開盤3.6萬/㎡，現2字頭拋售，深業頤澤府高端夢碎

曾經的南沙橫瀝島，是廣州樓市最炙手可熱的板塊之一，新盤一個接一個，價格屢創新高，甚至官方也得出手，將全島新房限價在3.6萬元/㎡左右。

但后來的事，大家都知道了。

潮水退去，橫瀝島上“一地雞毛”，開發商都不好過。

特別是那些高價拿地，體量又大的項目，處境就更加尷尬了。

其中以40億元拿地，被深業集團寄予厚望的“大灣區戰略關鍵一步”的高端盤深業頤澤府，就是橫瀝島上最尷尬的存在之一。

它于2022年首次入市，據公開信息，項目開盤均價3.6萬元/㎡，如今卻貼著地價賣2字頭。

即使這樣，去化也是很慘淡，開盤至今4年，拿了8張預售證，一共805套房只網簽了307套，去化不足4成。

圖源陽光家緣網，時間截至2026.4.16

更要命的是，項目屬于島上體量較大的盤，總貨量過千套，還都是大戶型改善四房，在當下市場環境，去化更加艱難。

這不是一個簡單的樓盤滯銷故事，而是一場從拿地節奏、產品定位到開發商戰略的全方位“翻車”。

最近，項目全新推出了僅13層高的小高層板樓14棟，據說在橫瀝島上屬于稀缺產品。

樂居君到現場試探，看看項目是否有逆風翻盤的能力。

繼續走高端路線，這次深業頤澤府新推的是14棟的低密板樓，為建面約145㎡產品，兩梯兩戶。

從位置上看，14棟處于整個小區中間位置，前面望江區域被9棟、10棟遮擋。

據介紹，13、14棟這兩棟板樓“內部南北皆為中心園林景觀”。

翻譯成大白話就是：板樓雖然樓間距寬，但你看到的只有園林，不是江景。

那些沖著江景大盤來買板房產品的購房者，難免會有心理落差。

再來看看具體戶型圖，它是常規的豎廳戶型，好處是動靜分離，但畢竟不是新規產品，做成四房還是略顯緊湊。

至少樂居君實地看了，建面都145㎡了，但客廳實感還是不夠舒展，主臥倒是挺大。

比較讓人驚喜的它的價格，單價僅約2.2-2.5萬/㎡。

要知道項目曾經刷新南沙地價，成交總價40億元 23200㎡配建面積，折合樓面地價19140元/㎡，開發商深業置地還得靠搖號才能拿下。

如今2字頭價格賣板樓產品，可以說是貼著地價賣房了。

另外，項目還在售觀海組團：9棟、10棟、11棟、12棟、13棟；聽海組團：16棟、18棟、19棟；望海組團：5棟。產品為建面約103-257㎡戶型。

其中，觀海組團為樓王組團，北向享橫瀝島江景資源。

聽起來很美對不對？但仔細想想，“北向享江景”意味著什么？——戶型的主朝向是北面。

在廣州這個南向為王的市場里，朝北的房子天然就吃虧。

更需要注意的是，低層的建面約127、143㎡北向戶型，有機會被之后建起來的臨江商業遮擋江景視野。

總體踩盤下來，樂居君沒有感受到項目特別出彩的地方，倒是有幾點需要購房者多加留意：

一、產品過時

項目的產品放在2022年開盤時還算中規中矩，那放到2025-2026年的市場里，就顯得“老態龍鐘”了。

競品在干什么？

橫瀝島上的招商林嶼境，作為廣州首個第四代住宅項目，使用率突破140%，首推約150套即售罄。

能建天譽府主打新規江景大平層，建面約133-228㎡，使用率約100%，270°IMAX觀景，約150米親江距離，每一項指標都在刷新標準。

圖片由金牌案場數字戰隊決策專家生成

面對降維打擊的競品，深業頤澤府平均約9成的得房率、傳統的塔樓設計，競爭力難以凸顯。

除了直接競品，克而瑞好房點評網最新發布的南沙明珠灣板塊改善型住宅競品組多維PK榜中，無論是交通、配套、價值等維度，深業頤澤府都沒有進榜，稍顯遜色。

二、配套嚴重缺失

這個劣勢就不是項目能左右的了。

目前橫瀝島建設還處于緩慢推進當中，盡管部分樓棟已交付，但島上的商業配套依然處于雛形階段。

項目旁邊美的江上沄啟商業裙樓內，僅有一些便利店、簡餐店和房產中介機構。

至于被寄予厚望的18萬㎡地下商業體？至今沒有準確的開業時間，施工進展堪憂。

換句話說，你花兩三百萬買了一套房子，但日常連吃頓像樣的飯、逛個商場都成問題。

這種"高規劃、低兌現"的落差，足以勸退絕大多數剛需和改善型購房者。

三、板塊置換難度堪稱“地獄級”

