廣東一老板抵押已售廠房，貸款6億跑路，曝光后用假公章投訴文章

日前，房地產開發商廣東信基創新科技園開發有限公司（下稱“信基公司”）利用50余家企業已簽約付款、并實際占有使用多年的廠房，通過偽造資料等手段，到金融機構貸款6億余元坑害業主一案，經網絡曝光披露后，引發各界關注。

2026年4月11日，相關作者收到通知稱，平臺接到權利方對其發表的《廣東一園區老板跑路，將售出廠房再抵押貸款6億，50余家企業中招》涉嫌侵犯名譽/商譽的投訴，因現有信息無法判斷內容是否侵權，暫不對該內容進行處理。并告知作者可提交“不侵權聲明”。隨后，同一投訴人多次投訴后，平臺暫時下架了該文章。

令人驚訝的是，在作者核實平臺移交所謂“權利人”的投訴材料時發現，進行投訴的《說明函》中，加蓋的“廣東信基創新科技園開發有限公司”的印章，竟然是偽造的假公章！

相關法律人士指出，該公司劣跡斑斑，在將已出售給業主的廠房拿去抵押貸款一案中，涉嫌偽造業主企業公章、偽造企業法人簽名、虛構企業租賃合同和業主知情書等，對業主房產進行二次抵押，此番面對輿論監督和群眾提出合理訴求要求過戶廠房時，不積極處理問題，反而多次用假公章投訴媒體文章，企圖壓制曝光、掩蓋事實真相。如此目無法紀的行為，其究竟想掩蓋的是什么問題？

事件回放：已售廠房被開發商偽造資料再次抵押貸款，跑路后被牽連查封

由信基公司開發的信基科技園項目，坐落在廣東省肇慶市高要區金利鎮，是當地重點打造的《廣東汽車零部件產業園》核心項目。

2019年前后，信基公司啟動項目招商，憑借產業集群的發展前景、招商部門的全程服務，以及政企聯動的良好營商環境，迅速成為在珠三角乃至大灣區中小企業主投資興業的熱門選擇，承載了無數創業者扎根廣東、興業發展的美好愿景。

2019年至2021年，來自全國各地的近百名企業主，以均價4300元/平方米的價格，購入信基公司開發的廠房，面積在數千至上萬平方米不等。據雙方簽訂的廠房買賣合同顯示，開發商負責為售出的每棟廠房辦理獨立產權，產權年限50年。

然而，這份對園區與地方發展的信任，最終演變成一場精心策劃的騙局。50余家傾盡全部身家、斥資數千萬乃至上億元投資興業、助力地方產業升級的企業主，萬萬沒有想到，在廠房已完成銷售收樓實際占有使用后，信基公司竟通過偽造業主企業公章、偽造企業法人簽名、虛構企業租賃合同和業主知情書等違法手段，將數十棟已售廠房分批抵押給多家銀行、小貸公司及個人，套取6.4億巨額貸款，并在肇慶市自然資源局高要區不動產登記中心成功進行了抵押登記。

2024年底，信基公司老板余學聰跑路，多家建筑商和金融機構蜂擁而至，對這些已經交付使用的廠房申請法院，到肇慶市自然資源局高要區不動產登記中心進行了輪候查封。

截至到2026年4月初，部分廠房債權已被成功拍賣，一些廠房還在執行拍賣，近一年多的時間，50余家企業主人心惶惶，無法安心生產，到處維權。隨著相關訴信基公司和相關金融機構的執行異議之訴不斷敗訴，后續維權難度，已可想而知。

工業廠房全流程監管：誰在管？管什么？法律依據是什么？

據悉，工業園區項目從拿地、建設、預售、買賣、資金監管、辦證到抵押，全程由多部門按法規層層監管。而一旦某環節失守，就會出現信基科技園式“預售證合法、資金被挪用、被他人抵押、辦證難”的悲劇。

現在，人們普遍關注的問題是，信基科技園項目已取得《商品房預售許可證》，本應受到嚴格監管，當地住建局、自然資源局、金融監管局、監控銀行等單位，究竟應當履行哪些法定職責與監管義務？

