中海京華玖序3000萬入場(chǎng)券，買的是二環(huán)孤品還是地段迷信？

編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

當(dāng)北京樓市整體仍在低位徘徊時(shí)，有一個(gè)項(xiàng)目卻用實(shí)打?qū)嵉匿N售數(shù)據(jù)詮釋了什么叫"強(qiáng)者恒強(qiáng)"。2024年6月29日，位于西城區(qū)二環(huán)內(nèi)的中海京華玖序低調(diào)開盤，48小時(shí)內(nèi)狂攬74.51億元，一舉奪得北京上半年新房銷冠。這個(gè)均價(jià)17.5萬/㎡、套均總價(jià)超過3000萬的頂豪項(xiàng)目，幾乎未做大規(guī)模推廣便實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)象級(jí)去化。

作為中信城五期收官之作，同時(shí)也是中海旗下最高端"玖序系"在北京的唯一作品，京華玖序承載著太多期待與關(guān)注。

當(dāng)購(gòu)房者的狂熱逐漸退去，我們更需要理性審視，這個(gè)被譽(yù)為"二環(huán)內(nèi)城孤品級(jí)資產(chǎn)"的項(xiàng)目，究竟是實(shí)至名歸的傳世之作，還是被地段光環(huán)過度美化的"皇帝新衣"？

不可復(fù)制的核心優(yōu)勢(shì)

談及京華玖序的最大價(jià)值，毫無疑問是其近乎絕版的地段。

項(xiàng)目位于西城區(qū)騾馬市大街與菜市口大街交叉口東南角，直線距離天安門僅約2.5公里，距離金融街約3公里，屬于真正意義上的北京內(nèi)城核心。西城區(qū)近十年來僅供應(yīng)過三個(gè)新建住宅項(xiàng)目，占全市供地量不足1%，其中純商品房自2017年后再未供應(yīng)。在這樣的背景下，京華玖序的出現(xiàn)無異于沙漠中的綠洲，其稀缺性已經(jīng)超越了產(chǎn)品本身，成為一種城市資源的極致占有。

學(xué)區(qū)資源是京華玖序另一張王牌。項(xiàng)目隸屬于西城區(qū)陶然亭-白紙坊學(xué)區(qū)，這是西城南片最好的學(xué)區(qū)板塊。更為關(guān)鍵的是，項(xiàng)目緊鄰北京八中附屬小學(xué)，該校80%的畢業(yè)生可直升北京八中本部。

此外，宣武師范學(xué)校附屬第一小學(xué)、北京師范大學(xué)附屬中學(xué)、北京市第十五中學(xué)等名校均在3公里范圍內(nèi)。對(duì)于極度重視教育資源的北京家庭而言，這種"西城學(xué)籍+優(yōu)質(zhì)直升校"的組合，構(gòu)成了難以抗拒的吸引力。

不過，西城區(qū)學(xué)區(qū)政策未來存在調(diào)整可能，學(xué)區(qū)價(jià)值需理性看待，但就當(dāng)前而言，這無疑是項(xiàng)目最核心的溢價(jià)支撐之一。

交通配套的便捷程度同樣令人矚目。項(xiàng)目西北角即為地鐵4號(hào)線與7號(hào)線交匯的菜市口站，周邊3公里范圍內(nèi)分布著20個(gè)地鐵站，24個(gè)公交站點(diǎn)環(huán)繞，無論是前往金融街、CBD還是中關(guān)村，都能實(shí)現(xiàn)高效通勤。自駕出行方面，宣武門大街、騾馬市大街、長(zhǎng)安街、二環(huán)路等主要干道縱橫交錯(cuò)，構(gòu)成了通達(dá)全城的快速路網(wǎng)。

商業(yè)與醫(yī)療配套更是無需贅言。金融街購(gòu)物中心、西單大悅城、老佛爺百貨等頂級(jí)商業(yè)體近在咫尺；北京協(xié)和醫(yī)院、宣武醫(yī)院、友誼醫(yī)院等三甲醫(yī)療機(jī)構(gòu)為健康生活提供了堅(jiān)實(shí)保障。景山公園、北海公園、陶然亭公園等城市綠肺環(huán)繞四周，在寸土寸金的內(nèi)城，這種生態(tài)資源的富集程度堪稱奢侈。從資源占有角度看，京華玖序幾乎囊括了北京最核心的城市配套，這種全方位的便利性，是五環(huán)外任何豪宅項(xiàng)目都無法比擬的。

