草木皆兵！深莞惠樓市調(diào)控真相曝光！

深圳樓市尚在高壓調(diào)控下，臨深片區(qū)又迎來新一輪的調(diào)控風(fēng)暴……

堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，已經(jīng)為全國樓市指明了方向。

誰要冒頭，誰就要被重點監(jiān)管！調(diào)控政策一出臺，買賣雙方愁不斷……

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房價攀升 “惠八條”新政出臺

8月9日凌晨，惠州發(fā)布樓市新政，涉及房價地價聯(lián)動機制完善、新建商品住房預(yù)售和價格備案管理、開發(fā)資金監(jiān)管、完善住房銷售政策、落實配建公建設(shè)施、提升住房保障覆蓋、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序和強化聯(lián)動調(diào)控機制等八個方面內(nèi)容。

文君梳理出幾大政策要點：

①非惠州戶籍重點片區(qū)限購一套，即為重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房。

其中“重點片區(qū)”，是指大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、惠陽區(qū)。今后將根據(jù)市場變化情況，及時調(diào)整重點片區(qū)的范圍。

②嚴格執(zhí)行3年限售。在2017年4月9日零時后購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓，有些情況不受限制具體查看政策原文。購買時間原則上以合同網(wǎng)簽時間為準。

③房價地價聯(lián)動，確定出讓地塊住宅銷售限價。

④一次性公開房源。品房項目在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)須一次性公開全部房源。高價樓盤價格半年內(nèi)成交折扣率低于95折，對未推售房源備案價格下調(diào)。

⑤嚴審企業(yè)購地資金來源，超出“三道紅線”房企禁止參與土地招拍掛。

⑥嚴查市民購房資金來源，禁止非銀行金融機構(gòu)向個人提供購房貸款。

政策全文如下：（向下滑動查看）

惠州為啥被限購限售了呢？從一些樓市數(shù)據(jù)方面，我們或許能看出一些端倪。

從近三年成交數(shù)據(jù)來看，2021年上半年受疫情及市場調(diào)控影響，惠州一手住宅成交63592 套，成交面積為 635.3 萬㎡；一手住宅成交均價為1.19 萬元/㎡，整體處于平穩(wěn)上漲的趨勢。

再來看看，2021上半年惠州一手住宅成交情況，成交均價從1月的11898元/㎡，到6月的12015元/㎡，保持穩(wěn)中微幅上漲的趨勢。

房價一直在攀升，也難怪7月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談惠州等5個城市政府負責(zé)人，僅10天后，惠州出臺樓市新政。

從本次調(diào)控政策來看，文君認為，對于購房者而言，“殺傷力”微弱，惠州的房子自身供應(yīng)量多，吸引的大多是深圳剛需客，樂有家成交數(shù)據(jù)顯示，惠州2021年上半年深圳客的購房需求超過70%是剛需目的，投資需求占比為23%。

剛需購房者一般只需1套房解決自住或改善問題，二套對于需客來說壓力和成本都比較大。

所以說，惠州此次樓市新政，是將投資客拒之門外。

2

東莞樓市成交降溫

在此之前，東莞、深圳相繼出臺樓市調(diào)控新政。

8月2日，東莞住建局發(fā)布《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，房地產(chǎn)調(diào)控新政“莞八條”正式出臺。

主要內(nèi)容如下：

①法拍房納入限購。

②暫停向個體工商戶銷售商品住房。

③社保造假五年不能買房。

④嚴格審核購房人首付資金來源。

⑤將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年。

⑥建立二手住房成交指導(dǎo)價發(fā)布機制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。

⑦對意向購房人數(shù)超出上市房源套數(shù)一定比例的樓盤實行公證搖號選房、積分排序選房等制度。

⑧熱點樓盤，住宅限售期限由取得不動產(chǎn)權(quán)證后3年延長到5年。

從“莞八條”來看，東莞的樓市調(diào)控繼續(xù)趨嚴趨細，全面補“漏洞”，幾乎全面跟進深圳的樓市調(diào)控政策。尤其是嚴查首付款的資金來源、二手房指導(dǎo)價、積分買房等，從深圳的樓市調(diào)控效果來看，東莞樓市也將進一步降溫。

