昌平30萬一套的公寓，20年居住權贈送4年，有大產權證，靠譜嗎

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

朋友介紹的昌平*號線**地鐵口30萬一套公寓，20年居住權贈送4年。有大產權房產證，使用面積20多平有衛生間，靠譜嗎？有沒有什么風險？承諾拆遷的話三倍賠償，就是不能轉租轉售，但應該只是合同要求私下轉給朋友也沒關系，您能幫著分析一下吧，如果有時間能幫我看看嗎？

章哥：

1、我有時間，但去不去的得看您給我多少跑腿兒費了？白使喚的不去，花小錢兒辦大事兒的也算了吧。

2、這種房其實就是工業廠房或辦公樓改造的，打成格子間違規銷售，或者說是“以租代售”。所謂的大產權是人家的，不能分割銷售，也就跟散戶買家沒關系。租約在20年之內的就不算違法，但是屬于違規。那既然是從根子上就違規了，您覺得有沒有風險？

風險一般三種吧。首先既然是違規住人了，那消防和住建城管等部門都隨時有可能來檢查。看人家是否較真兒吧，如果查封的話那就只能卷鋪蓋走人了。然后您跟產權方或二房東打官司去吧，是否能拿回錢來看運氣。

第二種風險是既然產權是人家的，那不管他們是否承諾你租住多少年，人家都可以把產權抵押或直接賣掉，新的產權人是否認可這租約就沒譜兒了。從理論上講是買賣不破租賃，新業主必須認可這老租約。但現實中看雙方博弈吧，反正這種事兒很多，斷水斷電斷網，挖溝拆門搞裝修什么的，人家不說轟你們，就是造成沒法兒住的事實，您能怎么應對？扛不住走了就活該了，人家再換一批接盤俠。

第三種風險那就是直接使壞了唄。從一開始就是殺豬盤，低價引誘一批租客，差不多了就轟人了。甚至是自我舉報。監管部門來了就肯定是查封，然后讓賣家退錢什么的。但人家沒錢，或者干脆換個公司殼子就完了，您打官司去唄，十年八年的人家都陪著。反正人家就一句話：只跟您講法律，不講扯淡的誠信。

3、所謂拆遷賠償三倍也是扯淡，拆遷公司傻啊？而且人家是產權人，您連個股份都沒有，拿個租房合同就想得到三倍賠償，哪國的租客有這待遇啊？

這還得說是人家有產權的，如果從根兒上就是違章建筑，那拆了也就拆了，您后半輩子就打官司去唄。反正這種事兒在北京都玩兒了20多年了，早有成熟的模式，人家所有的問題都考慮到了，只有買家是新手兒。

4、所謂不能轉租轉售就是挖的坑兒，您私下轉租人家肯定不搭理你，但別著急，什么時候想轟你，那這違反合同約定的證據就起作用了，您只能是打落牙自己吞。或者這么說吧，只要合同里有這種條款，那說明人家已經在埋雷了，就沒憋著好屁。

5、其他的沒什么可說的了。這種所謂的長租公寓在北京有的是，規模大的相對好點兒，小的就沒譜兒了，純粹看運氣。

或者這么說吧，昌平這種公寓的租金一般2/3000一個月吧，一年3萬左右。那既然是30萬，算上房租漲幅的話，您能住上7/8年就算回本了，再多住的就算收益。

或者說您也可以先住幾年，然后找個接盤俠，您提前跑路當老賴不就得了。雖然有被逮到挨揍的風險，但風險永遠與收益成正比。包括賣給您公寓的，他們也是這么考慮風險和收益的，大家都違規，就看誰的手段更高明+更無賴了。

僅供參考。

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