“好房子”贏市場，精準(zhǔn)加倉核心城市，保利發(fā)展穩(wěn)健夯實長期發(fā)展根基

2025年，對中國房地產(chǎn)行業(yè)而言，是“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵之年，亦是新舊發(fā)展模式深度切換的變革之年。這一年，盡管政策暖風(fēng)頻吹，核心城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，但全國市場仍處于筑底階段，房企普遍面臨嚴(yán)峻考驗。

在行業(yè)持續(xù)探尋止跌回穩(wěn)、轉(zhuǎn)型突圍的過程中，央企龍頭保利發(fā)展（600048.SH）再次交出了一份極具含金量的成績單。年報顯示，2025年公司實現(xiàn)營業(yè)總收入3083億元，實現(xiàn)銷售簽約金額2530億元，連續(xù)第三年穩(wěn)居行業(yè)榜首；全年回籠資金2589億元，銷售回籠率連續(xù)第三年超過100%，經(jīng)營現(xiàn)金流持續(xù)凈流入，為未來發(fā)展備足了“彈藥”。

從銷售權(quán)益比的提升，到核心城市市占率的擴大；從“三好房子”產(chǎn)品體系的落地，到融資成本創(chuàng)下歷史新低，在行業(yè)從“高峰”邁向“長坡”的新周期中，保利發(fā)展憑借戰(zhàn)略定力與綜合實力，以央企龍頭的抗周期韌性與高質(zhì)量發(fā)展成色，成為穩(wěn)定市場預(yù)期、引領(lǐng)行業(yè)轉(zhuǎn)型的中堅力量。

從規(guī)模領(lǐng)先到質(zhì)量領(lǐng)先

2025年，在行業(yè)整體銷售規(guī)模收縮、市場競爭日趨激烈的環(huán)境下，保利發(fā)展持續(xù)鞏固行業(yè)龍頭地位，實現(xiàn)銷售規(guī)模與經(jīng)營質(zhì)量同步提升，交出了一份含金量十足的銷售答卷。

全年，保利發(fā)展實現(xiàn)銷售簽約金額2530億元，簽約面積1235萬平方米，銷售金額連續(xù)三年行業(yè)領(lǐng)跑，龍頭優(yōu)勢持續(xù)加固。尤為亮眼的是，公司銷售權(quán)益比提升至79%，同比提高3個百分點，意味著銷售增長不再依賴合作杠桿，而是以更高的自主掌控力實現(xiàn)高質(zhì)量擴張，規(guī)模增長更實、底盤更穩(wěn)。

拆解這份銷售業(yè)績的城市來源，可發(fā)現(xiàn)保利發(fā)展經(jīng)營安全邊際得以持續(xù)拓寬的另一重要原因，即對核心城市的持續(xù)深耕。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期，核心城市擁有強勁的經(jīng)濟基本面、穩(wěn)定的人口流入與堅實的住房需求，由此成為市場的“壓艙石”。洞穿這一市場規(guī)律的保利發(fā)展堅守核心城市布局策略，避開三四線城市的市場波動風(fēng)險，牢牢鎖定優(yōu)質(zhì)需求。

2025年，來自核心城市的銷售貢獻(xiàn)占比高達(dá)92%，連續(xù)三年保持90%以上的高位水平；核心城市市占率達(dá)到7.9%，同比提升0.8個百分點，北京、上海、廣州等10個核心城市市占率突破10%，市場話語權(quán)持續(xù)增強。其中，廣州單城銷售約500億元，上海約390億元，北京、三亞、佛山等城市單城銷售額均突破百億元。

市場用“腳”投票，最終是對產(chǎn)品力的認(rèn)可。能夠贏得持續(xù)領(lǐng)先的市場地位，根源在于保利發(fā)展對“好房子”戰(zhàn)略的堅定踐行。報告期內(nèi)，保利發(fā)展持續(xù)緊跟國家建設(shè)“好房子”政策導(dǎo)向，精準(zhǔn)匹配客戶居住升級訴求，以“好生活”為綱，系統(tǒng)構(gòu)建并落地“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”產(chǎn)品體系。

在廣州，玥璽灣項目以珠江文化為脈，融合精湛工藝與前沿科技，成為全國“好房子”的現(xiàn)象級標(biāo)桿，單項目銷售額突破百億；在上海，世博天悅等項目以卓越品質(zhì)贏得高端市場青睞；在杭州，天珺等產(chǎn)品精準(zhǔn)捕捉科創(chuàng)精英對“新奢”生活的追求，實現(xiàn)首開告罄。2025年全國單項目銷售額破百億的極少數(shù)項目中，保利發(fā)展獨占兩席。

交付環(huán)節(jié)，保利發(fā)展將品質(zhì)管控貫穿設(shè)計、施工、交付全流程，2025 年累計交付高品質(zhì)住宅12.99萬套，22個項目實現(xiàn)貼膜交付，客戶滿意度提升至87%，獲評中指研究院“交付力優(yōu)秀企業(yè)TOP1”，產(chǎn)品力連續(xù)兩年位居全國第二。

