深圳、上海，房?jī)r(jià)被誤判了

深圳好盤推薦

龍華迎來(lái)近十年“真豪宅”——中海云頌玖章！深圳龍華目前最好、配置最高的新規(guī)產(chǎn)品！

值得買的幾大理由：價(jià)格倒掛、一站福田、低密稀缺豪宅、名校加持。

第一、周邊豪宅水榭山掛牌價(jià)12-17萬(wàn)/㎡，圣莫麗斯掛牌價(jià)8-12萬(wàn)/㎡，預(yù)計(jì)有10%—30%價(jià)差；

第二、區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，一站福田CBD，兩站北站CBD，市級(jí)重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)，700億投資加持，具備跑贏大盤潛力；

第三、2.8低容積率新規(guī)產(chǎn)品，在核心區(qū)屬于稀缺供應(yīng)，未來(lái)交易擁有一定定價(jià)權(quán)；

第四、學(xué)區(qū)劃分屬于深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校龍華學(xué)校，“四大名?！敝患映?！

預(yù)計(jì)5月份入市，該樓盤不限購(gòu)，外地朋友也可購(gòu)買。目前云端展廳已開放，需驗(yàn)資200萬(wàn)，感興趣可以直接聯(lián)系售樓處官方資深經(jīng)理，預(yù)約參觀——

聲明：由于樓盤尚未入市，樓盤具體信息、價(jià)格以官方最終公布為準(zhǔn)，以上內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成購(gòu)買建議。

作者：余飛

01

高盛最新預(yù)測(cè)

近日，高盛發(fā)布的一份對(duì)中國(guó)上海、深圳樓市的預(yù)測(cè)，刷屏了。

其核心觀點(diǎn)是：

上海和深圳兩個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒃诮衲甑子|底，復(fù)蘇時(shí)間較其他一線和二線城市提前6個(gè)月至24個(gè)月。上海和深圳的房?jī)r(jià)將在2025年底至2028年底期間上漲15%。

去年年底，私募魔女李蓓也發(fā)表過(guò)類似觀點(diǎn)：

本輪房地產(chǎn)調(diào)整已持續(xù)4年多，后續(xù)有望迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)10年的上升周期！當(dāng)然，其中也不會(huì)一帆風(fēng)順。

高盛預(yù)測(cè)的邏輯在于，滬深樓市會(huì)與香港樓市形成聯(lián)動(dòng)。

香港樓市已經(jīng)走出了這一輪調(diào)整底部，去年年中開始反彈。

2025年，香港樓價(jià)指數(shù)當(dāng)年已上漲3.25%：一手新房成交量達(dá)2.06萬(wàn)宗、成交金額2256億港元，分別同比上升21.9%、8.2%；二手成交3.98萬(wàn)宗、成交金額2917億港元，分別同比上升17.9%、20.4%。

高盛認(rèn)為，從人口、產(chǎn)業(yè)、購(gòu)買力、供給、財(cái)富效應(yīng)五個(gè)維度來(lái)看，上海與深圳在各城市中綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，必然會(huì)跟隨香港樓市的步伐進(jìn)入上漲通道。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，似乎也在支撐他這一觀點(diǎn)。

3月份北上廣深四大一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比集體上漲，北京二手房均價(jià)環(huán)比上漲0.6%，上海上漲0.4%，廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%。

李蓓的觀點(diǎn)背后的邏輯則在于，她認(rèn)為：

第一，在需求端，他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定銷售面積中樞在10~12億平米，而當(dāng)前房地產(chǎn)銷售面積僅在7、8億平米左右，顯著低于長(zhǎng)期中樞水準(zhǔn)，因此，當(dāng)下是超跌。

第二，供給側(cè)視角再看，今天房地產(chǎn)行業(yè)格局已發(fā)生翻天覆地巨變。

一方面，約90%的房企退出市場(chǎng)或不再拿地，比如百?gòu)?qiáng)房企這2年幾乎7成已經(jīng)0拿地了，整個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度還是大幅緩和了。雖然粥少了，但僧更少了！

另一方面，存活下來(lái)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，新推樓盤凈利率已經(jīng)高達(dá)10%以上。

用時(shí)下流行的話來(lái)講，無(wú)論是高盛還是李蓓，所說(shuō)都有點(diǎn)道理，但是不多。

02

這是誤判

高盛的部分內(nèi)容是對(duì)的，拋開北京這個(gè)行政催生出來(lái)的強(qiáng)城不說(shuō)，從市場(chǎng)化角度看，上海、深圳無(wú)疑是中國(guó)內(nèi)地城市中被市場(chǎng)化力量催生出來(lái)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的兩座城市。

