北京房產(chǎn)律師：借名買房經(jīng)生效判決確認，可強制過戶

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

【勝訴案例解析】借弟弟、妹妹名字買房，16年后終于拿回全部產(chǎn)權(quán)！

引言：2006年，她出資13萬元，用三個弟妹的名字買下北京一套小房。

16年后，其中一人反悔：“房子是我的，我不給！”

法院兩審終判：借名買房合同有效，必須配合過戶！

這是一場典型的家庭內(nèi)部借名買房糾紛——親情、信任與法律交織，最終以原告全面勝訴告終。

一、案情還原：一套房，四個名字，實際出資人只有一人

本案當事人關(guān)系如下：

林秀蘭（化名）：原告，實際購房出資人；

林建國、林建軍、林建民（化名）：林秀蘭的三個弟弟，房屋登記名義人；

王志遠（化名）：林秀蘭前夫，房屋共有人之一，支持林秀蘭。

關(guān)鍵事實：

2006年7月，林秀蘭出資13萬元，以自己、三個弟弟及前夫五人名義，共同購買北京一號房屋（13.7㎡，用途為住宅）。

購房合同由五人共同簽署，但全部房款由林秀蘭支付。

房屋登記時，五人各占20%份額。

此后多年，林建軍、林建民均認可房屋歸林秀蘭所有，并于2015年，林建民主動將自己20%份額贈與林秀蘭。

但因登記錯誤，房屋一度被錯登在另一地址（四幢），后經(jīng)法院調(diào)解，于2018年更正回正確地址（六幢）。

2021年，林秀蘭起訴要求確認借名買房關(guān)系并過戶。

法院一審判決：借名買房合同有效，但因房屋尚未完成正確登記，暫無法過戶。

林秀蘭上訴，二審維持原判，但明確：“一旦登記完成，可另行主張過戶。”

2022年3月，房屋終于完成不動產(chǎn)登記，五人按份共有，每人20%。

唯獨林建國拒絕配合過戶，稱：“錢是我給姐姐的，我們財產(chǎn)混同，她還逼我寫遺書！”

林秀蘭無奈再次起訴，要求三弟履行合同義務。

二、爭議焦點：口頭借名協(xié)議是否有效？反悔者能否阻撓過戶？

?? 林建國抗辯理由：

購房款實為自己交給姐姐的；

雙方長期“財產(chǎn)混同”，未分家；

自己年老需住房，不應剝奪其份額；

姐姐不孝，曾脅迫其書寫材料。

?? 法院如何認定？

生效判決已確認：林秀蘭與三弟之間存在合法有效的借名買房合同關(guān)系；

雖無書面協(xié)議，但結(jié)合出資事實、其他共有人證言、多年無異議狀態(tài)，足以認定合意；

林建國所稱“財產(chǎn)混同”“被脅迫”等，無證據(jù)支持；

房屋現(xiàn)已完成按份共有登記，過戶障礙已消除；

其他共有人（包括前夫）均同意過戶，不損害他人權(quán)益。

? 法院結(jié)論：

“借名買房合同有效，出名人應依約履行過戶義務。”

三、判決結(jié)果：全面勝訴，房屋即將歸原告一人所有

法院判決：

林建國、林建軍、林建民于判決生效后10日內(nèi)，分別將其名下20%產(chǎn)權(quán)份額過戶至林秀蘭名下。

這意味著：

林秀蘭將獲得60%新增份額（原已有40%）；

最終100%產(chǎn)權(quán)歸其一人所有；

十六年維權(quán)之路，終于畫上圓滿句號。

四、律師點評：此案為何能贏？關(guān)鍵經(jīng)驗

? 經(jīng)驗一：借名買房雖無書面合同，但可通過“事實行為”證明

出資憑證 + 長期控制 + 其他共有人認可 = 合意成立。

? 經(jīng)驗二：家庭成員反悔不影響合同效力

借名買房是合同關(guān)系，一旦成立，出名人不得以“親情變化”“需要住房”等理由拒絕履行。

給借名買房者的建議：

盡量簽訂書面借名協(xié)議；

保留完整付款記錄（備注用途）；

讓其他家庭成員書面確認借名事實；

一旦具備過戶條件，立即起訴，避免夜長夢多；

若遇部分共有人反悔，可單獨起訴違約方，無需全體同意。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊撰寫，旨在分享借名買房確權(quán)成功經(jīng)驗，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類似需求，歡迎聯(lián)系我們制定個性化維權(quán)方案。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價房，經(jīng)濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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