結合國家、廣東省、肇慶市相關法規及政策，我們對各方監管責任逐一梳理，慘痛教訓之下，以案為鑒、厘清權責、警示后人。

首先，在建設階段，肇慶市高要區自然資源局、住建局，會依據《土地管理法》《城鄉規劃法》《建筑法》，自然資源局負責審批工業用地、核發《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，確保土地用途、建設工程符合城鄉規劃要求。住建局負責核發《建筑工程施工許可證》，監管施工安全和工程質量。

其次，在預售、買賣階段，肇慶市高要區自然資源局、住建局，會依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》，住建局負責核發《商品房預售許可證》、監管網簽備案 。自然資源局負責不動產權籍審核、預告登記、首次登記、抵押登記、產權過戶。

其三、對案涉房屋預售資金的監管，肇慶市高要區住建局、中國人民銀行肇慶市分行、國家金融監督管理總局肇慶監管分局、監控銀行，會依據《肇慶市商品房預售資金監管實施辦法》，住建局負責：定監管賬戶、審批資金撥付、監督專款專用（建樓用）。中國人民銀行肇慶市中心支行、國家金融監督管理總局肇慶監管分局按各自職責對監控銀行的預售資金監管行為進行監督檢查。

有證銷售為何成“脫管”，監管責任誰來擔？

依據《肇慶市商品房預售資金監管實施辦法》第十四條、第十五條、第十六條和第十七條規定：監控銀行須按核準撥付預售監管資金，嚴禁轉入基本賬戶、現金支付及擅自劃扣，需每日推送數據、每月報送報表。非監管銀行須配合按揭款劃轉并推送信息，按揭款未入賬應協助追繳，賬戶異常需2個工作日內函告監管部門。

經查詢，信基科技園項目分別在中國農業銀行肇慶高要支行、廣東農村商業銀行高要支行、廣東華興銀行肇慶分行設立了三個商品房預售資金監管專用賬戶。按規定，這些賬戶本應專款專用，保障業主權益與工程建設，可實際情況卻疑點重重。

首當其沖的，是監管賬戶的資金狀態成謎。《肇慶市商品房預售資金監管實施辦法》規定，監管銀行需嚴控資金撥付、實時報送數據、確保按揭款全額入賬，嚴禁擅自劃轉或挪用。但監管賬戶內的資金卻始終模糊不清，是否所有商品房預售款都進了監管賬戶？監管賬戶里是否還有資金，是否真正用于工程建設、農民工工資支付等合規用途。本案中，監管銀行是否按要求及時預警資金異常，是否切實筑牢預售資金監管防線？

就在資金去向遭到廣泛質疑時，更令人詫異的情況浮出水面：廣東農村商業銀行高要支行、廣東華興銀行肇慶分行，這兩家承擔資金監管職責的銀行，竟成為了該項目房產的抵押權人！

這一發現直接打破了監管與被監管的邊界。

監管銀行本應是預售資金的“守護者”，負責核查房產銷售狀態、監督資金安全，卻轉而成為房產抵押的利益方，形成“既當裁判、又下場參賽”的局面。而圍繞這兩家銀行的抵押行為，背后更是迷霧重重：究竟是先有在建工程抵押，后有預售銷售？還是已售房產被違規二次抵押？抵押與預售的時間線、先后關系難以厘清，抵押的審批流程、資金去向均有待徹查。

針對信基科技園項目存在的在建工程先行抵押、后設立商品房預售資金監管賬戶，或企業購房后又被違規辦理二次抵押等問題，作為預售資金監管銀行，同時又作為案涉項目抵押權人，其雙重身份存在明顯利益沖突。在房屋已對外出售、購房款或未按規定全額進入監管專戶的情況下，仍繼續持有或新設抵押權，未依法履行預售資金監管義務，已違反商品房預售資金監管相關規定，侵害了購房企業合法權益，相關抵押行為的合法性與合理性存疑。

相關法律人士指出，由此可見,中國人民銀行肇慶市中心支行，在依法指導商業銀行規范監管賬戶開立、使用與管理，對賬戶違規操作的糾正、督導缺位；國家金融監督管理總局肇慶監管分局，對商業銀行預售資金監管的合規性、操作風險開展有效監督檢查，對銀行違規放貸、違規抵押、未履行到監管義務。

