業(yè)主反價(jià)130萬！廣州二手房殺瘋了：14萬套庫(kù)存，只有這類房能漲

4月初，珠江新城保利心語。 一套三房的買賣合同已經(jīng)擬好，只等買賣雙方簽字。 業(yè)主接了個(gè)電話，掛斷后對(duì)買家說：“不好意思，這套房我們不賣了。 ”買家試探著加價(jià)20萬、30萬，業(yè)主只是搖頭。 最后這套房以什么價(jià)格成交，買家沒有被告知。 但同小區(qū)另外兩套相近面積房源的掛牌價(jià)，幾乎在同時(shí)上調(diào)了。

這不是孤例。 在黃埔萬科城市之光，一套92平的三房，業(yè)主最初掛出300萬試探市場(chǎng)。 消息放出當(dāng)天，幾十個(gè)中介的電話打了進(jìn)來，都說有客戶想看房。 幾組客戶看完之后，業(yè)主當(dāng)場(chǎng)把價(jià)格提到了330萬。

2026年3月，廣州市二手住宅網(wǎng)簽了10785套，面積105.33萬平方米。 這個(gè)數(shù)字環(huán)比增長(zhǎng)了141.38%。 單月網(wǎng)簽量突破一萬套，成為市場(chǎng)回暖的一個(gè)明確信號(hào)。 與此同時(shí)，全市的二手房掛牌量維持在14.2萬套左右的高位。

一個(gè)關(guān)鍵的變化是，新增房源的掛牌速度慢下來了。 賣房子的人開始變少，想買房的人卻在增多。 廣州市住房政策研究中心主任唐志淵觀察到，春節(jié)后一二手住宅的網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)幾周增長(zhǎng)，到訪量、帶看量、認(rèn)購(gòu)量和簽約轉(zhuǎn)化率都在逐周提升。

業(yè)主的心態(tài)，就在這種供需關(guān)系的微妙變化中，逐漸變硬了。

番禺萬博的和樾府，平時(shí)一個(gè)月大概成交三四套，但在3月，這個(gè)數(shù)字直接沖到了27套。 僅僅一個(gè)周末，就賣掉了7套。 對(duì)口東風(fēng)東小學(xué)和廣雅中學(xué)的學(xué)位，讓這個(gè)樓盤在特定的季節(jié)里成了硬通貨。

海珠的康鷺、瀝滘等正在進(jìn)行舊改的片區(qū)，手持“房票”的拆遷戶獲得了直接進(jìn)入核心區(qū)購(gòu)買二手房的通道。 幾十上百個(gè)這樣的強(qiáng)勁購(gòu)買力同時(shí)涌入，對(duì)局部市場(chǎng)的供需形成了直接的沖擊。

這些能夠漲價(jià)的房子，似乎都遵循著一些相似的規(guī)律。

樓齡新是一個(gè)基礎(chǔ)。 像萬科城市之光、萬博和樾府，都是近幾年才交付的次新房。 它們擁有相對(duì)現(xiàn)代的戶型設(shè)計(jì)、良好的小區(qū)園林和物業(yè)管理。 在貝殼平臺(tái)上，城市之光F區(qū)3月份的成交單價(jià)在3.8萬到3.9萬元每平方米之間，價(jià)格穩(wěn)中有升。 而樓齡更舊、位置靠路且是超高層的A區(qū)，最近的成交還停留在1月份，單價(jià)在3.4萬到3.5萬元。

不可復(fù)制的配套是核心價(jià)值。 近地鐵是一個(gè)幾乎不變的要求。 萬博和樾府有地鐵和名校雙加持。 萬科城市之光不僅是地鐵上蓋，還對(duì)口華師附小黃埔實(shí)驗(yàn)學(xué)校，能直升黃埔廣附東校區(qū)，這屬于黃埔區(qū)第一梯隊(duì)的教育資源。 對(duì)于許多家庭來說，這是無法用距離衡量的吸引力。

戶型則指向了真實(shí)的居住需求。 90到120平方米的實(shí)用三房，南北通透，如果還能帶一個(gè)大陽臺(tái)，在市場(chǎng)上就格外受歡迎。 新的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范讓這類次新房的實(shí)用率，往往遠(yuǎn)超十年前甚至更早的老房子。

市場(chǎng)的另一面，是那些依然沉默的房源。

天河區(qū)一些樓齡超過20年、沒有電梯、戶型不佳的“老破小”，即便掛著核心地段的名頭，也難逃無人問津的命運(yùn)。 有觀點(diǎn)指出，廣州二手房掛牌量中，很大一部分正是這些掛在網(wǎng)上卻鮮有人點(diǎn)擊的老舊小區(qū)房源。 它們的成交周期被拉長(zhǎng)，業(yè)主往往需要給出更大的降價(jià)空間，才可能換來一次帶看的機(jī)會(huì)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，近期一個(gè)好的跡象是，二手房掛牌量的增幅開始下降，而且部分區(qū)域，特別是中心區(qū)學(xué)位房的二手房掛牌價(jià)格開始止跌。 他認(rèn)為，如果市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，換房鏈條會(huì)循環(huán)得更快、更暢通一些。

這或許解釋了當(dāng)前市場(chǎng)情緒的來源。 當(dāng)一部分人開始相信價(jià)格不會(huì)再跌，甚至可能上漲時(shí)，買賣的邏輯就改變了。 從“怕賣不掉”轉(zhuǎn)向“怕賣虧”，只需要一點(diǎn)市場(chǎng)溫度的傳導(dǎo)。

于是，在珠江新城，保利心語有房源跳漲100萬，另一套107.85平方米的三房更是跳漲130萬，總價(jià)達(dá)到980萬。 在黃埔，萬科城市之光那套92平的房子，從300萬到330萬，只用了一天。

數(shù)據(jù)顯示，3月份廣州二手住宅成交中，60至90平方米的戶型占比達(dá)到33.20%，環(huán)比提升了2.29個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)三個(gè)月位居首位。 同時(shí)，90至120平方米和120至144平方米戶型的成交占比也在增長(zhǎng)。 改善型需求與剛性需求，正在同步釋放。

付款方式也反映了市場(chǎng)信心的變化。 3月份，按揭付款的比例環(huán)比增長(zhǎng)了13.64個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了50.56%。 這意味著，超過一半的買家愿意使用金融杠桿，他們對(duì)未來的收入預(yù)期和房?jī)r(jià)走勢(shì)，持有相對(duì)樂觀的態(tài)度。

然而，回暖是結(jié)構(gòu)性的。 中心區(qū)域、擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)位的房源領(lǐng)漲，而配套薄弱的外圍板塊，漲幅則相對(duì)平緩。 這種分化清晰地將市場(chǎng)割裂開來。

14萬套的掛牌庫(kù)存像一片深邃的海洋，但真正能引起波瀾、價(jià)格上浮的，可能只是其中一部分。 那些樓齡新、地段好、有地鐵、帶學(xué)位、戶型實(shí)用的房子，構(gòu)成了所謂的“硬通貨”。 它們?cè)谶@個(gè)春天率先感受到了暖意。

而剩下的房源，則依然停留在上個(gè)季節(jié)的溫度里，等待著一個(gè)更確定的信號(hào)，或者一個(gè)更能接受現(xiàn)實(shí)的價(jià)格。