深圳樓市冰與火：一邊捅破天花板，一邊骨折砸盤

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

馬上就是豪宅的市場了。

深圳的豪宅新房，開始釋放熱度。

前海捅破了天花板

終于，位于前海桂灣的海晏府價格確定了。

就在今天（4月14日），項目獲批預售許可——

151套139~194平精裝住宅，備案均價約142000元/㎡，總價區間約1710~3123萬。

這個備案價格，不僅比2022年入市的天健悅灣府、天健悅灣府分別貴約4.62萬/平，約3.94萬/平，比2023年入市的深業云海灣更是貴了約5.07萬/平。

并且，相比比過去前海的新房貴了約23%—55.5%。

所以，這次的海晏府價格也毫無意外地將前海的高端新房價捅到了新高度，成為前海區域新房有史以來最貴的備案價，也徹底坐實了核心區價格門檻被拉升的預期。

海晏府將前海新房備案價拉至歷史最高，也意味著海晏府把前海核心區正式推入14萬+/平的梯隊，前海的新房歷史正式打破長期“10萬+”的價格慣性。

這也釋放出一個確定的信號——核心區真的要貴起來，并且越賣越貴。

這樣的代價就是，同樣的戶型面積段，將會誕生新的錨點，整個前海的門檻將會變得更高。

而這就是單價地王效應。

但即使核心區域門檻被拉升，市場的投票機制依舊堅挺。

據市場消息，海晏府在需要驗資500萬才能看房的情況下，3天到訪的客戶已經超過1000組。

骨折砸盤

但豪宅的另一面，是骨折的新房價。

骨折有多狠呢？

昨天（4月13日）出現在熱搜的幸福城臻園就是最典型的案例。

盡管項目已經65平左右的戶型賣爆了，是因為性價比真的到位了。

65平戶型，備案總價在282.44-292.91萬/套，套均總價約287.28萬。

折后大約是250-260萬/套。

82平戶型，備案總價在359.14-379.76萬/套，套均總價月368.66萬/套

折后總價區間320萬—340萬/套。

89平米備案總價約399.51-427.77萬，套均總價約414.65萬。

折后總價區間約360萬—380萬/套。

折后的價格，比相距約2公里的華越龍苑安居型人才房配售價格還便宜。

2024年3月以及2026年3月位于龍華中心的華越龍苑分別配售兩次。

一次是530套，均為建筑面積約84-90平方米的三房戶型還有一次是495套房源，建筑面積分別為146-150平方米、113-120平方米四房戶型，配售毛坯均價約3.96萬元/平。

所以昨天正式選房，65平戶型不到半小時72套房源已全部選完，82平戶型72套房源也在半小時后賣剩2套頂樓戶型。

（來源：項目銷售現場）

去化速度，相當快。

而這樣的現象，并不是個案。

比如位于坪山馬巒的蘭江璟園，去年9月168套78~112平精裝住宅，備案均價約27200元/㎡，總價區間約210~313萬，依靠現房票安置落地，截止2026年4月14日深圳房地產信息平臺顯示賣剩80套。

項目去年10月就開啟了大力促銷，約78平戶型降至140+萬，約112平戶型降至200多萬。

比如今年1月16日獲批預售的鴻榮源觀城(1棟3單元)，294套89~118平精裝住宅，備案均價約42700元/㎡，總價區間約343~539萬，截止2026年4月14日，深圳房地產信息平臺顯示，還剩余174套，接近三個月的時間，賣了120套。

在這過程中，給出的折扣是約89平戶型，折后約313萬起，是鴻榮源觀城推盤以來約89平戶型的最低折后總價。

而過往同戶型推售的最低備案總約343萬起。

再比如位于坪山石井的傳承啟元府，直線約2公里的位置就是惠州大亞灣邊界，周邊基本沒什么配套，距離14號線沙田站還要走約7.2公里，盡管一期勉強交房，二期及配套因資金鏈斷裂停工，2023年4月及9月項目分別推售的兩個批次共576套房源，但在大力促銷的背景下，除了已經被司法查封的房源，項目已經售罄。

而銷售的中途，項目曾傳出約1.6萬/平的吹風優惠價。

這就意味著，如今深圳的新房市場邏輯正在轉換，盡管不確定是否處于抄底時機，但價格進入購買的心理區間價格后，大家就會毫不猶豫地選擇出手。

這也恰恰說明如今的深圳樓市，市場正處于兩個極端。

一個是優質位置的豪宅，市場反應比較敏感，市場的需求持續旺盛。

另一個是外圍地段的300萬以內的骨折房源，市場會迅速撿漏，個盤銷售表現相對不錯。

只有拿著預算的夾心層群體，仍在觀望。

而這一部分群體現在處于市場最為尷尬的位置——

核心的都買不起，不夠核心的又看不上。

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作者觀點，不代表格隆匯立場