首府科創核心區跨過鴨綠江街，板塊新地成交又創發展里程碑

2024年4月28日，皇姑區北陵農場（一期）、鴨綠江北街西兩地塊成功出讓。

北陵農場（一期）地塊以5000元/建筑平方米單價的成交，鴨綠江北街西地塊以5000元/建筑平方米的單價成交，兩地塊成交總價約4.86億元。

該兩宗地塊一直以來都是皇姑區熱門的潛力地塊，而土地受讓方又是眾望所歸的萬科，再加上當前市場正處于轉向的關鍵節點，一線大開重回沈陽土地市場的提振效應格外凸顯。

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北陵農場（一期）、鴨綠江北街西兩地塊相鄰，面積都不算大。北陵農場（一期）地塊占地32511.99平方米，鴨綠江北街西地塊緊鄰鴨綠江街，占地21497.93平方米，均為二類居住用地，前者商業比例不大于5%，后者由于鄰主街，商業比例稍高，規劃為8%-10%。

兩宗地塊位于首府科創核心板塊，隔鴨綠江街相望就是萬科首府未來城的原售樓處，地鐵6號線、43中、寧山路小學未來校區、社區商業均已落地，區位及配套優勢顯而易見。

容積率是兩宗地塊最受關注的亮點，北陵農場（一期）容積率為1.6，鴨綠江北街西地塊容積率為2.1。

從全城范圍看，2.1的容積率已經是比較低密，在首府新區，萬科首府未來城、金地江山風華、旭輝首府鉑辰時代等項目的容積率均在2.0左右，南首府的洋房社區萬科府前壹號容積率是1.8，鴨綠江北街西地塊的容積率處于首府新區平均線上，北陵農場（一期）則是遠高于板塊平均水平。

作為一個科創元素濃厚的新板塊，首府新區本身就是當前沈陽居住改善的主流板塊，因為北陵農場（一期）的入市，萬科很可能在該地塊打造更為高端的產品線，甚至不排除打造城市級豪宅的可能性，將會是首府新區的居住定位向上再拔升一個段位。

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對于首府新區來說，此次土地成交并不僅僅是居住層面的提升，而是板塊發展的一個重要里程碑。

2019年，首府新區建設啟動，定位沈陽首個智慧產業先導區。沈陽萬科成為進駐的首家房企，此后金地、旭輝、融創等房企相繼進駐，板塊進入快速發展期，首府新區一舉成為沈陽最熱門板塊之一。

2021年，首府新區發布了板塊規劃的2.0版本，東至鐵路線，西至陵北街，南至金山路（二環），北至三環高速公路，總面積約24.3平方公里的范圍全部納入規劃，確定了沈陽科技創新核心區的新定位。

盡管如此，首府科創核心區的開發一直集中在鴨綠江街東側，街西長期處于開發空白。

此次土地成功轉讓，意味著首府科創核心區將真正跨越鴨綠江街，向西挺進，意義非同尋常，整個首府新區將開啟圍繞鴨綠江街C6科創走廊協同發展的新態勢。

根據2.0版本規劃，首府科創核心板塊設計范圍為：東至規劃路，西至陵園街，南至規劃路，北至中央路，規劃面積約1.8平方公里。皇姑區將在其上打造“無界雨林，垂直院落”的超級T臺，采用“多層地表”，“高度交互”，打開地理與建筑空間設計上的多維度視角。

從規劃圖上看，北陵農場的幾期地塊屬于超級T臺的主要承載區。從未來看，鴨綠江街西側土地儲備空間極大，還有沈飛搬遷的巨大利好，未來首府新區的發展依舊將是皇姑區城市發展的重頭戲。

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去年以來，樓市刺激政策不斷釋放，市場的實際回暖狀況卻并不盡如人意，除了去年的中海摘得新市府高深東路南-1地塊外，一直沒有新進展。

與此相對應的是，北京、上海、杭州等城市的土地市場熱度持續走高，大中型品牌房企集中下場拿地，1-3月溢價成交土地數量、金額占比均超過5成。讓人不得不焦慮，沈陽是否被大開拋棄。當下，不少人因此唱空樓市。

現在看來擔憂是多余的，北陵農場（一期）、鴨綠江北街西兩地塊的成功轉讓，表明大開對于沈陽依然充滿信心，并且在用真金白銀來驗證信心。從另外一個角度看，牛市不能一蹴而就，一哄而上的樓市也并不健康，房企看準時機下場的樓市才更為良性。

而除了是一劑強心針外，萬科此次拿地也表明城市的發展不會因為幾句唱空而停滯，能把握城市脈搏才是硬道理，而這也是此次土地出讓對于樓市最重要的現實意義。