也正因此，上海被視作中國(guó)樓市的信仰，而深圳則被視作中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)。數(shù)據(jù)和結(jié)果也在佐證著這兩座城市的定位。

作為中國(guó)樓市信仰的上海，是本輪房?jī)r(jià)調(diào)整當(dāng)中最耐扛的城市，沒有之一。在這一輪調(diào)整周期當(dāng)中，上海新房?jī)r(jià)格異常堅(jiān)挺，而二手房?jī)r(jià)格跌幅主要集中在外圍。

深圳，則完美體現(xiàn)了樓市風(fēng)向標(biāo)功能。上一輪樓市大牛始于深圳，2015年深圳率全國(guó)之先發(fā)起上漲攻勢(shì)，之后星星之火形成了燎原之勢(shì)。

同樣，這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整，仍始于深圳。2021年2月份深圳發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)，拉開了中國(guó)樓市全面調(diào)整序幕。

但高盛認(rèn)為滬深樓市會(huì)與香港樓市形成聯(lián)動(dòng)，會(huì)被香港樓市帶動(dòng)上漲，這一觀點(diǎn)明顯不靠譜。

因?yàn)閮牲c(diǎn)：

第一，香港獨(dú)一無(wú)二。

1，香港和內(nèi)地城市完全不同，獨(dú)一無(wú)二且無(wú)可取代。更關(guān)鍵的是，香港與內(nèi)地是兩個(gè)市場(chǎng)。

2，香港這一輪屬于小調(diào)整，其調(diào)整的原因跟隨美國(guó)加息。

香港樓市這一輪下跌，始于2022年。

2022年受疫情影響疊加加息影響，香港遭遇了資金撤離、經(jīng)濟(jì)疲軟、人口轉(zhuǎn)向、利率狂飆，共同迫使香港房?jī)r(jià)大轉(zhuǎn)向。

其關(guān)鍵力量是加息。

去年年中開始上漲，背后的推動(dòng)力則是降息疊加人才涌入。

2024年開始，美元進(jìn)入了降息周期，過(guò)去兩年美聯(lián)儲(chǔ)共四次降息，每次降息25個(gè)基點(diǎn)。

而港元與美元在聯(lián)系匯率制下深度綁定，香港去年也跟隨美聯(lián)儲(chǔ)六次降息。分別是：

2024年9月18日，降息50個(gè)基點(diǎn)；2024年11月8日，降息25個(gè)基點(diǎn)；2024年12月19日，降息25個(gè)基點(diǎn)；2025年9月15日，降息25個(gè)基點(diǎn)；2025年10月30日，降息25個(gè)基點(diǎn)；2025年12月11日，降息25個(gè)基點(diǎn)。

兩年六次降息，利率從2024年8月份的5.75%降至如今的4%。

寬松利率之下，對(duì)香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了全面而深遠(yuǎn)的影響，總體呈現(xiàn)積極提振效應(yīng)，尤其在樓市復(fù)蘇、企業(yè)融資成本下降、股市流動(dòng)性改善等方面成效顯著。

而香港是一個(gè)金融與房產(chǎn)為依托的城市，金融與房產(chǎn)回暖，經(jīng)濟(jì)自然向好。

此外，全球大環(huán)境變動(dòng)之下，尤其是全球大脫鉤之下，香港成為內(nèi)地出海的首選地，內(nèi)地很多人才涌入香港。

數(shù)據(jù)顯示，高才通2022年底開通，3年時(shí)間，香港各項(xiàng)人才計(jì)劃收到近60萬(wàn)宗申請(qǐng)，41萬(wàn)宗獲批，其中內(nèi)地人才約30萬(wàn)宗。截至今年2月底，已有近28萬(wàn)人才來(lái)港工作和發(fā)展。

人才、資金涌入，成就了香港樓市的快速見底反彈。

而且，從另一個(gè)層面來(lái)說(shuō)，香港正在虹吸內(nèi)地?zé)徨X，一定程度上拉長(zhǎng)了內(nèi)地一線城市見底的時(shí)間。

