借名買(mǎi)房律師：子女低價(jià)賣(mài)父母借名房，法院判買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

引言：200萬(wàn)買(mǎi)的房，16年后276萬(wàn)“甩賣(mài)”給朋友，真實(shí)市價(jià)829萬(wàn)！

2001年，老兩口看中一套北京房產(chǎn)，因兒子有本地戶(hù)口，便用其名義購(gòu)買(mǎi)，全款由父母支付，房屋也一直由父母居住，房產(chǎn)證原件也由他們保管。

16年后，老父親去世，兒子竟在兩個(gè)月內(nèi)以276萬(wàn)元的超低價(jià)，將房子賣(mài)給朋友。

而就在一個(gè)月后，這位“朋友”又以650萬(wàn)元轉(zhuǎn)手賣(mài)出——市場(chǎng)評(píng)估價(jià)高達(dá)829萬(wàn)元！

母親怒而起訴：這是我和老伴的房！兒子和買(mǎi)家惡意串通，合同必須無(wú)效！

法院最終判決：買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效！

但房子已轉(zhuǎn)手多次，能否拿回？答案令人深思……

一、案情還原：一場(chǎng)親情與算計(jì)的較量

本案當(dāng)事人關(guān)系如下：

陳秀蘭（化名）：原告，母親；

周建國(guó)（化名）：已故丈夫；

周濤（化名）：二人之子，被告一；

吳強(qiáng)（化名）：周濤朋友，被告二。

關(guān)鍵事實(shí)：

2001年，陳秀蘭夫婦通過(guò)朋友介紹，購(gòu)得北京一號(hào)房屋（按經(jīng)濟(jì)適用房管理），總價(jià)約200萬(wàn)元。

因周濤為北京戶(hù)籍，且當(dāng)時(shí)政策限制，房屋登記在其名下。

周濤當(dāng)時(shí)正在讀大學(xué)，無(wú)收入，購(gòu)房款全部由父母支付。

房屋交付后，陳秀蘭夫婦一直居住至2017年，房產(chǎn)證、物業(yè)費(fèi)單據(jù)等均由其保管。

2017年7月，周建國(guó)去世。

2017年9月，周濤與朋友吳強(qiáng)簽訂《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，以276萬(wàn)元出售一號(hào)房屋。

2017年10月，吳強(qiáng)迅速以650萬(wàn)元轉(zhuǎn)賣(mài)給第三人李女士夫婦。

后該房又于2020年“神奇”地回轉(zhuǎn)至吳強(qiáng)名下。

陳秀蘭起訴稱(chēng)：

“房子是我們買(mǎi)的！兒子無(wú)權(quán)處分。他和吳強(qiáng)明顯是串通低價(jià)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)！”

周濤辯稱(chēng)：

“房子是我的，我有權(quán)賣(mài)。錢(qián)是我借的，不是父母出的。”

吳強(qiáng)稱(chēng)：

“我已付全款，交易合法。”

但兩人僅提供50萬(wàn)元轉(zhuǎn)賬記錄，稱(chēng)其余226萬(wàn)元為“現(xiàn)金支付”，卻無(wú)法提供任何取現(xiàn)或交付證據(jù)。

二、法院如何查明真相？

焦點(diǎn)一：誰(shuí)才是房子真正的主人？

周濤2001年是大學(xué)生，無(wú)經(jīng)濟(jì)能力；

陳秀蘭提供多名親友證言，證明購(gòu)房款來(lái)源及居住事實(shí)；

周濤稱(chēng)“向他人借款”，卻拒絕透露出借人信息，也未提供借條、還款記錄；

房產(chǎn)證、繳費(fèi)憑證長(zhǎng)期由陳秀蘭持有。

? 法院認(rèn)定：陳秀蘭夫婦與周濤存在借名買(mǎi)房關(guān)系，真實(shí)權(quán)利人為父母。

焦點(diǎn)二：276萬(wàn)賣(mài)房是否構(gòu)成“惡意串通”？

經(jīng)法院委托評(píng)估，2017年9月房屋市場(chǎng)價(jià)為829.25萬(wàn)元；

成交價(jià)僅為市價(jià)的33%，明顯不合理；

買(mǎi)家吳強(qiáng)與周濤是朋友關(guān)系；

所謂“276萬(wàn)購(gòu)房款”，僅50萬(wàn)有轉(zhuǎn)賬，其余“現(xiàn)金”無(wú)任何佐證；

吳強(qiáng)一個(gè)月后加價(jià)374萬(wàn)轉(zhuǎn)賣(mài)，獲利巨大。

? 法院認(rèn)定：周濤與吳強(qiáng)惡意串通，損害陳秀蘭合法權(quán)益，買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

三、判決結(jié)果：贏了合同效力，但房子暫難拿回

法院判決：

確認(rèn)周濤與吳強(qiáng)就一號(hào)房屋簽訂的《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效；

駁回陳秀蘭要求直接過(guò)戶(hù)至其名下的請(qǐng)求。

為什么不能直接拿回房子？

因房屋曾轉(zhuǎn)賣(mài)給善意第三人李女士夫婦（雖然后來(lái)又回轉(zhuǎn)），涉及案外人權(quán)益，需另案解決物權(quán)歸屬問(wèn)題。

這意味著：

? 陳秀蘭成功“斬?cái)唷绷朔欠ń灰祖湕l；

但要真正拿回房產(chǎn)，還需另行提起返還原物或確權(quán)之訴。

四、律師點(diǎn)評(píng)：此案的三大警示

? 警示一：借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)極高，尤其登記在子女名下

一旦父母去世或關(guān)系惡化，子女可憑產(chǎn)權(quán)證隨意處置房產(chǎn)。

? 警示二：低價(jià)+熟人+現(xiàn)金=惡意串通高危信號(hào)

法院對(duì)“明顯低于市價(jià)+關(guān)系密切+付款不規(guī)范”的交易高度警惕。

? 警示三：合同無(wú)效≠自動(dòng)拿回房子

若房屋已轉(zhuǎn)給不知情的第三方，原權(quán)利人直接要求返還原物法院可能不支持。

給您的建議：

盡量避免借名買(mǎi)房，尤其不要登記在非直系或關(guān)系不穩(wěn)的親屬名下；

如已借名，務(wù)必保留完整出資憑證、居住證據(jù)、書(shū)面協(xié)議；

一旦發(fā)現(xiàn)房屋被擅自處分，立即起訴確認(rèn)合同無(wú)效；

勝訴后，及時(shí)啟動(dòng)確權(quán)或返還原物程序，防止二次流轉(zhuǎn)。

【本文由房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫(xiě)，旨在分享專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解，不構(gòu)成具體法律建議。如您有類(lèi)似法律問(wèn)題，歡迎聯(lián)系我們進(jìn)行一對(duì)一咨詢(xún)。】

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問(wèn)題，歡迎來(lái)電咨詢(xún)。