從“有房住”到“住好房”，保利發(fā)展通過構(gòu)建以“耐久、舒適、綠色、智慧、精美、溫情”六維價值為核心的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系，以客戶需求為導(dǎo)向，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計，針對不同客群打造差異化產(chǎn)品體系，兼顧多元需求，從源頭提升產(chǎn)品適配度與市場競爭力，以產(chǎn)品硬實力構(gòu)筑差異化競爭優(yōu)勢，將“好房子”從理念轉(zhuǎn)化為可觸摸的現(xiàn)實。

值得一提的是，堅持聚焦產(chǎn)品力與客戶價值，保利發(fā)展持續(xù)以高品質(zhì)供給贏得客戶認(rèn)可，突破市場價格戰(zhàn)的循環(huán)，報告期內(nèi)的銷售均價穩(wěn)步提升，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，高端改善型產(chǎn)品占比穩(wěn)步提高，推動盈利質(zhì)量持續(xù)改善，以硬核產(chǎn)品力構(gòu)筑起穿越市場周期的核心底氣。

增量精準(zhǔn)布局，存量深度盤活

在行業(yè)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向下，保利發(fā)展堅持“精準(zhǔn)投資、存量盤活、結(jié)構(gòu)優(yōu)化”的土儲策略，一手聚焦核心城市補充優(yōu)質(zhì)增量土儲，一手多措并舉盤活低效存量資產(chǎn)，推動土儲結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、資產(chǎn)價值穩(wěn)步釋放，為穿越周期、穩(wěn)健發(fā)展筑牢資源根基。

2025年，在行業(yè)投資普遍收縮、企業(yè)拿地意愿低迷的背景下，保利發(fā)展憑借穩(wěn)健的財務(wù)狀況與清晰的投資邏輯，主動優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)，既保障當(dāng)前銷售供貨需求，又為中長期發(fā)展儲備優(yōu)質(zhì)資源，形成的良性發(fā)展格局。

增量投資方面，保利發(fā)展精準(zhǔn)補充優(yōu)質(zhì)土儲，2025年全年拓展總地價791億元，總計容面積457萬平方米，同比分別增長16%、39%，拓展金額權(quán)益比維持在87%的高位，投資質(zhì)量與自主掌控力同步提升，同時，保利發(fā)展亦堅守穩(wěn)健投資底線，嚴(yán)格把控拿地成本，拿地均價與銷售均價保持合理比例，確保項目盈利空間。

這其中有28個項目實現(xiàn)“當(dāng)年拿地、當(dāng)年開盤”，為全年銷售貢獻(xiàn)簽約金額超200億元，展現(xiàn)了高效精準(zhǔn)的開發(fā)運營能力。

從投資布局來看，保利發(fā)展高度聚焦核心城市，一二線城市拓展總地價占比超90%，核心城市占比達(dá)99%，其中北京、上海、廣州三地占比約48%，并在上海、北京、杭州、廣州、佛山位列拿地金額前五，持續(xù)強化核心城市資源優(yōu)勢。

存量盤活方面，保利發(fā)展針對歷史遺留的低效存貨，通過土地置換、規(guī)劃調(diào)整、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換等“調(diào)轉(zhuǎn)換退”組合拳，加速資產(chǎn)盤活與價值釋放；同時聚焦產(chǎn)品品質(zhì)提升，以“老盤新做”模式推動存量項目煥新，以低成本投入實現(xiàn)市場競爭力顯著躍升。

2025年，保利發(fā)展推動存量項目落實超千個煥新舉措，完善教育、交通等配套設(shè)施，優(yōu)化展示界面與交付標(biāo)準(zhǔn)，針對存量項目痛點進(jìn)行精準(zhǔn)升級，讓老舊項目重新貼合市場需求，推動存量資產(chǎn)快速去化。全年存量及產(chǎn)成品項目合計貢獻(xiàn)簽約額953億元，成為銷售業(yè)績的重要支撐。

與此同時，保利發(fā)展積極推動存量物業(yè)轉(zhuǎn)經(jīng)營，全年存量物業(yè)轉(zhuǎn)經(jīng)營超135萬平方米，新增融資金額79億元，實現(xiàn)從銷售變現(xiàn)到運營增值的轉(zhuǎn)變，拓寬盈利渠道。同時，公司持續(xù)推進(jìn)土地置換與規(guī)劃調(diào)整，優(yōu)化土儲空間布局，提升整體土儲質(zhì)量。

多措并舉之下，保利發(fā)展實現(xiàn)有效實現(xiàn)存量資產(chǎn)與增量項目協(xié)同發(fā)力，截至2025年末，其待售面積5654萬平方米，其中優(yōu)質(zhì)增量項目925萬平方米，存量項目472萬平方米，優(yōu)質(zhì)土儲占比穩(wěn)步提升，為未來的銷售業(yè)績提供穩(wěn)定支撐，不斷增強業(yè)績增長的確定性與穩(wěn)定性。