3，迪拜資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)香港。

今年爆發(fā)的美以伊戰(zhàn)爭(zhēng)，讓迪拜資金轉(zhuǎn)投香港。

過(guò)去兩年，迪拜成了全球炒房客的熱土，但一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)讓人看清楚了迪拜的不安全性。

在這種背景下，香港的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)了。一方面背靠中國(guó)大陸，是全球最安全的地帶之一。另一方面，全球自由貿(mào)易之地。

兩者優(yōu)勢(shì)疊加，原本要投入迪拜的資金涌入香港。

香港商報(bào)披露：

全球資金一直在流動(dòng)。中東局勢(shì)不穩(wěn)，交通一度近乎停頓，令資金開始轉(zhuǎn)移至香港。

這樣的優(yōu)勢(shì)，上海沒有，深圳更沒有。因此，上海、深圳樓市無(wú)法與香港同頻。

第二，上海、深圳房?jī)r(jià)并未見底。

香港這一輪調(diào)整的核心是加息，以上海、深圳為代表的內(nèi)地城市，房?jī)r(jià)下降的原因并不是。

這一輪全國(guó)房?jī)r(jià)普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，都遠(yuǎn)超城市本身的購(gòu)買力和支撐力，也就是我常說(shuō)的“德不配位”。

雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩(wěn)定。

這種情況下，哪來(lái)的信心與底氣背負(fù)房貸買房？

更關(guān)鍵的是，從房?jī)r(jià)收入比角度看，上海、深圳的調(diào)整并未見底。

之前本號(hào)寫過(guò)一篇南京房?jī)r(jià)快要見底的文章，核心邏輯就是房?jī)r(jià)收入比。

國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間為3-6年。

南京2025年人均可支配收入為78243元，南京公布的第七次人口普查戶均人口為2.48人，二手房均價(jià)為1.61萬(wàn)元/平方米。

以此則可計(jì)算當(dāng)下南京的房?jī)r(jià)收入比=（1.61萬(wàn)元/平方米×90平方米）÷（78243元/人·年×2.48人）=7.5年。

無(wú)論是從房?jī)r(jià)調(diào)整的幅度，目前1.61萬(wàn)元的絕對(duì)均價(jià)，還是7.5年的房?jī)r(jià)收入比，均意味著南京的房?jī)r(jià)已經(jīng)非常接近合理區(qū)間的上沿。

換句話說(shuō)，從“估值”的角度來(lái)看，南京的房?jī)r(jià)的確正在接近底部區(qū)域。當(dāng)然，見底并不意味著反彈，而是會(huì)陷入漫長(zhǎng)的底部橫盤周期。

以此同理可計(jì)算，上海的房?jī)r(jià)收入比=（55075元/平方米×90平方米）÷（91987元/人·年×2.63人）=20.5年。

深圳的房?jī)r(jià)收入比=（5.81萬(wàn)元/平方米×90平方米）÷（84945元/人·年×2.25人）=27.4年。

距離國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間，甚遠(yuǎn)。

03

價(jià)格低，仍未可知

有人可能會(huì)嗤之以鼻，畢竟高盛可是國(guó)際大機(jī)構(gòu)，身份上的懸殊，讓我的反駁顯得蒼白。

但我的優(yōu)勢(shì)在于，他們高居云端，憑數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)，而我貼地行走，懂得當(dāng)下國(guó)民深深的疲憊感，懂得當(dāng)下賺錢的難度，懂得大家對(duì)未來(lái)預(yù)期的迷茫。

當(dāng)下的很多人，在難以增加收入的背景下，不是想著如何去增加收入，而是想著如何減少不必要的消費(fèi)，屬于一種防御狀態(tài)。

去年以來(lái)多次出現(xiàn)消費(fèi)貸、房貸負(fù)增長(zhǎng)，今年一季度央行披露的數(shù)據(jù)顯示，住戶部門短期貸款再度減少1640億元，都是最好的佐證。

試問(wèn)，這樣的背景下，這樣的預(yù)期下，誰(shuí)還敢背負(fù)房貸負(fù)重前行？

本號(hào)不斷強(qiáng)調(diào)過(guò)，要快速實(shí)現(xiàn)價(jià)格平衡，一方面要不斷縮小房?jī)r(jià)與收入之間的差距，要么提升民眾的收入，要么不斷降低房?jī)r(jià)。另一方面，恢復(fù)信心。

