全國首單市場化租賃住房REITs申報！長租公寓運營商資本化退出通道正式開啟！

來源：市場資訊

（來源：中國地產(chǎn)基金百人會）

2026年4月15日，上海證券交易所官網(wǎng)REITs項目動態(tài)悄然更新——“國泰海通中國建筑租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”正式申報。

這則看似常規(guī)的信息，卻在住房租賃行業(yè)投下一枚深水炸彈：它標(biāo)志著中國租賃住房公募REITs首次掙脫“保障性租賃住房”的政策襁褓，邁入完全市場化定價的深水區(qū)。

此前已上市的9只租賃住房REITs，底層資產(chǎn)清一色為享有政策補貼與土地紅利的保障性租賃住房。而中國建筑此次拿出的，是不依賴任何補貼、租金隨行就市的純市場化長租公寓。這是一次“真刀真槍”的試水，更是行業(yè)從“政策護航”走向“市場定價”的歷史性轉(zhuǎn)折。

拆解首單市場化租賃住房REITs

公告顯示，本次REITs的發(fā)起人（原始權(quán)益人）為中建資本管理（上海）有限公司，底層資產(chǎn)持有主體為上海孚茸置業(yè)有限公司。股權(quán)穿透后，中建資本100%控股孚茸置業(yè)——這家成立于2018年、注冊資本3.5億元的公司，是中國建筑體系內(nèi)專為持有本次REITs租賃住房資產(chǎn)設(shè)立的項目載體。

真正支撐這單REITs底氣的，是站在其身后的資產(chǎn)運營方——中建東孚資產(chǎn)管理有限公司。作為中建八局旗下資產(chǎn)運營旗艦平臺，東孚資管已搭建起長租公寓三大產(chǎn)品線：中建幸孚里服務(wù)式公寓、中建幸孚家白領(lǐng)公寓、中建幸孚港灣宿舍型公寓，目前運營面積近40萬平方米，管理房源超7000套。

東孚資管旗下中建·幸孚家公寓，更是在“2025年度中國住房租賃廣廈獎”榮獲“全國保障性租賃住房卓越品牌企業(yè)”和“全國大型租賃社區(qū)·年度社區(qū)運營典范”獎項。

這組數(shù)據(jù)傳遞的信號很明確：中國建筑并非在“試水”，而是在用一個已經(jīng)跑通運營閉環(huán)的成熟資產(chǎn)池，完成市場化REITs的破冰一擊。

區(qū)別于現(xiàn)有8單保租房REITs，中建此單底層資產(chǎn)為市場化長租公寓——不享受政策補貼，租金由市場供需決定，收益高低直接掛鉤運營能力與市場周期。

保租房REITs的優(yōu)勢在于“政策安全墊”：土地成本低、稅費優(yōu)惠、租約穩(wěn)定，出租率普遍維持在91%-99%高位。但市場化租賃住房的收益邏輯截然不同：租金定價更靈活、上行彈性更大，但出租率和租約穩(wěn)定性對運營團隊的專業(yè)度提出了嚴(yán)苛考驗。

中國建筑敢打這張牌，根本依托在于東孚資管已經(jīng)驗證過的產(chǎn)品線與運營體系。當(dāng)行業(yè)仍在討論“要不要關(guān)注租賃住房REITs”時，先行者已用真金白銀的資產(chǎn)告訴市場：市場化租賃住房的資本化退出通道，正式開啟。

市場與政策的雙重共振

截至2026年3月末，全市場公募REITs產(chǎn)品已達79只，總市值約2263億元，其中租賃住房REITs 9只（第9單今年剛上市），市值占比約8.28%。

但這一板塊的二級市場表現(xiàn)堪稱“全市場最靚的仔”——截至2025年末，8只保租房REITs較發(fā)行價整體平均漲幅近54%，最高漲幅約82%，出租率穩(wěn)定在91%-99%之間，分紅率普遍超過3%。

在低利率環(huán)境下，3%-4%的穩(wěn)定分紅疊加資產(chǎn)增值潛力，讓租賃住房REITs成為保險、養(yǎng)老金、銀行理財?shù)乳L線資金的“壓艙石”。

今年4月初上市的中航北京昌保租賃住房REIT，網(wǎng)下有效認購倍數(shù)高達434.92倍，創(chuàng)下板塊紀(jì)錄，機構(gòu)搶籌熱度可見一斑。

政策端也在持續(xù)加碼。

2026年《政府工作報告》明確“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房”，證監(jiān)會推動REITs常態(tài)化發(fā)行，財政部延續(xù)公租房稅收優(yōu)惠——政策信號清晰：住房租賃行業(yè)正從“野蠻生長”轉(zhuǎn)向“存量盤活新周期”，REITs和ABS等工具成為打通“投融管退”閉環(huán)的關(guān)鍵鑰匙。

