歷時7年！深圳最大棚改項目集中交付，曾經是多家房企啃不下的“硬骨頭”

每經記者：陳榮浩 每經編輯：魏文藝

歷時7年，深圳最大棚改項目的業主終于等來新家。

4月18日，深圳市福田區河灣北片區改造項目 （南華村棚改）現場人聲鼎沸，新小區御水華府舉行集中交付活動，迎來首批業主回家。

《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）當日在現場了解到，御水華府小區由中建三局華南公司負責建設，共有13棟超高層住宅，總計2763套回遷安置房，將迎來2727戶業主入住。

每經記者看到，小區內的休閑廣場、健身器材等設施齊全。有業主告訴每經記者，對收房比較滿意，“達到了預期”。

作為深圳棚改新政實施后政府主導的首批棚改項目之一，南華村棚改也是全市規模最大的棚改回遷項目。此次順利交付，不僅打破了此前新天地、卓越、萬科、佳兆業四家品牌開發商推進舊改接連折戟的僵局，更標志著深圳“政府主導、國企實施”棚改模式成功落地實踐，為城市老舊小區改造提供了可復制借鑒的樣本。

4月20日下午，合一城市更新集團董事總經理、廣東省三舊改造協會副會長羅宇在接受每經記者電話采訪時表示，南華村棚改本質上是政府主導、民生兜底的非市場化模式。該項目建設回遷安置房，剩余住宅全部為保障性住房，不同于市場化開發以盈利為核心目標，這一模式更多以公共利益為導向。

御水華府項目現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

昔日困局：四家房企啃不下的“硬骨頭”

公開資料顯示，南華村始建于1984年，是深圳首批政府統建的福利房小區，承載著一代深圳建設者的青春與記憶。

南華村建成后，解決了大量公職人員、企業職工的居住需求，是當時深圳住房保障體系的重要組成部分，見證了深圳改革開放的高速發展歷程。

然而，經過近40年的風雨侵蝕，南華村這座曾經的“標桿小區”逐漸淪為“老破?！?，70棟樓房面臨建筑老化、公共配套設施落后等問題，業主居住環境日益惡化。

每經記者注意到，在“政府主導”推進南華村項目以前，曾有新天地、卓越、佳兆業、萬科四家開發商嘗試推進過該項目的舊改工作，不過最終均以失敗告終。

圖片來源：“幸福福田”微信公眾號

據南方都市報此前報道，南華村棚改的拆賠方案與居民期待存在差距是舊改推進受阻的核心原因之一。即便部分開發商給出過1∶1.3的補償比例，仍難以統一2727戶業主的多樣化訴求，簽約率始終無法達到推進舊改的標準。

除此之外，南華村復雜的產權問題也給舊改工作增添了巨大難度。作為首批福利房小區，部分房屋存在產權不清晰、繼承糾紛等問題，協調難度極大。同時，小區樓棟老舊程度高，改造過程中需要投入大量資金用于結構加固、管線更新等，改造成本高企。

此外，疊加近年來房地產市場周期波動、開發商資金壓力加大等因素，上述四家開發商難以平衡投入與收益，最終紛紛鎩羽而歸，南華村改造也陷入了漫長的停滯期。

新模式破局：探索可持續城市更新路徑

南華村棚改項目的轉折點出現在2018年。

這一年，福田區政府主動接棒南華村改造工作，并專門抽調40位經驗豐富的干部組成項目指揮部，全程統籌協調項目規劃、設計、建設、簽約等各項工作。

2019年4月，南華村棚改項目正式納入深圳市棚改年度計劃；同年7月21日，該項目開啟簽約工作，15天集中簽約期內簽約率達99.6%，刷新了深圳棚改簽約速度。

2020年6月，南華村棚改項目進入全面拆除階段；2023年2月2日，該項目正式開工建設。值得一提的是，該項目采用“政府主導+福田投控實施+華潤置地代建+中建三局施工”的協同模式，由中建三局華南公司負責主體工程建設。

4月18日，每經記者在御水華府項目交付現場了解到，該小區由13棟超高層住宅組成，整體居住環境較好，配套了休閑廣場、健身設施、兒童游樂區等設施，可滿足不同年齡段居民的需求。

在小區現場，一位早在1989年便搬至南華村的業主向每經記者表示，整體對收房工作比較滿意，認為達到了預期。

御水華府項目交付現場 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

“項目最初并非政府主導的棚改項目，而是舊改。早年曾有多家地產公司介入，那時候房地產市場火熱，舊改條件較為優惠?！鄙鲜鰳I主表示，因為南華村棚改項目區位特殊（臨近河套深港科技創新合作區）、規模較大，開發商之間競爭激烈且協調難度大而難以推進，最終由福田區政府主導。

每經記者注意到，目前御水華府周邊并無可售新房。在距此較近的皇崗水圍片區，承翰灣尚國際項目的清盤銷售均價約10萬元/平方米。另據深圳房天下數據，御水華府項目周邊的京基御景華城、錦河苑、南華花園等小區的二手房掛牌均價，目前普遍在5.6萬元/平方米—6.4萬元/平方米區間。

“南華村棚改模式的成功，得益于棚改政策支持下的行政征收權限，有效突破了市場化舊改中拆賠博弈僵局、高補償訴求導致項目擱淺的困境。”不過，羅宇同時分析稱，此類模式需要大量資金投入，對地方財政承載能力要求較高，較難在深圳全市范圍內大范圍復制。

在羅宇看來，當前深圳傳統市場化城市更新面臨諸多推進阻力，而政府主導型棚改的模式也逐步進入收官階段。因此，未來城市更新工作更需要兼顧民生底線與可持續運營，融合政府統籌的效率優勢與市場化機制的資源配置能力，建議探索“政府主導+市場化運行”的新模式，為城市老舊小區改造注入新動力。

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