無(wú)論是縮小房?jī)r(jià)收入比，還是恢復(fù)信心，都得基于經(jīng)濟(jì)回暖、就業(yè)回暖。

而就目前全球格局以及國(guó)內(nèi)大環(huán)境來(lái)看，經(jīng)濟(jì)回暖仍撲朔迷離。

美以伊戰(zhàn)爭(zhēng)帶來(lái)的全球輸入性通脹，對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響具有一定的滯后性，這一影響會(huì)在二季度明顯顯現(xiàn)。

除此之外，影響樓市基本盤的人口數(shù)據(jù)，也不甚好看。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

全年出生人口792萬(wàn)人，人口出生率為5.63‰；死亡人口1131萬(wàn)人，人口死亡率為8.04‰；人口自然增長(zhǎng)率為-2.41‰。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

792萬(wàn)新生兒，直接跌破了800萬(wàn)，創(chuàng)下新低。

少子化之下，全國(guó)人口于2021年見頂，2022年開始減少，當(dāng)年減少了85萬(wàn)人，2023年加速減少，減少了208萬(wàn)人。2024年減少139萬(wàn)人，2025年減少339萬(wàn)人。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化率已經(jīng)從2010年的49.9%提升到2025年的67.9%。

這意味著兩個(gè)關(guān)鍵變化：

一是新增住房需求在逐漸減少；

二是住房需求的主體，從首次購(gòu)房轉(zhuǎn)向改善型住房與存量置換。

住房需求結(jié)構(gòu)變化的結(jié)果，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)從過(guò)去的“規(guī)模擴(kuò)張”，進(jìn)入到存量博弈階段。

再次，從金融體系看，房地產(chǎn)去杠桿仍在繼續(xù)。

根據(jù)中國(guó)人民銀行數(shù)據(jù)，2020年末中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額曾達(dá)到49.6萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款的比例超過(guò)28%。

而近幾年這一比例持續(xù)下降。房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)降至個(gè)位數(shù)，按揭貸款增長(zhǎng)明顯放緩。

這意味著金融體系正在主動(dòng)降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

當(dāng)人口紅利見頂、金融杠桿下降、政策重心轉(zhuǎn)移三者疊加時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯就會(huì)發(fā)生根本變化。

未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，大概率會(huì)呈現(xiàn)“三個(gè)分化”。

第一，城市分化。

人口仍在流入的一線城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市，房?jī)r(jià)會(huì)逐步趨穩(wěn)。原因很簡(jiǎn)單，人口仍然是房地產(chǎn)最核心的支撐。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年人口凈流入規(guī)模較大的城市主要集中在中心城市。

這些城市的住房需求不會(huì)消失，只是增速放緩。

但人口持續(xù)流出的三四線城市，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)很難逆轉(zhuǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)最根本的邏輯就是人口決定需求。

第二，新房與二手房分化。

未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)會(huì)從新房轉(zhuǎn)向二手房。

中國(guó)住房存量已經(jīng)非常龐大。住建部數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)超過(guò)300億平方米。

在這種情況下，新房市場(chǎng)的規(guī)模必然逐漸縮小，而二手房交易比重會(huì)持續(xù)上升。

發(fā)達(dá)國(guó)家普遍如此，比如美國(guó)二手房成交量長(zhǎng)期占住宅交易的80%以上。

中國(guó)未來(lái)大概率也會(huì)向這一結(jié)構(gòu)靠攏。

第三，價(jià)格走勢(shì)分化。

未來(lái)房?jī)r(jià)整體走勢(shì)大概率是：

核心城市橫盤或溫和上漲，普通城市長(zhǎng)期緩慢下行。

這也是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

日本東京房地產(chǎn)市場(chǎng)在1990年泡沫破裂后，房?jī)r(jià)用了將近二十年才逐漸穩(wěn)定；美國(guó)2008年房地產(chǎn)危機(jī)之后，多數(shù)城市房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)七八年的橫盤期。

中國(guó)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大概率也會(huì)走向類似結(jié)構(gòu)。

因此，從更長(zhǎng)周期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)不會(huì)崩塌，但也很難再重回過(guò)去的黃金時(shí)代。

房地產(chǎn)正在從“經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)”，逐步變成一個(gè)普通的民生行業(yè)。

換句話說(shuō)，房地產(chǎn)不會(huì)消失，但房地產(chǎn)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

這一點(diǎn)，最好的證據(jù)就是，越來(lái)越多的地方“住建局”已經(jīng)改成了“住更局”。

一字之變，是一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，是另一個(gè)時(shí)代的開啟。

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