從7月的樓市成交數(shù)據(jù)上看，東莞新房住宅在調(diào)控政策影響下，供需雙雙下滑，環(huán)比分別下跌44.93%和18.70%，同比均下跌四成。

當(dāng)月住宅成交均價為27845/㎡，環(huán)比小幅下跌，主要由于個盤出現(xiàn)以價換量， 整體均價被拉低。

整體而言，東莞新房住宅均價今年以來處于上漲態(tài)勢。據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年東莞新房總成交23294套，同比去年同期的20978套，同比上漲了11%；均價約27166元/㎡，同比上漲19.1%，漲幅高于去年。

好在一系列政策調(diào)控下，市場回歸理性，想買房的剛需購房者，趁著這個窗口期入手合適的項目，不失為一次置業(yè)良機。

3

深圳樓市：關(guān)店離職、市場分化加劇

超6成房源下調(diào)報價

剛剛過去的7月，深圳新房住宅量升價跌，網(wǎng)簽3028套一手住宅，環(huán)比上升5.7%，同比下降12.9%；總成交面積約28.75萬㎡。一手住宅均價為5.95萬元/㎡，環(huán)比下跌3.7%，同比上升9.6%。

當(dāng)月，市場有7個住宅項目推盤入市，僅有光明區(qū)一個樓盤為日光盤（如下圖），新房市整體購房氛圍趨于理性，市場分化加劇。

二手房成交更加低迷。

7月深圳成交2557套二手住宅，環(huán)比下跌0.7%，同比下跌80.9%；總成交面積約24.02萬㎡，這已經(jīng)是連續(xù)第4個月成交下滑，筑底現(xiàn)象明顯。

業(yè)主報價方面，據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截止8月1日，深圳二手住宅掛牌價環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，部分片區(qū)二手住宅掛牌價呈現(xiàn)上浮趨勢，但基本處于合理的漲跌幅度。

其中兩月內(nèi)掛牌價有變動的房源中，超過62%的房源為下調(diào)報價，其中降價總額在幅度10萬和20萬的占比最高，為11%，其次是5萬，占比為6%。

此外，由于二手房市場成交低位，中介行業(yè)出現(xiàn)較大波動。

根據(jù)深中房協(xié)（深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會）統(tǒng)計算法，2021年1-6月份以來，有效實名登記從業(yè)人員數(shù)量同比去年同期下滑了11.8%。

7月收回798家機構(gòu)合計4161間門店的情況，問卷調(diào)查覆蓋率達到全市門店（已備案）總量的近六成。其中，有104間門店已關(guān)閉且已辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的2.5%；有220間門店已暫時停業(yè)，但未辦理工商注銷，占據(jù)總調(diào)查樣本的5.3%。

預(yù)計現(xiàn)階段深圳中介門店關(guān)停總量應(yīng)在500余間門店（含未備案），占全市中介門店（含未備案）的比例應(yīng)少于10%。

深房中協(xié)認為，由于全市中介門店的布局較為集中，因此，單從已關(guān)停門店的絕對值分析，很有可能出現(xiàn)關(guān)停的門店扎堆集中在某些片區(qū)，造成感官感受與數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)論之間存在偏差。

在深房中協(xié)看來，伴隨著調(diào)控持續(xù)發(fā)力，一段時間內(nèi)，深圳二手房市場或仍將處于低迷狀態(tài)。

下半年，房地產(chǎn)中介行業(yè)的競爭壓力將會持續(xù)增大，無論是門店關(guān)停并轉(zhuǎn)的數(shù)量，還是從業(yè)人員隊伍離職轉(zhuǎn)行的規(guī)模或?qū)⒊掷m(xù)升高。