目前來看，監管部門介入調查的重點，是核查三家監管銀行的履職情況、資金流向軌跡，以及農商行、華興銀行抵押的合法性。

相關法律人士指出，依據《廣東省商品房預售管理條例》第三十條規定：預售人在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用賬戶內的款項，在項目竣工之前，只能用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。依據《廣東省商品房預售管理條例》第四十一條的規定：銀行違反本條例第三十三條第二款支付商品房預售款和房地產交易登記機構違反本條例第三十條第一款規定同意使用商品房預售款的，上一級主管部門應當責令其改正和追回流失款項；給預購人造成損失的，依法承擔連帶責任。

信基科技園屬于商品房，適用商品房相關法律嗎？

本案中，關于信基科技園是否適用商品房的相關法律，可依據現行法規予以清晰界定。

相關法律人士指出，根據《城市房地產管理法》，國有土地上的房地產開發、交易均適用該法，商品房預售必須取得預售許可；《城市房地產開發經營管理條例》明確，依法取得預售許可證對外銷售的，屬于合法商品房預售行為；《廣東省商品房預售管理條例》則對預售商品房作出明確定義，并規定了嚴格的預售許可條件；只要該項目由房地產開發企業開發建設、以商品房形式對外銷售并辦理預售許可，即屬于法律意義上的商品房，應當適用商品房管理、預售資金監管等相關法律規定。

基于此，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》、《廣東省商品房預售管理條例》，2019年至2023年，肇慶市高要區住建局為廣東信基創新科技園項目核發了十三本及以上《廣東省肇慶市商品房預售許可證》，并按規定要求其在中國農業銀行肇慶高要支行、廣東農村商業銀行高要支行、廣東華興銀行股份有限公司肇慶分行開立了三個商品房預售資金監管專用賬戶。

綜上，有證即入法，持商品房預售證的工業廠房應納入全監管，企業購房同樣享受保交樓法治保障。

相關法律人士指出：依據《廣東省商品房預售管理條例》第二條：本條例所稱預購人，包含購入預售商品房的單位與個人兩類主體。在該案例中，信基科技園工業廠房由各企業購置，雖不適用《消費者權益保護法》中自然人消費者的定義，但項目一旦取得商品房預售許可證，案涉房屋即依法屬于預售商品房，其法定屬性不因購買主體為企業而改變。開發企業與相關監管部門均負有法定保障義務，不得以購房主體為企業為由規避、免除自身應承擔的法定責任。

當前，部分工業廠房項目以商品房模式對外預售，社會上存在一種誤區：認為購買主體為企業單位、并非自然人消費者，便不屬于商品房保護范疇，無需執行預售資金全額監管與保交樓制度。

對此，結合現行法律法規與條例定義，明確法律邊界與監管底線：凡已取得商品房預售許可證的工業廠房，無論購買主體是單位還是個人，均應納入商品房預售資金全額監管，商品房預售資金監管是保交樓、保民生、保穩定的法定底線，應嚴格落實保交樓各項法定要求。

相關法律人士指出，依據《廣東省促進中小企業發展條例》第八章權益保護：第五十七條，依法保護中小企業及其出資人的財產權、經營自主權等合法權益。此外，該條例的第五十八條表明，從廣東省到市、縣、區人民政府，都設有企業合法權益被損害的維權服務途徑。

在《肇慶市2025年政府工作報告》中，也有提及在重點領域風險有效防范化解內容。相關部門出臺的促進房地產業高質量發展21條措施，明確了推動房地產市場逐步回穩和轉型，新建商品房均價連續兩年實現正增長，攻堅克難完成“保交樓”、“保交房”年度任務。穩妥處置“半拉子”工程，非法集資、涉眾金融等領域問題得到有效治理。“保交樓”、“保交房”相關工作部署已先后寫入2025年及2026年市政府工作報告。

有企業主表示，相信當地政府會全力妥善處置此類歷史遺留問題，切實保護中小企業主和人民群眾的合法權益，不斷夯實城市平穩健康發展的根基。