盤方鴻耀泰實(shí)業(yè)成立于2020年8月，注冊(cè)資本與實(shí)繳資本均為1億元；其控股股東深圳市樺浩泰投資發(fā)展（下稱“樺浩泰投資”）有限公司則成立于2018年。

另?yè)?jù)天眼查顯示，鴻耀泰實(shí)業(yè)和樺浩泰投資的實(shí)際控制人均為李玉泓，其在多家企業(yè)擔(dān)任高管或法人職務(wù)，其中任職總經(jīng)理的仲正實(shí)業(yè)（深圳）有限公司（曾用名：深圳龍益自行車有限公司）早在1990年就已成立，主營(yíng)自行車及零配件、運(yùn)動(dòng)器材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)類型為港澳臺(tái)法人獨(dú)資。

近年來(lái)，仲正實(shí)業(yè)的公開(kāi)動(dòng)態(tài)并不多，而李玉泓相關(guān)企業(yè)這些年的業(yè)務(wù)也主要圍繞房地產(chǎn)展開(kāi)。其中，樺浩泰投資就以股權(quán)投資方式參與房地產(chǎn)領(lǐng)域資本運(yùn)作，重點(diǎn)布局深圳城市更新與住宅開(kāi)發(fā)。

幸福城臻園的前身正是龍華商業(yè)中心城市更新單元，位于龍華老城區(qū)，毗鄰深圳體量最大的商場(chǎng)壹方天地。

該舊改項(xiàng)目體量龐大，由北、中、東、南一、南二共五個(gè)片區(qū)組成，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。其中，北片區(qū)由鴻耀泰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)，即目前的幸福城臻園。

幸福城臻園分為兩個(gè)地塊開(kāi)發(fā)，總用地面積3.16萬(wàn)平方米，總建筑面積約38.95萬(wàn)平方米，容積率分別為9.34、8.79，合計(jì)供應(yīng)住宅2174套，包括972套保障房。按照去年7月和此次開(kāi)盤合計(jì)推出1078套房源計(jì)算，項(xiàng)目面世的房源還不到計(jì)劃供應(yīng)的一半。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，鴻耀泰實(shí)業(yè)的核心團(tuán)隊(duì)并非首次進(jìn)入城市更新領(lǐng)域。

同樣位于龍華清湖片區(qū)的幸福城項(xiàng)目，總建筑面積約39萬(wàn)平方米，由深圳市永晉盈投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“永晉盈投資”）開(kāi)發(fā)，已于2013年入市，項(xiàng)目同樣為龍華區(qū)的舊改。

工商信息顯示，永晉盈投資成立于2010年11月，其法定代表人及總經(jīng)理林友生與鴻耀泰實(shí)業(yè)總經(jīng)理為同一人。兩家公司辦公地點(diǎn)亦位于同一棟商業(yè)大廈，分別為龍華區(qū)龍華街道清華社區(qū)和平東路幸福城商業(yè)大廈A1605、A2003。

值得注意的是，2025年7月，永晉盈投資被深圳市寶安區(qū)人民法院列為被執(zhí)行人，執(zhí)行標(biāo)的金額約1.09億元。