頂豪基因外的現(xiàn)實(shí)落差

作為中海地產(chǎn)最高端的"玖序系"產(chǎn)品，京華玖序在產(chǎn)品打造上確實(shí)展現(xiàn)了足夠的誠(chéng)意。項(xiàng)目總建筑面積16.47萬㎡，規(guī)劃14棟6-14層的洋房與小高層，共計(jì)499戶，另含7套珍藏版四合院。

建筑外立面汲取了故宮三段式造型靈感，采用高品質(zhì)石材與古銅色鋁板相結(jié)合，輔以定制陶瓷板點(diǎn)綴，營(yíng)造出獨(dú)特的"黑金美學(xué)"質(zhì)感。3-3.15米的層高、兩梯兩戶的配置、全屋大金中央空調(diào)、百朗新風(fēng)系統(tǒng)、3M凈水及軟水系統(tǒng)等硬件標(biāo)準(zhǔn)，均達(dá)到了頂豪水準(zhǔn)。

可是，當(dāng)我們深入剖析產(chǎn)品細(xì)節(jié)，便會(huì)發(fā)現(xiàn)京華玖序并非完美無瑕。

首先引發(fā)爭(zhēng)議的是其戶型設(shè)計(jì)。項(xiàng)目主力戶型涵蓋88-280㎡的二至四居，雖然整體做到了南北通透、大面寬、落地窗等主流配置，但部分戶型存在進(jìn)深大于面寬、暗衛(wèi)設(shè)計(jì)等問題，在豪宅產(chǎn)品中顯得不夠與時(shí)俱進(jìn)。以220㎡四室兩廳三衛(wèi)戶型為例，雖然采用了受歡迎的四葉草格局，但部分房間的采光與通透性仍有提升空間。

可能會(huì)有消費(fèi)者認(rèn)為，項(xiàng)目得房率僅為77.4%-79.4%，在高端住宅中屬于中等偏下水平，與競(jìng)品首開璞瑅隱園83.5%的得房率相比存在明顯差距，這意味著購(gòu)房者需要為公攤面積支付更多的"地段溢價(jià)"。

容積率是另一個(gè)值得關(guān)注的指標(biāo)。京華玖序的容積率為2.35，在小高層和洋房社區(qū)中并不算低，這直接影響了社區(qū)的居住密度和舒適度。雖然項(xiàng)目通過錯(cuò)落有致的樓棟排布實(shí)現(xiàn)了34-47米的樓間距，但相較于融創(chuàng)壹號(hào)院ONE9的0.46容積率、香山樾的1.05容積率，京華玖序在低密度這一豪宅核心指標(biāo)上并無優(yōu)勢(shì)。30%的綠化率也只能說是達(dá)標(biāo)，談不上驚艷。

此外，項(xiàng)目戶型面積跨度極大，從88㎡的兩居到280㎡的四居，覆蓋了從剛需到終極改善的全客群。這種"全產(chǎn)品線"策略雖然有助于快速去化，但也導(dǎo)致了業(yè)主圈層的不夠純粹，與頂級(jí)豪宅追求的同質(zhì)化管理存在一定矛盾。

不過，項(xiàng)目提供定制化裝修服務(wù)，如220㎡戶型就推出了深色系與淺色系兩種風(fēng)格，這在一定程度上彌補(bǔ)了標(biāo)準(zhǔn)化精裝的不足，體現(xiàn)了對(duì)個(gè)性化需求的尊重。

資產(chǎn)配置的雙面考量

京華玖序的定價(jià)策略是其市場(chǎng)表現(xiàn)的另一大看點(diǎn)。

項(xiàng)目均價(jià)約為17.5萬/㎡，主力戶型165-280㎡，成交總價(jià)區(qū)間在2800萬-5300萬，車位價(jià)格85-100萬。

單看數(shù)字，這無疑是北京樓市的價(jià)格天花板之一，但將其置于西城區(qū)的市場(chǎng)環(huán)境中審視，又會(huì)發(fā)現(xiàn)其定價(jià)并非毫無道理。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，中信城一期至三期的二手房掛牌價(jià)目前在17.3萬-17.9萬/㎡之間，部分優(yōu)質(zhì)房源成交價(jià)甚至突破20萬/㎡。考慮到京華玖序作為新房在產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)規(guī)劃上的優(yōu)勢(shì)，其定價(jià)實(shí)際上存在一定的倒掛空間，這也是項(xiàng)目開盤即遭搶購(gòu)的重要原因。