在行業(yè)從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的關(guān)鍵階段，保利發(fā)展精準(zhǔn)把握行業(yè)發(fā)展趨勢，平衡增量投資與存量盤活，以穩(wěn)健的資源布局策略適配行業(yè)轉(zhuǎn)型需求，在市場洗牌中持續(xù)鞏固競爭優(yōu)勢，為穿越行業(yè)周期、實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展筑牢資源根基。

現(xiàn)金流為王，融資成本新低

在行業(yè)流動性普遍緊張、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險頻發(fā)的背景下，保利發(fā)展始終堅守“安全與發(fā)展并重”的經(jīng)營理念，嚴(yán)守財務(wù)紀(jì)律，嚴(yán)控經(jīng)營風(fēng)險，實現(xiàn)現(xiàn)金流持續(xù)凈流入、債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、融資成本持續(xù)下行，成為行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營的標(biāo)桿。

現(xiàn)金流管理方面，保利發(fā)展搭建全流程資金回籠管控體系，重點攻堅存量待收款項，實現(xiàn)銷售回款效率穩(wěn)居行業(yè)前列，全年回籠資金2589億元，銷售回籠率達(dá)102%，連續(xù)三年突破100%，形成高效資金閉環(huán)，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

在經(jīng)營層面，保利發(fā)展嚴(yán)格執(zhí)行“以銷定產(chǎn)”策略，根據(jù)銷售情況動態(tài)調(diào)整開工節(jié)奏，合理控制開發(fā)支出，全年新開工面積703萬平方米，竣工面積2450萬平方米，建安支出壓降至737億元，精準(zhǔn)控制支出規(guī)模，提升資金使用效率，避免盲目開發(fā)帶來的資金浪費。

高效回款與精益支出雙向發(fā)力，推動保利發(fā)展經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額達(dá)152億元，連續(xù)八年保持為正，現(xiàn)金流安全墊持續(xù)加厚。截至2025年末，其貨幣資金余額更是達(dá)到1229億元，占總資產(chǎn)比例超10%，并表口徑已售待回籠資金498億元，充裕的流動性儲備充分覆蓋短期有息負(fù)債，足以從容應(yīng)對市場波動、項目交付、戰(zhàn)略投資等各類資金需求，為應(yīng)對未來不確定性備足了“彈藥”。

在債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，保利發(fā)展持續(xù)優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，嚴(yán)守財務(wù)紀(jì)律。截至2025年末，保利發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率同比下降2.08個百分點至72.26%，實現(xiàn)連續(xù)五年下降；一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比降至20.7%，較年初下降3.6個百分點，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)更趨合理。公司堅持“三道紅線”綠檔標(biāo)準(zhǔn)，保持合理的負(fù)債水平與償債能力，兼顧風(fēng)險防范與規(guī)模擴張，在行業(yè)轉(zhuǎn)型期始終保持財務(wù)穩(wěn)健性。

憑借良好的現(xiàn)金流和債務(wù)管理能力，以及穩(wěn)健經(jīng)營與良好信用，保利發(fā)展持續(xù)獲得資本市場青睞，年內(nèi)成功發(fā)行國內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，規(guī)模達(dá)85億元，6年期綜合成本僅為2.32%。這一創(chuàng)新融資模式，不僅拓寬了房企融資渠道，更彰顯了資本市場對其經(jīng)營穩(wěn)健性的高度認(rèn)可。

回顧2025年，保利發(fā)展完成110億元中期票據(jù)、45億元公司債發(fā)行，融資渠道多元暢通，覆蓋銀行貸款、債券、資產(chǎn)證券化等多種工具，資金儲備持續(xù)增厚。同期，融資成本持續(xù)下行，年內(nèi)新增有息負(fù)債平均成本降至2.59%，同比下降33BP；期末綜合融資成本降至2.72%的歷史地位，公司債利率最低至2.12%，中期票據(jù)利率最低至1.85%，均刷新歷史新低。

值得一提的是，面對行業(yè)調(diào)整帶來的資產(chǎn)價值重估壓力，保利發(fā)展主動計提資產(chǎn)減值，一次性出清歷史包袱，以負(fù)責(zé)任的態(tài)度優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表，為后續(xù)輕裝上陣、高質(zhì)量發(fā)展掃清障礙。

從現(xiàn)金流持續(xù)凈流入到債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，從融資成本創(chuàng)歷史新低到資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)步夯實，保利發(fā)展以極致的財務(wù)自律與專業(yè)的資金管理，構(gòu)筑起穿越周期的“財務(wù)護(hù)城河”。這既是其穿越本輪行業(yè)周期的根本，保障了自身經(jīng)營安全，更讓保利發(fā)展以央企擔(dān)當(dāng)穩(wěn)定市場預(yù)期、保障交付履約、助力行業(yè)風(fēng)險出清，為行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展樹立典范，也為公司搶抓行業(yè)轉(zhuǎn)型機遇、推進(jìn)三大主業(yè)協(xié)同發(fā)展提供堅實財務(wù)支撐。