“睡城”與“商圈”只差一座天街的距離

/地金君說/

“九衢風景盡爭新，獨占天門近紫宸。寶馬競隨朝暮客，香車爭碾古今塵”，唐代詩人秦韜玉在《天街》一詩中，對于城市繁華的一番描述，將大唐中軸的盛景完整地呈現在世人眼前。

如今，詩詞《天街》中所描述的盛景，可能也是龍湖集團旗下商場——天街,給城市帶來的想象。

一座購物中心能給一個片區，甚至一座城市帶來多么巨大的改變？

這件事，龍湖已經做出了最好的實踐。

2000年，龍湖集團董事長吳亞軍拿下了重慶觀音橋一片爛尾項目，這位如今世界500強的掌舵人，當年為了這個商業項目甚至——

“每天在門口數客流”

這個于2003年開業的商場，就是如今重慶核心的觀音橋商圈必逛的龍湖重慶北城天街。

“一個被稱為每平方米都能擠出錢的購物中心”

2012年，龍湖重慶時代天街開業，經歷10年蝶變，如今已成為總面積120萬平方米、商場面積達60萬平方米的亞洲超級購物中心，助力重慶大坪形成了城市又一個百億級商圈。

隨著天街擴張的腳步，這些向新的改變在很多城市和區域不斷上演。

彼時，龍湖天街也在北京種下了一顆名叫“長楹天街”的種子，如今，這顆種子成為了足以改變北京商業格局的大樹。

01.從商場荒漠到商業綠洲

時光倒回到2010年，長楹天街誕生時并不被看好，幾乎所有人都說這個商業難做，非核心商圈、無商業氛圍，地塊狹長等等，但龍湖扛下了非議，著眼更遠的未來。

幾年后，一連串機遇和紅利降臨到朝陽區東部：地鐵軌交延伸、人口持續聚集、北京向東發展的趨勢。在2013年和2014年的北京市政府工作報告中，通州作為城市副中心建設的不斷被強調，未來副中心的人口聚集和消費勢能都將快速提升。而作為朝陽和通州的鏈接，常營地區的潛力不容小覷。

2014年，長楹天街開業，單日客流21萬人次、銷售額4400萬元，帶活了整個常營地塊的消費。長楹天街開業10天后，地鐵6號線二期（草房站至潞城站）隨即開通，常營片區實現了20分鐘可到三環，7站就能達到CBD國貿。

而長楹天街作為大體量TOD項目，吸引了越來越多的人選擇在常營安家。

隨著人口的增多，通勤的便捷，生活配套的豐富舒適，常營板塊的房價也得到了提升。到2014年底長楹天街開業后，根據安居客數據，2015年常營板塊房價基本上在3.3-3.8萬元/㎡，從2016年開始，房價走勢就有了明顯的提升，直至2020年，常營房價均在53000元/㎡左右。

從城市的角度看，一座優秀的商業綜合體，很多時候承載著“商業基礎設施”的角色，能夠帶動消費、解決就業、滿足生活。

長楹天街正是這樣的“商業基礎設施”，又恰好與城市所倡導的“15分鐘公共服務圈”產生了交互效應。

長楹天街的落地，讓常營區域從“東五環邊上的睡城”轉變為輻射朝陽、通州兩大新老城區、主副中心間的樞紐商圈。

如今這個商圈正在逐漸外溢，開始向城市級購物中心進階，輻射范圍進一步向10公里外的客群擴張，滲透至亦莊、孫河、通州等地。

02.“常逛常新”的天街

天街究竟好不好，消費者最有發言權。

2022年元旦假期是長楹天街的7周年店慶，天街客流達到38.7萬人次，銷售突破5477萬元，刷新了當年銷售和客流雙峰值。

作為多次霸榜北京購物中心客流榜NO.1的長楹天街，每年千萬級別的客流量，吸引消費者來逛的理由是“常逛常新”。

長楹天街所在地朝陽區常營版塊，曾是高品質商業的荒漠區，但隨著天街的到來，以及后續金融、娛樂、傳媒業的興起，生活工作在這片區域的人開始有機會對格調餐飲、品質零售、高端美妝、娛樂體驗等展現出強盛的需求。

天街敏銳的挖掘到了這群走在潮流前端消費者——

對品牌“新鮮感”和“高端品質”等的多方位訴求。

長楹天街依此入手， 持續引進ins風潮牌ADLV等10余家首店以及Melandcafé北京首店、泡泡瑪特特別形象店等。引領區域消費習慣的重要一步。

路子找對了，一切就都水到渠成。

除眾多首店外，長楹天街還引進lululemon、Tommy Hilfiger、Lacoste等國際化休閑零售品牌；泰香米、雁舍、蘇幫袁等格調品質餐飲，以及Super Monkey、G-step特別體驗店等生活方式品牌。

