珠海樓市：反向換房的人越來越多

近二年時間，大家有沒有發(fā)現(xiàn)，反向置換的現(xiàn)象在珠海樓市悄然興起。

簡單來說就是，就是大家買房的選擇已經(jīng)從往年排隊賣樓、凌晨刷卡賣房的珠海西區(qū)，慢慢轉(zhuǎn)移到了珠海市內(nèi)里來了。

過去二十余年，中國樓市的主流置換邏輯始終是 “由內(nèi)向外”：

剛需群體從核心城區(qū)外溢到遠(yuǎn)郊板塊，用距離換空間；

改善群體從老城區(qū)奔向新城區(qū)，用老破小換遠(yuǎn)大新。

在珠海，這條路徑曾具象化為 “香洲向西，主城向海”無數(shù)購房者沿著珠海大橋、香海大橋、洪鶴大橋向西奔赴斗門、金灣，從先前航空新城、湖心新城、白蕉新城的成交數(shù)據(jù)來看，至少大家是愿意往西區(qū)這邊買房的，之前西區(qū)也因此常年霸占珠海樓市成交榜首。

但現(xiàn)在，想賣房置換的人很多，面對市場調(diào)整周期，不同情況的業(yè)主，選擇的策略也天差地別。

一股 “反向換房” 的浪潮正在珠海樓市悄然興起：越來越多的人開始拋售西區(qū)的房產(chǎn)，哪怕承擔(dān)數(shù)十萬的虧損也要向香洲主城回流；曾經(jīng)被剛需奉為 “上車圣地” 的西區(qū)板塊，正在被越來越多的購房者拋棄；

而與之形成鮮明對比的，是香洲主城的成交量開始強勢逆勢，甚至市內(nèi)的別墅產(chǎn)品最近也是頻頻有成交，這你受得了嗎？？？

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年珠海一手別墅成交約133套，其中疊墅成交約34套，折算月均去化近3套左右。

以前的高凈值客戶如果買別墅首選遠(yuǎn)郊的山海別墅，看重環(huán)境和面積；但現(xiàn)在，大家首選的是主城核心區(qū)的城市別墅，最看重的是地段和稀缺性。

這也說明，大家對于珠海樓市已經(jīng)有了一個重新的的認(rèn)識，大家對于房產(chǎn)價值、居住本質(zhì)的認(rèn)知，已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。

珠海雖然是經(jīng)濟特區(qū)，但也是我們口中所說的濱海城市，了解認(rèn)識珠海的都知道，珠海的發(fā)展可以說是沿著海岸線延伸。

早些年，珠海的城市核心始終集中在香洲老城區(qū)，從老香洲、新香洲到吉大、拱北，有限的土地資源催生了居高不下的房價，也讓剛需群體的置業(yè)門檻不斷抬升。

2017年粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃出臺后，珠海也正式開啟了 “城市西進” 的戰(zhàn)略，金灣航空新城、斗門湖心新城、白蕉新城等板塊相繼崛起，在高大上的規(guī)劃藍(lán)圖下、以及遠(yuǎn)低于主城的房價的誘惑下，再加上香海大橋、金海大橋、洪鶴大橋、珠海隧道等交通基建的帶動下，讓西區(qū)迅速成為珠海樓市的成交主力。

過去西區(qū)能夠吸引無數(shù)購房者入場，核心賣點從來不是當(dāng)下的配套，而是未來的規(guī)劃。“珠海城市副中心”“粵港澳大灣區(qū)交通樞紐”“西部生態(tài)新城”，一個個宏偉的藍(lán)圖，一句句動人的承諾，讓購房者相信，今天的郊區(qū)，終將變成明天的繁華主城。

但現(xiàn)實卻是，規(guī)劃的兌現(xiàn)速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上購房者的期待。

可以說2015年到2021年，是珠海西區(qū)的黃金時代，這個大家認(rèn)同嗎？？

自近些年以來，珠海樓市甚至全國樓市都進入了深度調(diào)整期，也是從這些年開始，珠海東西區(qū)的市場表現(xiàn)開始出現(xiàn)肉眼可見的分化。

前段時間我曾收到過這樣一條留言，他選擇虧本賣掉斗門某小區(qū)買市內(nèi)房子的原因是，期待的配套大多停留在圖紙上、規(guī)劃中的軌道交通遙遙無期，承諾的學(xué)校也處于停滯階段，板塊內(nèi)的商業(yè)體遲遲兌現(xiàn)不了。

像他這樣，從西區(qū)向主城反向置換的購房者，并非個例，而是正在成為當(dāng)下珠海樓市的主流群體。

而我本人其實是支持并贊同大家的反向換房的。

數(shù)據(jù)是不會騙人的，我們從整個2025年網(wǎng)簽中就能體現(xiàn)出來，珠海一共網(wǎng)簽了30381套房源，而香洲區(qū)就網(wǎng)簽了10661套房源，也是珠海唯一一個區(qū)域網(wǎng)簽過萬的區(qū)域，如果算是橫琴跟高新區(qū)的話，合計就網(wǎng)簽了17892套房源，可以看出他們已經(jīng)在用真金白銀說明了一切。

無論直接動因是什么，本質(zhì)都是家庭生命周期、收入預(yù)期與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)之間的調(diào)整。當(dāng)人的需求變了，房子的意義與選擇也隨之而變。

未來珠海區(qū)域分化將進一步加劇，馬太效應(yīng)會越來越明顯。

香洲主城的核心資產(chǎn)，會憑借成熟的配套、穩(wěn)定的流動性，讓房價繼續(xù)保持懸念。

而像西區(qū)的遠(yuǎn)郊板塊，會持續(xù)面臨庫存高企、去化時間長等問題，未來以價換量將會繼續(xù)持續(xù)。

未來，珠海樓市的競爭，不再是各個新城之間的規(guī)劃比拼，而是核心區(qū)配套和產(chǎn)品力的比拼，“越核心，越堅挺；越邊緣，越震蕩”，會成為珠海樓市的長期定律。

對此，大家對于珠海樓市是怎么看的？？？