誰在拉響汽笛？

地產財富會

高層頻頻吹風喊話，

向市場釋放新信號，

勢要打好24年開年攻堅戰。

2024-1-27

繼近日央行、國資委、證監會三大機構重磅表態之后，昨日央行再度重磅發聲，發揮好金融穩定保障基金作用。

住建部昨日也積極喊話，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

疊加以及上海、重慶等地政策的持續加碼，市場可謂暖風拂面。

24年開年第一個月，高層動作頻頻，向市場釋放新信號。

“房地產產業鏈條長、涉及面廣，對國民經濟具有重要影響，與廣大人民群眾生活也息息相關，金融業責無旁貸，必須大力支持。”

在國新辦前天舉行的金融服務經濟社會高質量發展新聞發布會上，國家金融監督管理總局副局長肖遠企的一席喊話也給市場注入了一針“強心劑”。

顯然，樓市開年攻堅戰，汽笛已經拉響。

01

這幾年，樓市中每一個市場主體、每一位從業者的神經末梢，緊緊被這個行業的一舉一動牽動著。

2022年新春前夕，穩預期戰役拉開帷幕，以貨幣政策為核心的接連降準降息正式開啟，經濟下行的巨大壓力，讓人們無比期待借此乘上開往經濟春天的列車。

當時央行的一位副行長在一場金融會上喊話稱：

“現在雖然是年初，但一年的時間很短，一年之計在于春，所以我們要抓緊做事，前瞻操作，走在市場曲線的前面，及時回應市場的普遍關切，不能拖，拖久了，市場關切落空了，落空了就不關切了，不關切就‘哀莫大于心死’，后面的事就難辦了。”

歷史仿佛壓著同樣的韻腳。

02

2024年作為樓市深度調整企穩之年。

在持久的筑底寒冬之中，打好一個漂亮的開局，意義非比尋常。

從宏觀市場基本面看，雖然目前國內多項經濟指標回升，但恢復態勢并不十分穩固，特別是經營主體的信心和預期仍有待進一步提振。

從房地產市場看，23年盡管工具箱大開，偶有兩輪脈沖式行情的高光時刻，但依舊無法避免全年房地產銷售大幅下滑的定局。

24年開年市場則表現平平，新房二手房市場繼續陷入雙方博弈的焦灼狀態，不少地方更是出現一批賣家急于逃頂降價甩貨的現象。

最近，網上流傳北京國奧村一套近200平的房子，此前最高成交價高達2700萬，但賣家卻以1900萬的低價出貨，降幅高達30%。

這些現象的背后，本質上傳遞的是低迷行情中，市場主體、購房者、賣家等普遍存在預期不足的情緒。

要想從根本上逐漸扭轉這種悲觀預期，首先就得從政策端持續給市場注入信心。

所以，從這些角度看，近期高層的一系列操作就比較容易理解了。

今年，美聯儲將開啟降息周期，中國貨幣政策寬松操作的空間加大，降準也在市場的預期之中，但此次降準0.5個百分點，從幅度上看，也是超出預期的。

2023年，兩次降準幅度均為0.25個百分點，為常規降準幅度的2倍。

此次降準將向市場提供長期流動性大約1萬億元，不僅能在一定程度上緩解春節前后的資金荒，而且向市場傳遞出了明確的政策信號，有助于穩定資本市場和房地產市場，提振經營主體和投資者信心，更好地支持經濟恢復回升。

值得關注的是，本次央行同時宣布了降準和再貸款降息。此前雖然也有降準+定向降準的操作，但降準+定向降息的模式則很少見，顯示出當前央行貨幣政策對精準有效基調的追求。

同時，前天國家金融監管總局也表示，將進一步優化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，繼續做好個人住房貸款金融服務。支持各地城市政府和住建部門因城施策，進一步優化首付比例、貸款利率等個人住房貸款政策，指導、督促銀行更好服務廣大人民群眾剛性和改善性住房的融資需求。

可以看到，這些指向房地產的各種喊話，各種政策越來越明確，高層也是明著喊話為地產站臺打氣，這恰恰說明地產之于中國經濟的重要性。

資本市場很快對喊話做出回應。

1月25日，地產股集體沖高，截至收盤，A股房地產開發板塊97只股票上漲、2只持平，僅一只股票下跌。

光大嘉寶、京能置業、新黃浦、中華企業、亞通股份、外高橋、中交地產、上實發展、浦東金橋、光明地產漲停，萬通發展漲8.52%，新城控股漲7.94%，保利發展漲6.90%；其中中華企業、浦東金橋更是“3天3板”。

從歷次政策加碼過后的情況來看，市場信心大都有不同程度的提升，但往往只是階段性的。

政策效力一過，市場便像被拉長的彈簧一樣回歸原形。

而這次多維度、持續性的政策發力，顯然被市場寄予厚望。

03

今年以來，住建部很忙。

幾乎一天一個會，幾天要見到一個落地動作。

尤其在房企融資端可謂煞費苦心。

昨天上午，住建部會上特別強調：

要加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

此次降準的前一天，房地產其實已經迎來一項重磅新規——

經營性物業貸可償還存量房地產貸款和地產債。

這意味著，房企融資渠道的另一扇門又打開了。

2024年一二季度仍是債務到期高峰。

據第三方統計，其到期規模在1500億元以上，預計今年上半年房企債務壓力依然較大。

目前，房企持有的優質經營性物業資產，可獲得的抵押貸款規模有限，且不能用于償還房企債務。

而通過上述新規的出臺，今后一些合規房企，將可以通過盤活綜合效益較好的商業地產、經營性物業為代表的存量資產，如商業綜合體、購物中心、寫字樓等，改善流動性狀況、增加資金融通渠道、擴大資金使用范圍、提升資金使用效率，進而降低債務償付壓力。

早在1月12日，住建部還發布了《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，其中提到，建立城市房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房企和金融機構精準對接。

在融資環境放寬，政策助力房企化債的大背景下，不少出險房企積極把握窗口期。

今年以來，先后有正榮、旭輝、奧園、龍光等多家房企披露了境外債務重組方面的階段性進展。

此外，一些房企也利用有利時機及時出售資產回收流動性。

比如，近日碧桂園就在廣州產權交易所掛牌轉讓多項資產，資產業態包括酒店、商業物業、公寓樓等，擬轉讓資產價格合計38.18億元。

除了應對保交付，碧桂園還需要面對上半年較大的償債壓力。

目前，碧桂園存續的美元債共計15只，余額為99.1億美元。其中，2024年到期的美元債券有兩只，分別為將于1月27日到期的9.65億美元債及4月8日到期的5.37億美元債。

為了出售資產，碧桂園也是急了。

此次擬轉讓資產，碧桂園對于意向受讓方沒有特別要求。

幾年前，萬達、融創、富力的世紀交易中，老王會議室怒摔水杯賣資產救萬達時，也是又急又痛，割得都是心頭肉。

短短幾年，世紀交易中的三方已是物是人非，讓人感嘆造化弄人。

好在如今融創、富力均已完成境內外債券重組或展期，算是重新邁出了關鍵一步。

這么多年，唯一不變的是——

老王依舊還在賣賣賣。

23年賣掉9座萬達廣場后，今年老王又賣掉了廈門的一處萬達廣場。　　

幾年下行筑底，幾年暴雷風波，幾年人事動蕩……房地產亟待休養生息。

如今，在政策暖風之下，房地產駛向春天的列車仿佛已經拉響汽笛，從遠處緩緩駛來。

只是，擠在站臺的人太多，誰也不知道自己能不能幸運踏上這趟列車。