中國建筑這單市場化租賃住房REITs的申報，恰好處在政策紅利釋放與市場擴容加速的共振點上。

這單REITs的多重意義

表面上看，這只是一只租賃住房REITs新品的申報；實質(zhì)上，它對整個租賃住房REITs賽道形成了一次結(jié)構(gòu)性重塑。從"保租房一統(tǒng)天下"到"市場化與保障房雙軌并進"，從"央企只做開發(fā)"到"開發(fā)+持有+資本化閉環(huán)"，從中建這一單，我們可以讀出更多信號。

第一，打破“保租房一統(tǒng)天下”的格局。

此前租賃住房REITs幾乎與保租房畫等號，資產(chǎn)類型單一、同質(zhì)化嚴(yán)重。中建入局后，市場正式分化為兩大陣營：保租房REITs（政策托底、收益穩(wěn)健）與市場化長租REITs（高彈性、運營驅(qū)動）。這不僅為投資者提供了差異化的配置選擇，更為大量不符合保租房條件的市場化租賃資產(chǎn)打開了證券化退出的大門。

第二，央企從“建設(shè)商”向“資產(chǎn)運營商”轉(zhuǎn)型。

長期以來，建筑央企的優(yōu)勢在“開發(fā)建設(shè)”，持有運營和資本退出環(huán)節(jié)相對薄弱。中建此舉標(biāo)志著央企REITs版圖從傳統(tǒng)的“鐵公基”（鐵路、公路、基礎(chǔ)設(shè)施）向多元化經(jīng)營性不動產(chǎn)延伸。

“開發(fā)—持有運營—資本化退出”的閉環(huán)一旦跑通，將極大提升央企存量資產(chǎn)的盤活效率，并為中鐵、中鐵建、中交等同行提供可復(fù)制的范本。

第三， 行業(yè)從“拼資產(chǎn)”走向“拼運營”。

市場化REITs沒有政策兜底，收益必須靠租金增長、出租率穩(wěn)定、成本管控來實現(xiàn)。這意味著原始權(quán)益人不能再“一賣了之”，基金管理人必須深度懂租賃、懂城市、懂客群。

未來，運營能力將成為估值分化的核心標(biāo)尺——運營強的項目估值走高，運營弱的項目無人問津。

第四，加速房企向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。

對于仍在底部徘徊的房地產(chǎn)行業(yè)而言，REITs提供了一種“資產(chǎn)資本化處置”的新路徑：房企可將自持租賃住房、商業(yè)物業(yè)通過REITs實現(xiàn)出表，回籠資金用于償債或新項目投資，避免賤賣資產(chǎn)或高息負債。這或?qū)⒊蔀榉科髲摹爸刭Y產(chǎn)開發(fā)”向“輕資產(chǎn)運營”轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵加速器。

后續(xù)仍需觀察

值得注意的是，首單市場化長租公寓申報只是起點，能否真正跑通還需跨越幾道坎：

審批與定價：能否順利獲批、發(fā)行估值是否被市場接受，將直接影響后續(xù)項目的跟進節(jié)奏。

運營穩(wěn)定性：市場化項目缺乏政策托底，出租率、租金水平、續(xù)租率等指標(biāo)需經(jīng)歷周期檢驗，才能建立投資者長期信心。

擴募能力：REITs的長期價值依賴“首發(fā)+擴募”的持續(xù)循環(huán)，市場化資產(chǎn)是否具備同等的擴募潛力，尚待時間驗證。

市場承接力：若供給快速擴容而需求端資金入市速度不及預(yù)期，可能對整體估值形成壓力。

結(jié)語：行業(yè)邏輯已換打法

從2022年首批保租房REITs上市，到如今首單市場化租賃住房REITs破冰申報，中國租賃住房REITs市場僅用不到四年，就走完了從“試點探索”到“常態(tài)化發(fā)行”再到“品類擴容”的全過程。

中建這一單，不只是一只新基金的申報。它打破了政策依賴的慣性，重塑了租賃住房資產(chǎn)的估值邏輯，并為整個不動產(chǎn)證券化市場推開了一扇新的大門。對于住房租賃行業(yè)的每一位從業(yè)者而言，REITs已不再是“要不要關(guān)注”的選修課，而是“如何深度參與”的必修課。

市場化租賃住房REITs的時代，已然開啟。我們將持續(xù)跟蹤這一項目的后續(xù)進展——它能否順利獲批、估值幾何、上市后表現(xiàn)怎樣，將為全行業(yè)提供一份珍貴的市場化租賃住房資產(chǎn)定價“參考答案”。