共有產權房，是大漏還是大坑，未來房產還是最好的投資嗎

房價還會漲么，哪些地區的房子還值得買，共有產權房能買么？

今天我們來聊聊共有產權房的那些事。

在聊共有產權房之前，先來簡單說一下房地產未來發展的趨勢，其實從今年的十四五規劃中，就不難看出，無腦瘋狂增長的時代已經過去，靠著房子一夜暴富的可能性幾乎沒有了，也不要指望房價暴跌等著去抄底，這些都是“不允許”發生的。

什么叫不允許發生？

就是國家告訴你，房子是用來住的、不是用來炒的。十四五規劃中明確提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地產市場平穩健康發展。

你看，主基調很明顯，四個字：“房住不炒”，只要發現哪個城市房價有過熱的苗頭，馬上就會出臺相應的調控政策。比如，去年年底到今年年初上海房價出現異動，當地政府立馬在出臺了一系列調控政策，什么增值稅征免年限從2年提高至5年啊；

嚴格執行差別化住房信貸政策啊；

嚴防信用貸、消費貸、經營貸等資金違規流入房地產市場啊；

其目的很明確，就是要防止投機炒房，保證剛需購房需求。

另外有一個調控政策非常重要，十四五規劃提出，要因地制宜發展共有產權住房。

• 什么是共有產權房？
• 為什么要發展共有產權房？
• 這個共有產權房對穩房價有多大作用？
• 共有產權房值不值得買？
• 都是哪些人在買？我能不能買？

這些問題瞬間成為大家關注的焦點，不著急，咱們一個一個來解決。

先來說說什么是共有產權房？

官方給出的定義是：（政府與購房者共同承擔住房建設資金，分配時在合同中明確，共有雙方的資金數額及將來退出過程中所承擔的權利義務；退出時由政府回購，購房者只能獲得自己資產數額部分的變現，從而實現保障住房的封閉運行。）簡單的說，就是房子的產權屬于你和政府共有，你一部分，政府一部分，買房的時候，你只需要出你那一部分產權的錢就可以了。

好，政府出臺這個共有產權房，主要為了解決的是哪些人群的問題呢？

不知道大家聽沒聽過一個詞，夾心層居民。

何為夾心層居民？就是一方面沒資格享受公租房福利，另一方面又沒錢買房的人。

其實這樣的居民在一二線城市數量還是比較龐大的，就像近幾年出現的“新城市人”，“北漂”“滬漂”“深漂”就屬于這一群體。

他們來到一座城市，才開始打拼，肯定是沒錢買房的。工作幾年后，要結婚生孩子了，有住房剛需，但是那點工資存款也根本趕不上房價上漲的速度。

那么，如今這個共有產權房，就是他們最好的選擇。

這樣看來，買這種房挺賺的啊，出一部分錢就能使用整套房子，再也不用看房東臉色了，也不用忍受頻繁搬家的痛苦了。這事兒，太讓人高興了。

不過，你別高興得太早了，越是好事，準入門檻肯定越嚴，要想買共有產權房，是要有購房資格的。

就拿北京的申請條件來舉例吧。

• 一、家庭成員在京均無住房；
• 二、符合北京限購條件；
• 三、單身，30歲以上。
• 四、一個家庭只能買一套，要是婚前買了一套，找了個有房的對象，那還必須得買一套。

條件看起來很簡單，但同時滿足的人其實并不多，第二條就卡掉了一大批，要么有北京戶口，要么連續繳滿5年社保或個稅，不到30歲的單身狗居然沒資格，這就有點那啥，不過想想也對，不到30歲就有錢買房的人畢竟是少數。

既然條件這么苛刻，審核通過的人必定會抓住這個機會，買下屬于自己的首套房。

好 ，下面我們來看看，能買上的比例有多大。

其實早在2017年，北京就已經實施了共有產權制度，希望徹底解決住房問題。當年9.30日推出首個共有產權房項目——錦都家園，競爭十分激烈，報名的有16.29萬人之多，其中有12.11萬人通過審核。但是房源有多少套呢，只有427套。中獎率是283：1，如此之低。

但這件事兒吊詭的是，搖到號的那427個人，大部分都沒買。

到了2018年正式簽合同時，大家都棄購了。

我們來看一組數據：

2018年北京一共啟動了28個共有產權項目，棄選率基本都在70%以上。

其中棄選率最高的是大興的四季盛景園，2191戶參與選房，僅選走22套，棄選率高達99%。金悅嘉苑是棄選率第二高的項目，3908戶參與選房，最終選走60套，棄選率98.5%。探花是大興國瑞·瑞福園，301套房選走50套，棄選率94%。

