北京房地產(chǎn)律師：親屬贈(zèng)房后霸占不讓產(chǎn)權(quán)人進(jìn)門，法院支持排除妨礙

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引言：一套兩居室，登記在外孫女名下。

姥姥姥爺住北屋，南屋空著——卻死活不讓外孫女和她母親進(jìn)門！

外孫女無奈起訴：

? 我是產(chǎn)權(quán)人，為何連自己家都進(jìn)不去？

? 騰出一間南屋讓我母親住，怎么就成了“不孝”？

姥姥姥爺辯稱：

? 這房是我們夫妻的！

? 南屋是留給輪流照顧我們的子女住的！

? 你母親和我們有矛盾，不能?。?/strong>

法院最終判決：

外孫女有權(quán)進(jìn)入房屋居?。?/strong>

但不強(qiáng)制騰房，也不支持索要使用費(fèi)。

這場親情與產(chǎn)權(quán)的拉鋸戰(zhàn)，揭示了一個(gè)關(guān)鍵法律原則：房子是誰的，誰就有權(quán)進(jìn)門——哪怕承諾老人可繼續(xù)居住！

一、案情還原：一場因“盡孝”引發(fā)的家庭房產(chǎn)糾紛

本案核心人物關(guān)系如下：

林小雅（化名）：原告，外孫女，房屋產(chǎn)權(quán)人；

周秀蘭、鄭國棟（化名）：被告，姥姥、姥爺；

林母（化名）：林小雅母親，離婚中，月退休金僅3000元，租房困難；

房屋：北京西城一號房屋（兩居室，50.33㎡）。

2005年，原公房拆遷，安置兩套房。其中一號房屋由林母出資9萬元購買，但因政策原因，登記在姥爺鄭國棟一人名下。2013年，為防止林母離婚時(shí)房產(chǎn)被分割，家人協(xié)商將房屋以1萬元“買賣”形式過戶至外孫女林小雅名下（實(shí)為贈(zèng)與）。

過戶時(shí)，林小雅應(yīng)房管局要求，簽署《繼續(xù)居住保證書》，內(nèi)容為：“本人保證購買此房后，原產(chǎn)權(quán)人鄭國棟可繼續(xù)居住?！贝撕螅牙阎苄闾m也一直同住，林小雅從未反對。

2020年起，林母因離婚、經(jīng)濟(jì)困難，希望搬入一號房屋南臥室居住，既可照顧老人又省房租。但姥姥堅(jiān)決拒絕，稱南屋是“輪流照顧子女專用”，且與林母有積怨。林小雅多次協(xié)商無果，甚至提出“我住客廳也行”，仍被拒之門外。

無奈之下，林小雅提起訴訟，最初要求允許母親入住南屋。經(jīng)法院釋明，因母親是獨(dú)立主體，她將訴求調(diào)整為：自己作為產(chǎn)權(quán)人，要求進(jìn)入房屋居住，并騰空南側(cè)臥室供使用。

二、爭議焦點(diǎn)與法院認(rèn)定

本案的核心爭議在于：產(chǎn)權(quán)人作出“允許原產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)居住”的承諾后，是否還享有進(jìn)入和使用房屋的權(quán)利？

姥姥姥爺主張，房屋本是他們的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，只是出于家庭安排才過戶給外孫女；且當(dāng)初已明確說明，南屋要留給輪流照顧他們的子女臨時(shí)居住，因此林小雅及其母親無權(quán)強(qiáng)行入住。

法院審理認(rèn)為，林小雅持有合法不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，是房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。她在過戶時(shí)雖書面承諾“原產(chǎn)權(quán)人鄭國棟可繼續(xù)居住”，但該承諾并未放棄自身作為產(chǎn)權(quán)人的居住權(quán)，也未限制其進(jìn)入房屋。

法院特別指出，《繼續(xù)居住保證書》中明確寫的是“原產(chǎn)權(quán)人”——即鄭國棟一人，即便周秀蘭實(shí)際一同居住，林小雅也從未驅(qū)趕，屬于善意履行。而產(chǎn)權(quán)人要求進(jìn)入自有房屋，是物權(quán)的基本體現(xiàn)，不應(yīng)被阻撓。

不過，法院同時(shí)認(rèn)為，林小雅要求“騰空南側(cè)臥室”缺乏法律依據(jù)。房屋內(nèi)部如何分配使用，屬于家庭成員之間協(xié)商范疇，法律不強(qiáng)制指定具體房間歸屬。

三、判決結(jié)果：贏回“進(jìn)門權(quán)”，但需自行協(xié)商居住安排

法院最終判決：

周秀蘭、鄭國棟在繼續(xù)居住一號房屋的前提下，不得阻止林小雅進(jìn)入該房屋居住使用；

這一判決意味著，林小雅終于可以合法回到自己名下的家中，但具體住哪間房、家具如何擺放，仍需與老人溝通協(xié)調(diào)。

四、律師點(diǎn)評：家庭房產(chǎn)糾紛中的三大教訓(xùn)

第一，贈(zèng)與或借名買房，務(wù)必書面明確權(quán)利邊界。

很多家庭出于信任，僅口頭約定“給你住”“房子歸你”，卻未明確居住范圍、能否轉(zhuǎn)租、其他家庭成員能否入住等細(xì)節(jié)。一旦關(guān)系惡化，極易引發(fā)沖突。建議通過書面協(xié)議或公證方式固定各方權(quán)利義務(wù)。

第二，產(chǎn)權(quán)人不因承諾“老人可居住”而喪失自身居住權(quán)。

《民法典》明確規(guī)定，所有權(quán)人對自己的不動(dòng)產(chǎn)享有占有、使用等權(quán)利。即使作出讓渡部分權(quán)益的承諾，只要未明確放棄全部使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)人仍有權(quán)進(jìn)入并合理使用房屋。

第三，盡孝心不能替代法律主體資格。

林小雅想接母親同住本是孝心，但因其母親并非產(chǎn)權(quán)人，無法直接主張居住權(quán)。若確需保障其居住，應(yīng)由其本人作為原告另行起訴，或通過家庭協(xié)商解決。

給產(chǎn)權(quán)人的實(shí)用建議：

若遭遇阻撓入住，可立即起訴“排除妨礙”，法院通常會(huì)支持基本進(jìn)門權(quán)；

必要時(shí)可申請行為保全，防止對方換鎖、轉(zhuǎn)移物品；

未來處理家庭房產(chǎn)，避免“名為買賣實(shí)為贈(zèng)與”的模糊操作，減少權(quán)屬爭議。

【本文由房產(chǎn)糾紛律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)撰寫，旨在解析親屬間房產(chǎn)居住權(quán)沖突，不構(gòu)成具體法律建議。如您正面臨類似“有房不能住”困境，請聯(lián)系我們，依法捍衛(wèi)您的物權(quán)?！?/strong>

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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