北京
（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）
引言：一套房引發三代人糾紛，父母怒告兒媳“偷房”，結局出人意料
父母用拆遷款買房，因無購房資格，登記在兒子名下。
幾年后，兒子兒媳離婚，竟在《離婚協議》中把房子“送”給孩子！
更離譜的是，他們還把本屬于父母的另一套安置房也一并“分”了。
父母發現后起訴：你們無權處分我的房子！
兒子站在父母一邊，兒媳卻堅稱：“房子是我們夫妻的，我們有權分。”
法院最終判決：
? 第一套房（登記在兒子名下）：離婚協議有效，父母敗訴；
? 第二、第三套房（含父母安置房）：離婚協議無效，父母勝訴！
為什么結果截然不同？關鍵在于——是否構成“借名買房”+是否惡意串通損害第三人利益。
一、案情還原：三套房，兩種命運
本案當事人關系如下：
孫建國、李秀英（化名）：老兩口，原告；
孫浩（化名）：二人之子；
周婷（化名）：孫浩前妻，被告；
小宇、小軒（化名）：孫浩與周婷的兩個兒子，第三人。
三套涉案房屋：
一號房屋：2012年購買，登記在孫浩名下；
二號房屋：父母拆遷安置房，由父母實際居住；
三號房屋：2017年購買，合同由周婷簽署，尚未辦證。
? 一號房屋：父母出大頭，兒子掛名
2012年，孫家老宅拆遷，孫建國夫婦獲得補償款。
同年，用93萬元（父母出）+20萬元（兒子拆遷款） 全款購買一號房屋，登記在孫浩名下。
2015年，孫浩與周婷第一次離婚，約定：一號房屋歸周婷。
2016年復婚，2017年將一號房屋以390萬元售出。
? 三號房屋：賣房后新購，誰是真正買家？
2017年，用一號房屋售房款+父母另出資68萬元，全款購買三號房屋。
因孫建國未帶身份證，購房合同由周婷簽署，材料由其保管。
房屋裝修后空置，物業費由父母繳納。
? 二號房屋：父母專屬安置房
拆遷時，孫建國夫婦單獨簽訂協議，選定二號房屋為安置房，由二人居住。
? 離婚“分房”風波
2018年10月，孫浩與周婷第二次離婚，在《離婚協議》中約定：
三號房屋歸大兒子小宇；
二號房屋歸小兒子小軒。
2020年，孫建國夫婦發現此事，震驚起訴：你們憑什么分我的房？
二、爭議焦點：哪些房能分？哪些不能？
?? 一號房屋（已出售）：父母能否追回2015年離婚分割？
父母主張：房子是我們出錢買的，只是借兒子名字登記，你們無權分！
法院認定：
雖父母出資多，但無書面借名協議；
房屋購買于婚姻存續期間，登記在兒子名下；
視為對子女的贈與或家庭共同安排；
2015年離婚分割合法有效。
? 判決：駁回父母對該房的訴求。
?? 二號房屋：父母的安置房，能被子女“送人”嗎？
雙方均認可：該房系孫建國夫婦的拆遷安置權益。
法院認定：
子女無任何權利處分父母房產；
離婚協議中擅自處分，構成惡意串通，損害第三人利益；
條款無效。
? 判決：支持父母，該條款無效。
?? 三號房屋：周婷簽的合同，算誰的？
父母主張：我們出錢，只是她代簽，房子是我們的！
周婷辯稱：這是夫妻共同財產，用賣房款+部分贈與購買。
法院認定：
購房合同由周婷簽署，材料由其持有；
父母出資比例較小（68萬/235萬≈29%）；
無證據證明存在借名買房合意；
原則上應屬夫妻共同財產。
但！ 因離婚協議將二號房屋（父母財產）一并處分，而整個財產分割是一個整體，現部分無效，可能影響其他條款公平性；
且孫浩當庭表示不認可對三號房屋的處理；
? 判決：2018年離婚協議中對二號、三號房屋的處分均無效！
三、判決結果：
法院最終判決：
確認2018年《離婚協議》中將二號、三號房屋分別歸兩個孫子的條款無效；
駁回原告要求確認2015年一號房屋歸周婷的條款無效的請求。
簡言之：父母保住了二號和三號房屋的權益，但無法推翻多年前對一號房屋的分割。
四、律師點評：此案的三大啟示
? 啟示一：僅有出資+口頭約定，法院很難認定借名關系。尤其涉及親屬間房產，極易被推定為贈與。
? 啟示二：拆遷安置房若基于父母自身宅基地和人口認定，即使子女參與簽約，也不改變權屬。
? 啟示三：離婚協議“打包處分”風險高
若協議中混入他人財產，一旦部分條款無效，可能牽連其他條款，導致整體失衡。
給您的建議：
父母出資購房，務必簽訂書面借名協議，并保留完整出資憑證；
安置房、繼承房等特定財產，切勿讓子女代持或混同；
離婚分割財產時，只處分自己名下或共有財產，避免侵犯第三方權益；
發現權益被侵害，及時起訴，避免超過訴訟時效。
結語
本案中，孫建國夫婦因缺乏法律意識，險些失去兩套房產。所幸法院在關鍵處守住底線：父母的安置房，子女無權“送人”。這也提醒所有家庭：財產權要清晰界定。
【本文由房產律師靳雙權團隊撰寫，旨在分享專業見解，不構成具體法律建議。如您有類似法律問題，歡迎聯系我們進行一對一咨詢。】
律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。
靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。
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