2022剛開年，DIOR首家全新概念店入駐長楹天街。GUCCI beauty、POLA、歐舒丹也在二季度陸續開業。未來， CHANEL、嬌蘭等高端化妝品品牌也即將入駐亮相。

潮流大牌云集，讓長楹天街成為北京消費者的逛街重要選擇。而保持品牌的有機更新的秘密，源自龍湖商業龐大的品牌資源庫，截至2021年底，龍湖商業合作品牌超過5000家，戰略合作品牌超過400家。

品牌資源之外，長楹天街形成一套與城市對話的營銷打法，充分挖掘城市IP特色，與北京城深度對話，保持消費體驗的“新鮮感”。

比如2021年夏天，“北冰洋85周年全國首展”落地北京長楹天街，喚起了無數老北京人關于童年的夏日記憶。

從“故宮藏影”到“中國航天”再到“橘氣盛夏”，其背后蘊含的歷史感、中國夢和老回憶都在長楹天街煥發新生，讓消費者找到與城市的聯結感。

隨著商場人氣的聚集，活力開始外溢，帶動整個常營版塊向全城輻射。

03.城市級消費新地標

城市級購物中心是一座城市特有的商業符號，不僅要占據絕佳的位置與資源，更需以革新的建筑場景、前瞻的商業內容、持久的精細運營，形成跨區域的磁場效應，帶來領先市場的生活方式，驅動城市發展。

在北京朝陽北路上的長楹天街，就是這樣的存在。

從位置來說，如果你從長楹天街出來，向西一直走，就能達到北京歷史上的中心

“故宮”，長楹天街生于北京橫向中軸之上。

從運營實力來說，定位“天生秀場 縱享千面”的長楹天街，近年來通過持續煥新品牌業態、合作頂流IP、提升場景體驗，逐漸超越區域范圍，以城市級體量輻射全城消費，成為常營商圈從新興到繁榮的動力引擎。

從空間場景來說，為提升城市級商圈的感召力，打造城市級“封面”作品，長楹天街對整體硬件實施了改造提升，包括煥新外立面，打造連廊燈飾夜景，提升配套設施等。在商場內部，則通過精致軟裝打造出特色主題空間，增強了項目的故事性和話題性，消滅冷區提升客流，以滿足消費者的獵奇種草心態。

從市場認可度來說，長楹天街全年有超450家品牌進行升級調整；也是疫后恢復最快的商場之一——日均客流恢復至疫情前，出租率回升至100%。

自2020年以來，長楹天街保持著強勁生命力，客流量不降返升，多次問鼎北京商場月度客流TOP1，不斷向城市級購物中心標桿的方向進階。

從長楹的磁場效應來說，不僅消費者認可，商家也在與長楹天街的合作中實現共進與成長，攜手激發了眾多的化學反應。

餐飲品牌赤坂亭日式烤肉作為長楹天街最早入駐的一批商戶，7年來，餐廳人均消費增幅超50%，月銷量翻番，成為了月銷百萬級的餐飲門店，高消費群體比例不斷提升。

“商場是要靠養的，龍湖的推廣及運營實力讓我們看到了長楹天街的潛力。”赤坂亭餐廳的相關負責人表示。

通過打通內外線上平臺，長楹天街將瓏珠融入于各業態的消費場景中，并通過線上社群、網絡商城加碼數字化建設，沉淀私域流量，為消費者構建起便捷購物、情感互動的多條鏈路，也為商家構建起穩固的服務場景。

這正是龍湖增強用戶黏性，組成私域流量護城河，搭建“一個龍湖”生態體系的重要抓手。

站在龍湖商業這個“巨人”的肩膀上，長楹天街向城市級購物中心的進階之路正在從想象變成現實。

2021年，龍湖共計在全國多座城市保質保量地開出了12座商場，其中北京新開麗澤天街、熙悅天街。2022年將新開亦莊天街。最終將形成7座天街+1座星悅薈的布局，龍湖商業在北京的網格化布局初見雛形。在長楹天街的帶動下，天街在北京將形成規模效應，將“城市級購物中心”的輻射力進一步擴大。

截至2021年12月31日，龍湖已開業商場建筑面積為594萬平方米(不含車位面積)，整體出租率為97.2%；開業商場的同店銷售額和日均客流同比均實現超20%的增幅；商業租金收入81.5億，同比增長40%。

目前，龍湖已開業和儲備項目合計近110座，這個數字背后是20年來上千億元的投資帶來的成果，也是對龍湖所堅守的“長期主義”的有力詮釋。

如今，城市級的新商業藍圖疊加北京建設國際消費中心城市建設機遇預示著，一座天街，已然成為一座城市對于十里繁華的向往。

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