別被“暴跌”忽悠了，真實(shí)數(shù)據(jù)告訴你沈陽(yáng)樓市另一個(gè)真相

一不留神，2024年的第一個(gè)月已經(jīng)過(guò)去。

1月份，樓市迎來(lái)萬(wàn)億降準(zhǔn)、支持房企融資和支持各地進(jìn)一步優(yōu)化個(gè)人住房貸款政策等重磅利好，隨后廣州、上海等重點(diǎn)城市也迎來(lái)放松限購(gòu)潮。

但是樓市能否逆風(fēng)翻盤，最終看的還是市場(chǎng)反應(yīng)。

新房成交依舊暴跌，但市場(chǎng)需求量卻已暴漲

2023年，沈陽(yáng)新房市場(chǎng)來(lái)到新低，全年新房成交只有465萬(wàn)平，同比下滑16%，較2019年沈陽(yáng)樓市巔峰時(shí)期1602萬(wàn)平的新房成交規(guī)模，可謂是“膝斬”。

但是，2023年沈陽(yáng)二手房成交量卻暴增42%，達(dá)到1103萬(wàn)平，回到了疫情前2018年和2019年相同的二手房成交量級(jí)上。

二手房爆量也推動(dòng)2023年樓市總?cè)萘看鬂q，沈陽(yáng)中原研究部統(tǒng)計(jì)，新房與二手總成交面積同比上漲20%，總成交套數(shù)同比上漲22%。對(duì)比2022年，市場(chǎng)總需求量已經(jīng)底部反彈。

新房供應(yīng)量連續(xù)赤字 成交價(jià)觸底反彈

在沈陽(yáng)樓市，二手房成交超過(guò)新房并非首次，但像2023年碾壓式的超越卻非常罕見。

而其中很重要的原因，就是新房供應(yīng)不足。

2019年以來(lái)，沈陽(yáng)樓市新增供應(yīng)連續(xù)四年下降，2023年，沈陽(yáng)新房年供應(yīng)量已經(jīng)從巔峰時(shí)期的1488萬(wàn)平跌至263萬(wàn)平。

2023年，沈陽(yáng)純新樓盤入市的項(xiàng)目，只有潤(rùn)悅灣、中鐵逸都、金輝云縵熙境、世紀(jì)嘉德學(xué)府、地鐵星悅里5個(gè)項(xiàng)目，過(guò)去成交榜上的扛把子品牌房企已經(jīng)缺席純新市場(chǎng)。

全年263萬(wàn)平的新房供應(yīng)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全年465萬(wàn)平的成交量，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去兩年沈陽(yáng)樓市合計(jì)供銷缺口已接近500萬(wàn)平。新房供不應(yīng)求已成趨勢(shì)。

但2024年沈陽(yáng)樓市的供應(yīng)短缺還將延續(xù)，甚至優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品比2023年還要更稀缺。去年沈陽(yáng)成交居住用地僅15宗，總成交59萬(wàn)平，品牌房企僅有中海一家。匯總近年數(shù)據(jù)，目前等待上市的全新地塊有37宗，預(yù)計(jì)總建面約336.4萬(wàn)平，目前釋放上半年入市消息的只有7宗。

而從新房成交價(jià)格來(lái)看，2023年的新房成交均價(jià)上漲1%，成交價(jià)格也已經(jīng)觸底反彈。

與此同時(shí)，中高端市場(chǎng)也出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

沈陽(yáng)中原研究部數(shù)據(jù)顯示，2023年高端項(xiàng)目集中入市熱銷，成交TOP10項(xiàng)目中，套均總價(jià)200萬(wàn)以上的項(xiàng)目占比達(dá)40%。比如占據(jù)沈陽(yáng)絕對(duì)高端市場(chǎng)的雅頌閣，新品問(wèn)世便引起巨大的市場(chǎng)反應(yīng)，開盤當(dāng)月成交4億+，而全年成交達(dá)到10.17億。

前幾年沈陽(yáng)市場(chǎng)大熱，成交增長(zhǎng)最快、熱度最高的項(xiàng)目正是中高端改善項(xiàng)目，而中高端客戶對(duì)市場(chǎng)也更為敏感。

相比新房市場(chǎng)的供應(yīng)量不足，二手房超15萬(wàn)套的掛牌量數(shù)據(jù)驚人，然而這些二手房中，10年以上小區(qū)占比接近70%，其中還有很大一部分是割肉也難流通的“老破小”、“老破大”。當(dāng)市場(chǎng)完成一輪換手，在這樣結(jié)構(gòu)的存量市場(chǎng)上，再選出地段、配套、物業(yè)、居住品質(zhì)都好的房源，難度也會(huì)加大。也就是說(shuō)，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)二手房也并非市場(chǎng)巨大，承接購(gòu)房需求增量的壓力最終還是要給到新房市場(chǎng)。

另一方面，二手房的活躍也意味著新房市場(chǎng)的巨大機(jī)會(huì)。

因?yàn)槎址渴袌?chǎng)上置換出的資金，也大概率會(huì)隨著新房供應(yīng)恢復(fù)而回流新房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)的可挖掘空間仍然很大。

2024年，國(guó)家又在進(jìn)一步夯實(shí)“政策底”，表態(tài)多方面支持房地產(chǎn)，救市節(jié)奏正在加速?？偨Y(jié)起來(lái)就是：2024年買房的首付可能會(huì)更低、貸款會(huì)更便宜，房企資金會(huì)更充足，買房也會(huì)更安全。

2023年，沈陽(yáng)房企紛紛以價(jià)換量，而隨著政策利好刺激，銀行對(duì)房企貸款敞口額度打開，不再缺錢的房企卻逐漸清空庫(kù)存，沈陽(yáng)以價(jià)換量的時(shí)代或?qū)⒔Y(jié)束，目前市場(chǎng)上已有多家品牌房企醞釀漲價(jià)，加上積壓的購(gòu)房需求逐漸釋放，2024年沈陽(yáng)樓市也將反轉(zhuǎn)。