慘不慘，很慘，但最慘的還是售樓部的小姐姐，辛苦忙活一年，到頭來顆粒無收。慘哪！

為什么會出現這種慘狀呢？

這就要問問你為什么要買房了？

為什么？為了有個住處？為了堵住丈母娘的嘴？為了孩子上學？還是為了城市歸屬感？

估計你們可以說一大堆出來，但最重要的肯定是這一點，為了賺錢，為了資產升值，提高身價。

這也是最近幾十年，中國大部分人購房者的基本訴求，大家生怕錯過了房產升值紅利期，從此失去了突破階層的機會。

所以，共有產權房的價值上漲有限這一特性，也就成為了大家棄選的原因之一。

為什么說共有產權房的上漲空間有限呢，本質還是因為你只擁有部分產權，擁有比例在50%-95%之間，一共十檔，每檔相差5%。根據多出多得，少出少得的原則進行劃分。假如你選擇只出50%份額的錢，那你就只擁有一半產權，待后期出售后你也只能獲得收益的一半。

看起來增值收益的確少了一半，但你也只投入了一半的本金，沒什么毛病啊。在這一點上我覺得沒毛病，收益與本金對等是正常的，再說還讓你擁有完整的居住權，應該是還賺了。

作為一個商品，除了考慮它的價值外，還要考慮它的流動性，不然價格漲得再高，不能出手，有價無市也是白搭。

相關政策規定，購買共有產權房后5年內不能上市交易，5年后要賣，也只能賣給下一波具有購買共有產權房自購的人，當然還有一種選擇就是政府回購你的產權。

這個條件也嚇退了很多人，因為它的意思是你很有可能賣不出去，市場上的共產房一直在增加，而且還有很多庫存，人家肯定優先選擇買新房，至于政府回購，價格如何定，現在還沒有先例，也不知道如何定價，這個不確定性也擊退了一波購買者。

這種形成閉環的封閉交易就決定了共有產權房幾乎沒有資產升值空間了。

當初共有產權房新政出臺時，大部分人眼饞的是它的價格，并帶有薅羊毛的非分之想，初心還是沒放在“居住”上面，如今慢慢地看清了真相，薅不到羊毛了，因此都選擇敬而遠之，而剩下的才是真正有居住需求的人，這也是政府想達到的目的。

共有產權房的推出，是國家在吸取了過去經適房、限價房、自住房等保障類住房的經驗和教訓之后，真正把房子“住”的功能提現的淋漓盡致，把投資和牟利的空間壓縮到最小的一個對樓市的調控政策。

說了這么多，共有產權房到底該不該買呢？什么樣的人群，最適合共有產權房呢？

繼續往下看，假如你屬于一下這5種情況，可以考慮買。

1、沒家底，又想有個小窩

就是首付怎么湊都湊不出來，但又想擁有一個屬于自己的小窩，不想為了租房東奔西跑的，可以買。畢竟共有產權房首付低啊，房價比周邊低至少30%，有的直接打對折，而且首套公積金貸款只有20%，商貸30%，可以滿足你首付低的要求。畢竟你想靠工資增長來攢足商品房的首付，希望非常渺茫。

2、娃要上學

這個理由的確是很多人的首選，在北京沒房孩子就不好上學，不然就得把娃送回老家當留守兒童了，你肯定不愿意啊，所以還是早點買吧，把孩子的上學問題解決了。

3、成為北京人

每年都會有一些應屆畢業生弄到北京戶口指標，但這樣你就成為了北京人么，那你肯定是想多了。你那是集體戶口，不買房就永遠成為不了真正的北京戶口，也沒啥用處。另外你買房落戶后，娃一出生就是純正的北京人了，因為身份證號碼是1100打頭的，和新北京人是不一樣的。

4、地段好，新房太貴

比如石景山1號線。朝陽將臺、海淀清河等，只出商品房單價的一半就可以入住城市核心區，交通，商業，學校，公園等配套設施十分完善，而新房價格貴的出奇，那還是抓緊機會上車吧，因為火爆的地段永遠火爆，搖中了也是一種幸運。

5、不想折騰了

如果你已結婚且雙方都有一份穩定的工作，想在工作所在區內搞套房子住，以后也不想置換的，可以買。單身我勸你還是謹慎考慮，前面我也提到過準入資格，單身現在買了，要是未來對象也有房，那就有被迫賣房的風險，所以入手需謹慎。

好，以上就是我對共有產權房的看法，簡單的說就是抱著投資心態來的，就不要去湊熱鬧了，謹記國家政策，房住不炒，要炒你也別來這。另外那些真正的剛需是有入手的必要的，畢竟國家就是為了你們而出臺的這個政策，你們不享受誰享受呢？