可是，價(jià)格的優(yōu)勢(shì)并不能掩蓋投資風(fēng)險(xiǎn)的存在。

首先，項(xiàng)目的交房時(shí)間為2028年中旬，從購(gòu)房到入住需要等待近4年時(shí)間。在這漫長(zhǎng)的等待周期中，市場(chǎng)波動(dòng)、政策調(diào)整、項(xiàng)目本身的不確定性都可能對(duì)資產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。對(duì)于占用數(shù)千萬資金的購(gòu)房者而言，這種時(shí)間成本不容忽視。

其次，雖然西城區(qū)土地資源極度稀缺，但17.5萬/㎡的單價(jià)已經(jīng)將未來的升值空間壓縮到了一個(gè)相對(duì)有限的區(qū)間。在"房住不炒"的主基調(diào)下，期望通過短期持有獲得暴利顯然不現(xiàn)實(shí)，京華玖序更適合作為長(zhǎng)期資產(chǎn)配置而非投機(jī)工具。

從客群定位來看，京華玖序的購(gòu)房者主要分為三類。

一是西城本地的"老錢"群體，他們熟悉并認(rèn)可這片土地的價(jià)值，購(gòu)房目的是改善居住條件。

二是重視教育資源的高凈值家庭，為了孩子能夠進(jìn)入八中附小等名校，不惜重金置業(yè)。

三是將房產(chǎn)視為資產(chǎn)配置的塔尖人士，在他們眼中，二環(huán)內(nèi)城孤品級(jí)資產(chǎn)已經(jīng)超越了居住屬性，成為對(duì)抗貨幣貶值和經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的"硬通貨"。

對(duì)于第一類客群，京華玖序的居住品質(zhì)足以滿足他們對(duì)內(nèi)城生活的想象；對(duì)于第二類客群，學(xué)區(qū)價(jià)值是決策的核心驅(qū)動(dòng)力；而對(duì)于第三類客群，項(xiàng)目的稀缺性和保值增值能力才是關(guān)鍵考量。

還有一個(gè)需要關(guān)注的點(diǎn)，西城學(xué)區(qū)政策的潛在調(diào)整可能對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)生沖擊。近年來，北京多區(qū)推行多校劃片、教師輪崗等教育改革措施，雖然西城區(qū)的政策執(zhí)行相對(duì)溫和，但未來仍存在不確定性。

如果學(xué)區(qū)溢價(jià)被削弱，京華玖序的價(jià)格支撐將面臨考驗(yàn)。此外，項(xiàng)目周邊的城市界面雖然優(yōu)于多數(shù)內(nèi)城區(qū)域，但仍存在部分老舊建筑，整體環(huán)境的提升需要依賴城市更新的推進(jìn)，這是一個(gè)長(zhǎng)期且不確定的過程。

結(jié)語(yǔ)

中海京華玖序是一個(gè)典型的"地段決定價(jià)值"的頂豪項(xiàng)目。它占據(jù)了北京最核心的城市資源——西城區(qū)二環(huán)內(nèi)、八中學(xué)區(qū)、金融街輻射圈，這些不可復(fù)制的稀缺性構(gòu)成了其最堅(jiān)固的護(hù)城河。

同時(shí)，作為中海"玖序系"的扛鼎之作，項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)等方面也展現(xiàn)了應(yīng)有的水準(zhǔn)。

不過，我們也不應(yīng)忽視其存在的短板，78%左右的得房率、2.35的容積率、部分戶型的設(shè)計(jì)瑕疵、長(zhǎng)達(dá)4年的等待周期，以及已經(jīng)處于高位的定價(jià)，都是購(gòu)房者在決策時(shí)需要權(quán)衡的因素。

歸根結(jié)底，京華玖序并非適合所有人的"夢(mèng)中情房"，它的目標(biāo)客群是那些真正理解并愿意為地段稀缺性支付溢價(jià)的人。

對(duì)于追求極致居住體驗(yàn)、重視教育資源、具備雄厚資金實(shí)力且能接受長(zhǎng)期持有的高凈值人群而言，這是一個(gè)值得認(rèn)真考慮的選項(xiàng)。但如果你更看重產(chǎn)品的性價(jià)比、戶型的實(shí)用度，或者對(duì)期房風(fēng)險(xiǎn)較為敏感，那么市場(chǎng)上或許存在更適合你的選擇。

在北京豪宅市場(chǎng)，沒有完美的房子，只有最適合自己的資產(chǎn)配置。京華玖序的價(jià)值，最終將由時(shí)間和市場(chǎng)來檢驗(yàn)。