上海法院裁判動遷安置房購房資格及限購爭議案件要旨簡析

動遷安置房存在限售期，合同履行周期較長，如果再發生買方購房資格（限購政策變化）問題，則合同將很難順利履行。那此類糾紛由于并沒有明確的法律規定，各法院處理的尺度并完全相同，爭議很大。個別案件甚至經過一審、二審、再審申請均被駁回訴請后，然后通過檢察院抗訴啟動再審，最終對一審和二審判決進行改判。由此可以看出，本文討論的問題在動遷安置房買賣糾紛中爭議非常大，以下我們對上海各級法院的相關典型裁判要旨進行簡析。

上海市嘉定區人民法院典型裁判要旨概覽：

雙方的合同雖在上海市新的限購政策出臺之前簽訂，但由于限購政策的限制，系爭房屋目前無法過戶至原告名下，原告也并未向本院提供其現在具備以個人名義購房資格的相關證據，故原告要求被告協助將系爭房屋過戶至原告名下的訴請因目前不具備履行條件，對此本院難以支持。

雙方約定“在簽訂本合同時，雙方均已知曉國家和本市住房限售規定”，此處的“國家和本市住房限售規定”根據文意應理解為已經頒布的限購政策，否則雙方無從“知曉”，對于未來的限購政策雙方也無法預知。且限購政策僅是暫時限制原告在上海市購房，待原告符合限購政策中的條件，連續繳滿五年的社保即可過戶，雙方的合同目的可以實現；同時，該政策也不構成不可抗力，雙方雖不能預見、不可避免，但是可以克服，被告并不符合合同約定及法律規定的單方解除合同的情形，故被告反訴要求確認合同解除并要求原告返還系爭房屋、支付房屋使用費及被告返還原告房款112萬元的訴請缺乏依據，對此本院不予支持。

小結：購房資格是可變的，由于社保尚未達到要求，不能支持過戶。同時，也不支持賣方解除房屋買賣合同。

上海市第一中級人民法院典型裁判要旨概覽：

雙方約定甲方接到辦理以甲方為權利人的產權證的通知后五個工作日內辦理產權證，并承諾三年之后該房產能辦理產權過戶手續以后或是在國家政策允許辦理產權證過戶手續十五個工作日內與乙方共赴松江區房地產交易中心辦理產權過戶手續（因國家政策導致過戶年限變動，甲方應積極配合乙方辦理產權過戶手續），甲方不得以任何理由拖延過戶日期……從該協議約定的內容看，“因國家政策導致過戶年限變動，甲方應積極配合乙方辦理產權過戶手續”的約定是在甲方應及時辦理涉案房屋的產權證以及在作為動遷房的涉案房屋的交易過戶限制期滿后甲方應及時與乙方辦理產權過戶手續的條款后再作概括性的約定，顯然，“因國家政策導致過戶年限變動”，應當是指涉及房屋限售的國家政策所導致的過戶年限變動情形，難以從雙方約定的“因國家政策導致過戶年限變動，甲方應積極配合乙方辦理產權過戶手續”得出還包括相關部門對于購房者限購政策變動導致購房者限購年限變長的情形。

根據查明的事實，在房屋限售期滿后，合同履行受阻的原因在于買方因上海市新出臺的房屋限購政策導致目前其仍處于限購狀態，無法按約辦理房屋過戶手續。鑒于買賣雙方并未在協議中對于限購政策出臺導致其作為購房者的限購年限變動作出相應的處理約定，賣方并無義務繼續等待劉俊成限購期滿。現買方已明確通過發送短信及起訴方式表明其不愿意繼續等待過戶。因此，一審法院認定涉案房屋的產權轉移過戶至買方名下存在不可克服的障礙，雙方所簽訂的合同已然無法繼續履行，并無不當。

小結：在雙方無特別約定的情況下，至約定的過戶日買方還不具有購房資格的，合同可以解除。需要特別說明的是：該案裁判觀點已經通過再審改判。

上海市第二中級人民法院典型裁判要旨概覽：

買賣雙方就系爭房屋簽訂的買賣合同中約定“本合同簽訂時，甲乙雙方都不具備過戶條件，等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權過戶手續”，本案爭議焦點為對此條款中關于過戶條件成就的界定。過戶條件成熟應當指甲方乙方均滿足過戶條件，雙方缺一不可。

但合同簽訂后雙方應根據合同約定積極促成合同履行的條件成就，具體至本案，買方應當連續不間斷繳納社保直至其具備購房資格。而買方自認于2015年10月斷交社保，于2019年2月才重新繳納社保，至今其仍未具備購房資格系其自身過錯導致。本院認為，本案屬動遷安置房買賣，雙方應明確交易本身存在較大風險，合同履行過程應更加謹慎，此為一；二、不能苛求合同積極履行一方無限等待對方條件成就而無需考量條件尚未成就之具體原因，此有違合同雙方約定“等過戶條件成熟時辦理過戶手續”之初衷，亦有違公平原則。