據克而瑞數據（含普通住宅、別墅），項目所處的明珠灣板塊2025年1月庫存套數為2772套，此后持續攀升，4月一度突破3111套，到2026年3月仍有2732套。

按12個月滾動去化周期計算，板塊去化周期從2025年初的13.6個月一路攀升至2026年3月的21.2個月，接近兩年才能消化完現有庫存。

如果你買入板塊內房子，就要做好長期持有的準備。

畢竟新房都賣不完，二手房更加沒有市場。

項目開發商深業置地在廣州的履歷，簡直可以用稀薄來形容。

據公開資料，深業頤澤府是深業置地在廣州的第二個項目，而第一個項目是2013年開發的金沙洲深業江悅灣。

從2013年到2020年拿下橫瀝島地塊，中間隔了整整7年，深業置地在廣州市場幾乎是一片空白。

這種生面孔的身份，直接反映在操盤節奏上。

2020年8月拿地，按行業慣例半年左右就應該開盤蓄客，但深業頤澤府拿地16個月后才開放銷售中心，直到2022年4月才正式開盤。

這一拖，就拖過了2021年南沙最火熱的窗口期。

要知道，2021年4月旭輝曜玥灣開盤就創下4萬元/㎡的紀錄，憑一張圖紙就能賣房的黃金時代，深業頤澤府完美錯過。

等到2022年4月姍姍開盤時，市場已經急轉直下，南沙收緊了人才購房政策，投資客大量退場。

錯過了最佳入市時機，深業頤澤府在后續的價格策略上也始終慢半拍。

據周邊中介反映，深業頤澤府的營銷動作相對較少，可以用“高冷”來形容。

項目在2023年和2024年雖然都進行了降價，但每次降價速度和幅度均低于周邊競爭對手。

當橫瀝島其他樓盤已經大幅降價清貨時，深業頤澤府依然在端著。

結果就是，旁邊的美的江上沄啟、星河江堤春曉已經賣到僅剩零星尾貨，而深業頤澤府還有數百套房在苦苦等待買家。

深業頤澤府的艱難去化，沉重打擊了開發商深業置地。

資料顯示，深業置地隸屬于港股上市公司深圳控股（00604.HK）。而深圳控股的近三年財報，用四個字概括就是：越虧越多。

據深圳控股公告及媒體報道，2023年至2025年，深圳控股股東應占虧損分別為2.61億港元、18.23億港元和43.66億港元，虧損規模持續擴大。

2025年，公司雖然營收首次突破400億港元大關，創歷史新高，但利潤端卻被巨額減值"吞噬"——存貨減值24.05億港元，聯營公司虧損與減值合計拖累凈利潤21.54億港元，兩項加起來超過45億港元。

合同銷售方面同樣不樂觀。2025年全年，深圳控股合同銷售金額約133億元人民幣（折合約145億港元），同比下降21.6%。

面對如此困局，管理層自己都把“攻堅存量去化、確保現金回籠”和“去庫存”作為2026年的核心策略，銷售目標設定為130億港元。

更直白的信號是，公司宣布不派發末期股息。

回顧深業頤澤府的故事，幾乎每一步都踩在了“錯誤”的節拍上：

·拿地時踩在了地價高點，樓面價19140元/㎡，如今貼著地價在賣；

·開盤時錯過了市場高光期，拿地16個月才入市，黃金窗口已關閉；

·定價時高估了市場承受力，3.6萬元/㎡的開盤價在市場轉冷后成了沉重枷鎖；

·降價時永遠慢人一步，高冷營銷風格在存量競爭時代毫無優勢；

·產品上缺乏迭代能力，當競品已經進化到"第四代住宅"，自家產品還停留在2022年的標準。

·40億元地價、1572戶體量、929套未售、19.4%的去化率。

深圳控股管理層已經把去庫存列為2026年核心戰略之一，但對于深業頤澤府而言，在母公司連虧三年、競品不斷升級、板塊去化周期超過21個月的大背景下，這場逆襲之路注定漫長而艱難。