物業行業告別規模狂飆，如何實現從“管面積”到“挖空間價值” 丨 2026觀點物業暨城市服務大會

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

在宏觀經濟與房地產市場調整疊加新房供給收縮的背景下，物業管理行業的發展重心正由增量擴張轉向存量資產的精細化運營。

國家統計局數據顯示，2025年房地產開發投資比上年下降17.2%；其中住宅投資下降16.3%；辦公樓下降22.8%；商業營業用房投資下降14.0%。這意味著未來2—3年供應給物業服務行業的新增管理面積會大幅縮水。

4月15日，觀點機構主辦的2026觀點物業暨城市服務大會在深圳召開。“固定資產運營，就是物業行業的命，也是我們的根本。”恒車通停車服務董事長唐學斌的這句判斷，戳中了存量時代物業行業轉型的核心本質。

增長邏輯切換

物業行業發展的底層邏輯，正在發生根本性的重構。

過去二十年，物業行業的增長錨點是房地產的增量紅利，企業的核心競爭力來自于母公司的項目輸送，規模是資本市場估值的核心標尺；而如今，住宅市場增量持續收縮，存量時代全面來臨，行業的增長邏輯已經從“規模擴張”轉向“價值深耕”，企業的核心競爭力，變成了對存量資產的運營能力與對業主需求的服務能力。

觀點指數數據顯示，2025年上市物企規模增速、營收增速雙雙創下歷史新低，近半數企業營收下滑，但行業整體凈利潤卻實現了18.84%的同比修復。

這一數據分化恰恰說明，行業已經告別了“以規模換利潤”的粗放增長時代，進入了“以運營提效益”的存量發展新階段。

星河智善生活副總經理李海若在演講中，進一步拆解了AI時代行業底層邏輯的顛覆性變化。

他指出，AI正在全面替代標準化的智力活動，傳統的經濟周期循環被徹底打破，辦公模式從集中式向分布式轉變，空間的價值邏輯也從“工作容器”升級為“人類不可替代活動的激發器”，這直接重構了商業不動產與物業管理的底層價值體系。

在他看來，物業行業的價值錨點，已經從“管理面積的多少”，轉向了“對空間價值的挖掘能力”。

唐學斌則認為，過去物業是房地產的售后服務部門，而現在與地產脫鉤后，行業的核心能力必須轉向存量資產的盤活與運營。

中國有超三百萬億元的居民不動產存量，未來行業的核心機會，從來不是新區的房子建設，而是如何把已有的房子用好、把存量資產的價值挖掘出來。

他坦言，物業企業要跳出“四保一服”的傳統框架，把物業費從固定收費轉變為鏈接業主的“鉤子”，借鑒Costco（開市客）的會員模式重構與業主的關系，從單一的物業服務方，轉變為空間資產的運營方，這才是物業行業穿越周期的核心命門。

AI重塑生產

AI與機器人技術的全面滲透，正在重塑行業的生產方式，但技術的邊界與終極價值，成為全行業共同的思考命題。

李海若分享了物業行業AI應用的三階段演進模型，清晰勾勒出技術賦能行業的完整路徑。

據他介紹，第一階段是IT標準化建設，通過AI實現工單、風控、設備管理等八大場景的單點提效，AI承擔“觀察者、建議者”的角色，這也是當前絕大多數企業所處的階段；第二階段是從單點突破到區域服務網絡，讓AI從“外掛工具”轉變為“項目經理”，通過智能體實現全區域的資源調度、無人化值守與精細化管理，星河智善生活在深圳雅寶項目的試點，已通過這套體系實現了43%的管理提效；第三階段則是3—5年的行業暢想，AI將深度參與經營性資產的狀態激發與資本化管理，重構空間與資產的定價邏輯。

但技術狂飆的同時，與會嘉賓也不約而同地探討了AI的應用邊界與行業本質的平衡。

金茂服務首席信息官袁鴻凱直言，AI能處理海量的數據，但永遠無法判斷什么數據真正重要；能替代標準化的后臺崗位，但永遠無法替代建立信任的情感交流、跳躍式的創新思維與多人協同的共創能力。

在他看來，AI的終極價值，從來不是降多少成本、提多少效率，而是讓業主更安心、讓員工更有尊嚴、讓企業活得更健康。技術從來不是行業的目的，而是賦能的手段，一旦脫離了“人”這個核心，所有的技術投入都將失去意義。

彩生活創新與系統部總經理吳超與僑銀股份華南區總經理王婷婷，則進一步明確了技術與人的關系。

吳超指出，行業科技應用已經從信息化、數字化，進入到智能化的新階段，AI從過去的“連接工具”升級為具備決策能力的“大腦”，但技術的核心是賦能人、解放人，讓一線員工去做更有價值、有溫度的服務，而非替代人。

王婷婷則強調，必須讓場景驅動技術，而非技術遷就場景，技術的終極目標，是讓行業的勞動者從“勞力者”轉向“勞心者”，這才是科技賦能行業的真正價值。

資本狂飆落幕

資本狂飆的時代落幕之后，物業行業正在重新尋找第二增長曲線，也在重構與資本市場的相處邏輯。

北京金誠同達（上海）律師事務所高級合伙人賀國良，在演講中拆解了上市物企面臨的三座資本“暗礁”：上市前并購環節的財務造假與業績對賭失效，上市中的保底發行合規風險，上市后的場外配資與股價操縱隱患。

他用大量實操案例指出，過去行業依托資本市場實現的并購擴張、規模增長，背后隱藏著巨大的合規與經營風險，而隨著物業板塊資本市場熱度降至冰點，行業必須告別過去的資本游戲，回歸經營本質，這是企業在資本市場立足的根本前提。

告別了資本驅動的并購擴張，行業正在從多個維度尋找可持續的第二增長曲線。

唐學斌直言，自己深耕社區增值服務三十年，至今仍未探索出一條成規模、成體系的成熟方案，核心教訓就在于，多數企業都忽略了自身的能力邊界，盲目下場做自己不專業的業務，最終只會陷入經營泥潭。

在他看來，物業企業需要明確增值服務的業務邊界。其中標準化的零售品類絕對不能自己做，專業度要求高的業態必須與專業機構合作，只有能重構成本、物流、信用體系，融入物業核心優勢的業務，才是值得深耕的賽道。

而更多的企業，將增長的目光投向了養老與城市服務的寬賽道。復悅生活（高地物業）CEO王中琦明確了物管賽道延伸的核心方向。

在他看來，物業做社區養老，要發揮場景觸點的優勢，輕資產切入，嫁接專業的醫療康養資源，絕對不能盲目重資產投入；做城市服務，核心是政企合作，構建從前端服務到運營、金融的完整閉環，把控好應收賬款的風險，守住基礎服務盤再做業務延伸。

王婷婷則提出，行業的價值邊界已經從“管物”升級為“營城”，物業企業的能力，已經從社區的四保一服務，延伸到城市治理的全鏈條一體化服務，這為行業打開了全新的增長空間。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