小結：即使買賣雙方已經約定過戶條件成熟時再過戶，也要看買方有沒有積極促成購房資格實現，否則賣方有權不再一直等下去，可以主張解除合同。

以上3個案例可以看出，兩個中級人民法院對購房者的購房資格問題要求是趨于嚴格的。其中第2個案例，一審由松江區人民法院審理，經過了一審、二審、申請再審，最終由檢察院抗訴引發再審并由上海市高院改判：

案件事實簡介：

涉案房屋于2014年3月31日被核準登記在原告名下，該合同系動遷安置房，三年內不得設定抵押及上市交易。

2013年11月23日，原告劉駿根作為出售方（甲方）、被告劉俊成作為購買方（乙方）、世凱房產事務所作為居間方（丙方），三方簽訂了《房地產定金及買賣協議》，約定乙方向甲方購買涉案房屋，乙方為表示對丙方所提供的房地產之購買誠意，向丙方支付意向金1萬元；

該房屋屬動遷房，甲方承諾該房屋無抵押，無經濟糾紛；房價款95萬元，根據國家法律、法規等規定在本交易中所產生的稅、費由乙方承擔；乙方于2013年11月30日前以現金方式（銀行轉賬）支付給甲方首期房價款69萬元，待甲、乙雙方共赴松江區房地產交易中心辦理產權過戶手續成功后，當日乙方以現金方式支付尾款9萬元，其他房價款乙方于2014年2月20日前以現金方式（銀行轉賬）支付給甲方；

甲方于2013年11月30日交房交鑰匙給乙方；甲方接到辦理以甲方權利人的產權證的通知后五個工作日內，甲方辦理產權證，并承諾三年之后該房產能辦理產權過戶手續以后或是在國家政策允許辦理產權證過戶手續十五個工作日內與乙方共赴松江區房地產交易中心辦理產權過戶手續（因國家政策導致過戶年限變動，甲方應積極配合乙方辦理產權過戶手續），甲方不得以任何理由拖延過戶日期……；

現丙方已向甲、乙雙方告知，由于該房產為動遷安置房，自產權證登記滿三年可上市交易過戶，現甲、乙雙方約定自產權登記之日起三年后十五個工作日內辦理產權過戶手續，本協議履行期限較長，且在此期間由于法律、法規及政策的規定或其他原因可能導致本協議最終無法履行或可能產生其他爭議。

上述協議簽訂后，被告于2013年11月23日支付原告定金1萬元，于2013年11月27日支付給原告購房款69萬元，于2014年2月14日支付給原告購房款16萬元，以上合計86萬元。

嗣后，原告將涉案房屋交付給被告，被告于2015年3月2日裝修使用至今。2017年11月13日，上海市社會保險實業管理中心出具關于劉俊成在滬社保繳納摘抄記錄一份，載明劉俊成社保于2014年1月起繳納至今，截至2017年9月，累計繳費月數為45個月。

一審法院說松江區人民法院裁判觀點：

原、被告簽訂的《房地產定金及買賣協議》是各方的真實意思表示，合法有效，雙方均應恪守。

本案中，雙方的爭議焦點在于：上述《房地產定金及買賣協議》是應當解除還是繼續履行，涉案房屋能否過戶至被告名下。

本院認為，其一，被告在簽訂《房地產定金及買賣協議》時，并不符合在本市的購房條件，其社保自2014年1月起才開始繳納，且涉案房屋彼時亦不允許上市交易，故其在簽約時即存在一定過錯；

其二，在上述協議約定的房屋過戶時點，被告也不具備在本市的購房資格，其在此之前的63個月內社保繳納尚不足60個月，且其中有四次是補繳的。

因此，涉案房屋的產權轉移過戶至被告名下存在不可克服的障礙，雙方所簽訂的買賣合同已然無法繼續履行，原告的合同目的無法實現，故其有權解除合同。

綜上，原告主張解除其與被告之間就涉案房屋簽訂的定金及買賣協議，具有事實和法律依據，本院予以支持。對于被告反訴主張的繼續履行合同及房屋過戶的請求，于法有悖，本院不予支持。

上海市第一中級人民法院典型裁判觀點：見上文第2個案例裁判要旨。

第三人不服上海市第一中級人民法院的判決結果，向上海市高級人民法院申請再審。

上海高院審判監督裁定書裁判意見如下：

本院經審查認為，涉案《房地產定金及買賣協議》是簽約各方的真實意思表示，合法有效，簽約方均應恪守履行。根據該協議內容的約定，劉俊成、劉駿根作為買賣雙方，基于簽約時的房屋限售政策而作出的關于房屋過戶時間的約定是明確的，即自產權登記之日起三年后十五個工作日內辦理產權過戶手續。劉俊成認為“因國家政策導致過戶年限變動，甲方應積極配合乙方辦理產權過戶”的約定是對雙方而言，既包括動遷房限售政策，也包括有關買方購房資格的限購政策，二審法院對此已闡明了判決理由及依據，本院予以認同。劉俊成依據上述觀點主張房屋過戶期限是根據國家政策變動進行相應調整變更，與合同約定不符，本院不予采信。根據查明的事實，在房屋限售期滿后，因上海市新出臺的房屋限購政策導致劉俊成仍處于限購狀態，無法與劉駿根按約辦理房屋過戶手續，而協議中對于限購政策出臺導致劉俊成作為購房者的限購年限變動并無相應處理約定，劉駿根并無義務繼續等待劉俊成限購期滿，其已發送短信解除合同，一、二審法院判決確認雙方之間形成的房屋買賣合同關系于2017年6月15日解除，并無不當。綜上，劉俊成的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的再審事由。

