網簽數據暴漲，福州實際樓市如何？

3月結束，來一篇網簽匯總，上個月不動產系統更新，數據無法每日呈現，不過對于整體數據，反而更加精準，下面聊聊。

網簽匯總

3月新盤網簽：2284套，環比2月增加1920套，同比2023年3月，基本持平。

以上這個數據來自官方發布的每日各區網簽匯總，這里特別說明一下，由于3月初系統更新，個人統計是從6日開始，明細數據如下：

從數據對比來說，在2月福州進入歷史低點后，3月數據迎來大幅度反彈，甚至創下近一年的新高。

對于福州樓市，去年初迎來一定反彈，如今3月數據出現爆炸，是否意味著今年福州樓市熱度很高？

這里面還有一個疑問，2月數據新低，是否存在系統更新導致的延遲？

先看看官方的五區明細對比：

從數據來看，可以發現晉安區，本月出現數據爆量，對比過去以往記錄，加上近期也沒有熱銷盤出現，很明顯數據異樣來自安商房。

帶著一切疑問，看看實際數據情況，個人統計的商品房網簽：

從這個數據來看，可以發現3月商品房實際網簽616套，對比2月，確實出現數據上漲，但是對比去年3月，依然少了900套左右。

這個數據很明顯，更加真實的反映了目前的行情，樓市依然不理想。

順便來個題外話，以前個人統計的數據都和官方發布的匯總，有一定偏差，新系統上線后，以3月為例，可以發現偏差變得很小。

變相證實，目前商品房的網簽數據正確性。

綜上，對于3月的數據，雖然出現大幅度上漲，但是實際情況是來自安商集中網簽所致，實際的商品房銷量依然處于低空期，對比去年初的小幅度回暖，依然有不小差距。

樓盤明細

分析：本月銷冠被建總江南尚璟+萬科城市之光，混合拿下，這也是去年上海西兩大改善盤霸榜后，排在前列的新盤代表。

特別對于江南尚璟而言，上個月領跑后，本月繼續，對于整個南二環的信心也有一點恢復。

至于萬科城市之光，雖然是超級大盤，利空負面不少，但是開盤一年多，每月銷量都是排在前5，多次排在榜首，去年也是銷量套數最多的一個。

為了更好的對比數據，統計了幾個區域的代表盤看看走勢：

城市之光開盤至今，商品房已經網簽了1225套，這個銷量在這2年的樓市，可以說是非常強勢。

只不過庫存依然還有千套，這幾天土拍，高宅舊改天量供應，三幅純商被建總拿下，樓面價1W出頭。

如果建總加速操盤節奏，屆時會成為城市之光的直接競爭對手。

排在第三的是三江口的龍湖景粼天筑，本月網簽30套，一二期也已經交房，房價對比開盤出現大幅度降價，房企也在福州不再拿地。

從庫存來看，還有500多套，保持這樣的銷量，也要接近兩年。

當然即便如此，這已經是三江口在售新盤里面，不錯的一個。

隨后的是國貿天琴樾，上海西的第四代住宅，進入存量銷售后，網簽銷量走低，不過影響不算太大，整體庫存僅百套，大概半年時間。

排在后面的就是五四北的和頌錦原，開盤5個月，銷量不錯，不過庫存450套。

按近幾個月的數據來看，也要2年時間，這就是目前樓市剛需盤的寫照，看上去賣得不錯，實際要清盤，都要2年。

除了這些代表盤外，本月有幾個項目值得關注，就是這幾年滯銷盤代表：柳岸曉風，水晶榕著。

兩個項目靠著部分低價刷屏，也做到一點銷量，但是影響力依然不夠。

除此之外，就是袖珍改善新盤：建總雍璟、建發臻園、保利天珺。

三個袖珍盤，放在以往樓市，基本不愁賣。

只不過在目前的樓市，隨著鼓臺開啟供應，開盤前的預期也被打破，近期不少分銷和營銷等消息，讓購房者也明白，原來鼓樓周邊的改善盤，也沒那么好賣。

除了這些項目外，本月統計里面，出現了福晟云樾東升，網簽45套，如果納入統計，項目排在首位，不過考慮到項目的實際情況，不做過多參考。

對于配建房方面，本月東區的三個100%安商房，迎來集中網簽，三個項目就達到687套，這也是為何本月晉安區網簽爆量的原因所在。

除此之外，倉山區的星璟原、金茂悅等也供應了250套左右的安商網簽。

綜上，本月由于安商房的網簽拉高了晉安+倉山的數據，從而讓月網簽數據出現新高，最終掩蓋了商品房實際的表現。

東區

分析：本月東區銷量依舊低迷，桂語映月依靠15套的數據領跑，項目已經連續兩個月領跑，只能說降價還是有一點效果，但是不多。

作為同樣改善盤定位的天琴湖，本月13套，在去年上半年開盤做到較好的表現后，這個第四代住宅也開始持續走低，面對近300套的庫存，還是有一定壓力。

從這個項目今年初和去年初的數據對比，也能看出樓市的行情變化。

隨后的是叁號院，本月網簽10套，依舊相對穩定，項目雖然不再滯銷，但是銷量也走不起來，無非在東區其他新盤更低迷的襯托下，顯得還能看，庫存還有400多套，按目前的銷量，最少還要3年。

排在后面的是三個項目，君蘭和鳴、和樾風華、君樾府，三個項目庫存都在百套以內，都進入尾盤階段，這里面和樾風華數據最理想。

君蘭和鳴，主要痛點是高價拿地，開盤價很高，最終降價慢慢走量。

君樾府，純商定位，痛點在連廊端頭137平，客源匹配度太差，目前依然有一定難度。

剩余項目，首開三個盤，每月都是個位數。

庫存最多的香頌，連續兩個月掛零，從去年4月至今，網簽合計50套，近期的安商房鬧劇，讓項目更加雪上加霜，誰能想到當初項目開盤還要加價？

隨后上市的新盤，大東海璽樾、攬湖郡等，從開盤開始，月網簽就沒有兩位數過。

后續板塊還有三遠、南湖舊改，體量巨大，當然這些地塊的主要操盤都在榕發手上。

東區的代表房企也在變化，從泰禾到建發，再到保利，最終來到榕發。

綜上，東區今年的表現較差，在售新盤數量較多，后續還有不少新盤待供，目前最大的關注就是3W+的均價，是否會出現較大幅度的波動。

南二環

分析：本月南二環的銷量，依然由建總江南尚璟支撐，從去年10月開始，項目連續6個月排在板塊榜首，近期更是持續走高，排到四區的前列。

可以說項目一己之力在扭轉板塊的樓市信心。

作為對比，體量偏大的左海望悅、北源云筑，網簽數據差距不小。

其中左海望悅，上個月0套，本月也僅1套，不知道是項目延遲還是真的賣得不理想。

對于庫存還有1000多套的同質化項目，這樣的數據表現，也是板塊被市場看空的主要原因。

從建總一馬當先的表現來看，只能說南二環可能并沒有想象的那么糟糕，真正的差距可能是房企自身。

盤點總結

對于3月的網簽數據，在安商房的集中網簽影響下，做到了近年新高的表現，通過數據分析后，可以發現目前板塊和樓盤表現差異也不小。

近期部分滯銷盤開始降價走量，從最終表現來看，即便降價也無法做到大幅走量。

相比于去年初的小幅回暖，今年的表現整體并不算理想。

近期福州土拍結束，除了核心地塊做到溢價成交外，剩余地塊全部底價成交。

從結果來看，土地市場傳遞的信心依然偏差。

福州樓市，今年是否能迎來真正的反彈，值得關注，至少目前還沒出現。