“新換門禁兩年不到就癱瘓！”滬上小區百萬元工程引質疑，公共收益－49.4萬元→

中涇路18弄新涇苑的多位業主向“新民幫儂忙”微信公眾號求助，小區業委會突然下發征詢單，擬從公共收益中支取3.1萬元用于綠化修剪，此舉引發普遍質疑。更讓業主震驚的是，隨后的查賬結果顯示，小區公共收益不僅無盈余，反而負債數十萬元，背后竟是前幾年兩項改造項目耗費近百萬元所致。

其中一個智能門禁項目，剛裝好不到兩年就形同虛設。公共收益是小區的“養老錢”，怎么能這樣“不明不白”？

公共收益

竟然負債

業主沈先生告訴幫忙君，就在3月底，他們收到了業委會下發的一份征詢單，說因為接到了供電部門的整改通知，所以要對小區的樹木進行修剪，并公布了費用清單和施工單位。

修剪20棵樹，居然要花費3萬多元，而且這筆費用還要從小區的公共收益中支出，實在是不合理。

綠化修剪征詢單

幫忙君在這份征詢單上看到，新涇苑內樹木生長過高，已嚴重影響高壓線路正常運行，存在極大安全隱患，現要求配合修剪相關樹木。具體費用如下：20棵樹木修剪費16000元，10車樹枝清運費15000元，總計31000元。本次施工單位為上海上斤建筑裝潢有限公司，相關費用將從公共收益中支出。

綠化修剪為何不請專業的修剪機構，這筆支出為何要用到小區的公共收益？

不少業主對這項征詢提出疑問，在向屬地相關部門發出訴求后，經核查得到了這樣的處理意見：修剪樹枝屬于物業常規業務范圍，不需要動用公共收益，征詢理應無效。

綠化修剪征詢被叫停后，業主隨后查詢小區公共收益發現，不僅沒有盈余反而還有數十萬元的欠債。根據業委會公布的小區公共收益收支明細，截至2024年12月，新涇苑小區公共收益累計余額為－49.4萬余元。而在“上海物業”小程序上，新涇苑小區2025年前三季度的公共收益，每季度均顯示為“停車費收入1000多元”。

小區的公共收益主要由停車費構成，還有廣告費等，每年都有60萬元左右的收入。

公共收益顯示負債49萬多

一季度公共收益顯示1000多元

業主們給幫忙君算了一筆賬，小區業主停車位300個，月租金100元；租戶停車位114個，月租金150元，一年光停車費就有近60萬元的收入。然而，這些收入在公示表上卻成了一筆糊涂賬，錢究竟去了哪兒？為何還有巨大的虧空？

百萬工程

引發質疑

業主進一步查賬后，終于弄清小區公共收益“負債”的原因所在。原來，在前幾年間，小區相繼進行了兩項“提升品質”的改造工程，總花費近百萬元，都是從公共收益中支出——

■ 第一個工程是2023年1月進行的門禁改造，為小區安裝智慧社區系統，包括智能單元門禁和樓宇對講產品，每套設備價值5760元，共85套，總金額為489600元，施工單位為上海上斤建筑裝潢有限公司；

■ 第二個工程是2023年3月進行的小區中心廣場改造，費用為43.2萬余元，施工單位同樣是上海上斤建筑裝潢有限公司。

業主們指出，兩個大項目說是為了提升小區品質，花錢不少但是質量堪憂。

新換的智能門禁使用不到2年就出了問題，很多都癱瘓了，根本沒辦法使用。中心廣場改造也只是把原來廣場上的地面磚，新做了橡膠地坪，并將喬木和健身器材移了位置，改造過程中還造成廣場上兩棵大樹“死亡”。

而對于這兩個耗費近百萬元的改造項目，不少業主回憶，當初的征詢過程幾乎沒有印象。

不少門禁已經癱瘓形同虛設

廣場鋪設的橡膠地坪

新涇苑是一個房齡已超過25年的老小區，共有80多幢樓，有上千住戶，物業費0.8元/平方米。幫忙君在小區看到，小區樓棟整體外觀較為老舊，門洞鐵門已經銹跡斑斑，門上安裝著名為“阿瑞斯智能”的門禁系統，原本是刷卡才能開門，但幫忙君隨手一拉就開了門，還有些門禁按鍵已經失靈，也沒人修理，鐵門索性就開著。小區的中心廣場，面積有數百平方米，鋪了一層綠色和棕紅色的橡膠地墊，地墊部分已經起皮，保養狀況并不是很好。廣場上的幾棵大樹被隔離保護起來；廣場旁邊則是健身區域，分布著一些健身器材。

兩項改造的施工方都是同一家公司，而且項目根本就沒有公開招標，也沒有進行三方比價。

據業主們講述，他們查詢發現，施工單位“上斤建筑”公司成立日期是在2022年底，差不多剛一成立就接了小區兩個總價上百萬元的工程，甚至小區智能門禁的實際安裝時間還在該公司成立日期之前，認為工程存在“內定”的情況。更加可疑的是，在物業及業委會提供的相關項目合同和工程結算審批表等文件中，雖然有物業和業委會的簽名蓋章，但均沒有填寫具體的日期。

文件蓋章無日期

業主期盼

規范管理

采訪中，業主們表達了極大的擔憂：

兩個改造項目就花費近百萬元，造成我們小區的公共收益欠債近50萬元，要是再出現需要應急維修花錢的地方，該怎么辦？

針對在公共收益“查賬”中發現的種種問題，業主們向相關部門反映，但收到的回復稱：經核實，小區中心廣場改造和門禁系統更新兩項工程已做過審價，并經業主大會表決通過，相關收入支出均經業委會和物業雙方確認。因相關施工款項尚未結清，現采用分批支付方式向施工方支付，小區入賬的公共收益為抵扣工程款和日常支出后的金額，相關明細已經業委會確認，未發現小區有百萬元公共收益去向不明的情況。

物業管理法律專家黃友健指出，按照相關規定，小區內的更新或改造工程，實行工程審價制度，如果涉及金額較大的，應該進行公開招投標或者三方比價。對于公共收益的支取也有嚴格規定，必須是收支兩條線，不得賬外抵扣。使用公共收益用于小區改造工程的，必須經過業主大會同意。如果業主對征詢過程、表決結果存疑的，可以向相關部門要求公開，甚至可以向法院提起“知情權”訴訟。

此外，今年4月起正式實施的《上海市住宅小區公共收益管理辦法》規定，業主委員會或者物業服務企業應當在小區物業服務接待處醒目位置公開小區內產生公共收入的項目清單。公共收入賬戶的收支明細賬目留存在小區物業服務接待處備查，接受業主、街鎮和房屋行政管理部門的監督。

為此，新涇苑業主期盼，小區的公共收益能在更加規范的管理之中，更有效地發揮作用。對此，幫忙君將繼續關注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 李曉明

攝影 | 李曉明 受訪者

編輯 | 錢俊毅 姚儲杰

編校 | 楊葉