買方不服上海高院駁回再審申請的結果，向上海市檢察院申訴，檢察院審查后向上海高院提起了抗訴，最終順利啟動再審。

上海市檢察院的抗訴意見為：

上海市人民檢察院抗訴認為，首先，雙方簽訂合同時對政策風險進行了概括約定，因國家政策導致過戶年限變動，雙方應恪守合同約定在政策允許時辦理過戶手續。該“國家政策”應理解為涵蓋限購及限售的政策更符合該條款約定的目的。生效判決認定該條款約定的政策變動僅涉及房屋限售的政策，該認定不符合該條款約定的目的，不利于合同雙方平等保護。其次，限購政策調整僅影響房屋過戶時間，并非合同履行不可克服的障礙，生效判決認為合同無法履行的法律依據不足。最后，系爭合同絕大部分內容業已履行完畢，劉甲對過戶時間延遲并無過錯，判決解除合同未充分體現誠信原則及公平原則。

上海高級人民法院再審意見如下：

本院再審認為，本案之爭議焦點在于對合同約定的“因國家政策導致過戶年限變動，甲方應積極配合乙方辦理產權過戶手續”這一約定中的“國家政策”的理解，是僅針對房屋限售年限還是既針對限售年限又針對購房資格限購年限。

對此，本院認為，首先，雙方簽訂的《房地產定金及買賣協議》是雙方真實意思表示且不違反法律法規規定，應為有效，對雙方均有約束力。涉案房屋系動遷房，出售年限受國家政策限制，房屋買受人是外來務工人員，其購房資格同樣受到政策限制。簽訂合同時，雙方對對方的限制條件均為明知。因此，導致合同延期履行的風險雙方都存在，正因此在合同第六條特別告知欄內同時作了約定：本協議履行期限較長，且在此期間由于法律、法規及政策的規定或其他原因可能導致本協議最終無法履行或可能產生其他爭議。因此雙方約定“因國家政策導致過戶年限變動，甲方應積極配合乙方辦理產權過戶手續”，此處的“國家政策”應理解為既針對房屋限售年限又針對限購資格年限的國家政策更符合合同目的和公平原則。因此該約定應對雙方都產生約束力，而非僅針對房屋限售年限這一政策變動。合同履行過程中，劉甲一方遭國家政策變動導致購房人繳納社保期限延長，涉案房屋的限售年限解除后無法過戶房屋，對此其并無責任。

其次，限購政策的調整僅影響房屋過戶年限，并非合同履行不可克服的障礙。根據劉甲再審中提供的社保資料，其現已具備購房資格，鑒于劉甲已經履行了大部分合同義務，因此劉甲要求履行雙方簽訂的《房地產定金及買賣協議》并要求劉乙協助辦理房屋過戶手續的再審請求與法有據，應予支持。

最后，劉甲在本院再審過程中稱愿意補償劉乙人民幣21萬元，于法無悖，予以準許。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：

一、撤銷上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終4026號民事判決和上海市松江區人民法院（2017）滬0117民初12057號民事判決；

二、劉乙應于本判決生效之日起十五日內至上海市松江區房地產交易中心協助劉甲辦理上海市松江區泗凱路XXX弄X號XXX室房屋的產權過戶手續；

三、劉甲于辦理上述房屋過戶手續的當日給付劉乙剩余房款人民幣9萬元；

四、劉甲于本判決生效之日起十五日內給付劉乙人民幣21萬元；

五、駁回劉乙的所有訴訟請求。

一、二審案件受理費共計人民幣400元，由劉乙負擔。

本判決為終審判決。

小結：首先，本人非常佩服本案第三人執著的維權精神，同時也贊同本案的最終裁判結果，法律的主要功能是實現利益的平衡，實現公平正義。而類似動遷房買賣，賣方之所以不愿意配合過戶，根本原因還是因為房價上漲。人民法院在解讀雙方合同約定，探尋雙方本意的過程中，在嚴格遵守法律規定的情況下，還應考慮利益的平衡。另外，我們注意到再審判決書的結尾處提到“劉甲在本院再審過程中稱愿意補償劉乙人民幣21萬元，于法無悖，予以準許。”

【作者簡介】 杜繼業，上海國年律師事務所專職律師，民商法學碩士，合伙人。