杯水車薪？福星股份定增募資13.4億元后舊改項(xiàng)目建設(shè)仍然缺錢

雖然房企融資環(huán)境有所寬松，但資金緊缺的情況仍然存在。

2022年11月，證監(jiān)會(huì)恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資后，福星股份飲“頭啖湯”。11月30日，福星股份公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，擬募集資金總額不超過13.4億元，募集資金擬用于公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。

據(jù)福星股份隨后公布的募集資金使用可行性分析報(bào)告顯示，募集資金將用于武漢紅橋城K6住宅項(xiàng)目、紅橋城K15項(xiàng)目建設(shè)，及補(bǔ)充流動(dòng)資金項(xiàng)目。紅橋城K6住宅項(xiàng)目、K15項(xiàng)目即湖北福星惠譽(yù)三眼橋置業(yè)有限公司開發(fā)的福星惠譽(yù)紅橋城。

不過，據(jù)福星股份2021年年報(bào)顯示，福星惠譽(yù)紅橋城預(yù)計(jì)總投資75億元，利息資本化累計(jì)金額約為13.55億元，13.4億元募集資金投入仍有缺口。另一方面，據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的數(shù)據(jù)，福星惠譽(yù)紅橋城的銷售也并不樂觀。

住宅項(xiàng)目去化緩慢

紅橋城K6住宅項(xiàng)目、紅橋城K15項(xiàng)目所在地塊由福星惠譽(yù)2013年以40億拍下，包括K2、K4、K5、K6、K7、K8、K9、K11、K14、K15和K16地塊。

來自福星股份募集資金使用可行性分析報(bào)告，紅橋城K6住宅項(xiàng)目處于武漢二環(huán)漢口中心區(qū)，北側(cè)鄰江大路距發(fā)展大道約 160米，西臨蔡家田路，向南連接建設(shè)大道，解放大道等漢口主干道，交通便捷。項(xiàng)目周邊分布著多所省級(jí)示范學(xué)校，教育資源豐富。地塊 3 公里范圍內(nèi)還有市區(qū)內(nèi)少有的自然生態(tài)公園“解放公園”，配套齊全。

圖片來源：福星股份募集資金使用可行性分析報(bào)

紅橋城K15項(xiàng)目與紅橋城K6住宅項(xiàng)目處于同一區(qū)位，周邊地鐵 3、6、7 號(hào)線環(huán)繞，還有萬象城商圈、育才小學(xué)及解放公園等配套。

不過，銷售數(shù)據(jù)顯示，紅橋城K6住宅項(xiàng)目房源共1645套，其中住宅295套，非住宅1349套；住宅已售129套，去化一半都不到，非住宅紋絲未動(dòng)。據(jù)項(xiàng)目預(yù)售信息，這些非住宅房源為商業(yè)、辦公類型物業(yè)，處于未出售狀態(tài)。

而紅橋城K15項(xiàng)目房源共1488套，其中住宅1392套，去化率約為54.02%，96套非住宅也處于待售狀態(tài)。

據(jù)武漢房天下統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，2022年，武漢市新建商品房成交備案152257套，成交面積17208142.93平方米；其中新建商品住房成交備案116366套，成交面積13173552.38平米。2022年新房成交套數(shù)環(huán)比下降35.17%，成交面積環(huán)比下降35.18%，其中新建商品住房成交套數(shù)環(huán)比下降41.87%，成交面積環(huán)比下降42.75%，各項(xiàng)數(shù)據(jù)環(huán)比2021年都有較為明顯的下滑。

按照可行性分析報(bào)告中的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來看，紅橋城K6住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)總銷售收入約9.89億元，凈利潤(rùn)1.05億元，銷售凈利率10.63%；紅橋城K15項(xiàng)目預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)總銷售收入約36.97億元。

去化速度緩慢，想要實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)顯然有些困難，然而項(xiàng)目后期還需要資金投入。據(jù)可行性分析報(bào)告，紅橋城K6住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資66,356.89萬元，截至目前，項(xiàng)目已投入資金35,325.47萬元，未來計(jì)劃使用募集資金25,556.00萬元，其余資金由公司自籌解決；K15項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資228,775.77萬元，截至目前，項(xiàng)目已投入資金143,379.30萬元，未來計(jì)劃使用募集資金68,508.19萬元，其余資金由公司自籌解決。

商辦項(xiàng)目銷售承壓

住宅銷售行情不佳，福星惠譽(yù)紅橋城遇到的另一大問題是商辦項(xiàng)目的銷售。

據(jù)武漢世聯(lián)行數(shù)據(jù)，2022年武漢寫字樓供應(yīng)量73.2萬平方米，成交量77.9萬平方米，同比分別減少15%、增加69%，供求比為0.94，主要受本年度大量非市場(chǎng)交易（工抵）影響，成交量遠(yuǎn)超往年同期標(biāo)準(zhǔn)。

寫字樓租賃市場(chǎng)上，由于武漢天風(fēng)大廈、武漢天地A1和長(zhǎng)江產(chǎn)業(yè)大廈陸續(xù)交付推動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓存量升高，導(dǎo)致市場(chǎng)整體空置率爬升，同比升高約2.2%達(dá)到39%的歷史新高，持續(xù)的高供應(yīng)節(jié)奏加速市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，租金下行。

圖片來源：武漢世聯(lián)行

據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局公布的信息，福星惠譽(yù)紅橋城除了K6地塊外，K2、K7、K8、K15地塊也已經(jīng)有非住宅房源獲得了銷售許可，加上K6地塊的商辦房源，總套數(shù)數(shù)高達(dá)1540套。結(jié)合從三眼橋置業(yè)已發(fā)布的招投標(biāo)信息看，商辦樓宇的建設(shè)，并不僅限于上述五個(gè)地塊，預(yù)計(jì)后期會(huì)有更多的商辦房源推向市場(chǎng)。

在武漢商辦市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的當(dāng)下，上述房源顯然的大規(guī)模供應(yīng)上市，顯然存在銷售壓力，進(jìn)而可能導(dǎo)致項(xiàng)目不得不降價(jià)促銷，進(jìn)而削弱盈利。

如此大規(guī)模的商辦項(xiàng)目還可能存在計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)2021年年報(bào)，福星股份在2021年已經(jīng)計(jì)提了1.46億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。由于年報(bào)并未披露，上述存貨跌價(jià)準(zhǔn)備具體來源于哪些項(xiàng)目，尚不得知，包括紅橋城K6地塊在內(nèi)的商辦項(xiàng)目是否已經(jīng)被充分計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。