征求意見！《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》來了

為了貫徹《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展，《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》公布，征求社會(huì)各界意見。

瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）

第一章 總 則

第一條 為貫徹《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），使《條例》實(shí)施更具有指導(dǎo)性、操作性、實(shí)用性，制定本細(xì)則。

第二條 全面推行智慧物業(yè)系統(tǒng)運(yùn)用，將物業(yè)服務(wù)區(qū)域議事決策表決、矛盾糾紛化解、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)評(píng)價(jià)、物業(yè)服務(wù)人滿意度測評(píng)、相關(guān)管理主體評(píng)價(jià)等納入智慧物業(yè)，實(shí)行智能化管理。

第三條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）建立健全小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)、自治管理委員會(huì)），指導(dǎo)居（村）委會(huì)黨組織統(tǒng)籌小區(qū)黨組織、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人開展三方互評(píng)，參與小區(qū)治理等工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)健全住建、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）委會(huì)等專職物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配強(qiáng)工作力量，制定物業(yè)服務(wù)幫扶政策和保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)助政策，適時(shí)調(diào)整本區(qū)域前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

第二章 管理組織形式

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案七日前，將業(yè)主大會(huì)籌備組的工作經(jīng)費(fèi)和召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的經(jīng)費(fèi)交存到街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定賬戶。

（一）總建筑面積十萬平方米以下，二萬元；

（二）總建筑面積十萬平方米至二十萬平方米以下，三萬元；

（三）總建筑面積二十萬平方米及以上，五萬元。

第六條 業(yè)主大會(huì)籌備組在成立之日起六個(gè)月內(nèi)未成功召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，逾期后可自行解散。籌備組在自行解散前，應(yīng)當(dāng)向?qū)俚刈〗ú块T、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行書面說明。

第七條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）運(yùn)用智慧物業(yè)系統(tǒng)召開業(yè)主大會(huì)的，表決應(yīng)當(dāng)采用實(shí)名制和人臉識(shí)別，表決結(jié)果具有真實(shí)性和可追溯性。

第八條 提倡籌備組中業(yè)主代表不再參與首屆業(yè)主委員會(huì)成員競選。鼓勵(lì)和支持具備業(yè)主身份的中國共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員以及企事業(yè)單位人員積極參選業(yè)主委員會(huì)成員。

第九條 業(yè)主委員會(huì)成員提出辭職，應(yīng)當(dāng)業(yè)主委員會(huì)遞交書面申請(qǐng)。業(yè)主委員會(huì)在收到申請(qǐng)7日內(nèi)，召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議共同決定，并將決定結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域公示15日。

第十條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可以約定一定數(shù)額的業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，當(dāng)委員數(shù)額出現(xiàn)空缺時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議共同決定候補(bǔ)委員人選，將候補(bǔ)委員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日，并報(bào)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

第十一條 業(yè)主委員會(huì)組織換屆時(shí)，換屆小組中原業(yè)主委員會(huì)成員占比不得超過總?cè)藬?shù)的二分之一。

第十二條 二十名以上的業(yè)主聯(lián)名依法提出罷免業(yè)主委員會(huì)成員的，應(yīng)當(dāng)書面向居（村）委會(huì)提出罷免申請(qǐng)，并說明罷免理由。居（村）委會(huì)收到申請(qǐng)30日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會(huì)依法作出決定。

第十三條 不能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占比百分之十的業(yè)主且人數(shù)占比百分之十以上業(yè)主向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出書面申請(qǐng)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組建該物業(yè)服務(wù)區(qū)域的物業(yè)管理委員會(huì)，履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

物業(yè)管理委員會(huì)為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，任期一般不超過二年。物業(yè)管理委員會(huì)成立后，可到屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行備案，并可刻制印章和開設(shè)共有資金賬戶。

物業(yè)管理委員會(huì)履職期間，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)的選舉，業(yè)主委員會(huì)成立后，更換物業(yè)管理委員會(huì)印章，移交共管資金賬戶及相關(guān)資料。

第十四條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、屬地公安派出所、居（村）委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)換屆時(shí)的工作交接進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。對(duì)拒不交接印章、賬目、公共收益等，或者擾亂正常交接秩序的，屬地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

第十五條 按照《條例》第十七條規(guī)定實(shí)施自行管理的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，管理責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。電梯、自動(dòng)消防設(shè)施等特種設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)單位進(jìn)行維護(hù)。

第三章 物業(yè)服務(wù)

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)備實(shí)行清單化管理，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置持續(xù)公示。

新建物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備清單公示牌由建設(shè)單位制作，納入物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行移交管理。

既有物業(yè)由物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主委員會(huì)共同清理，由物業(yè)服務(wù)人制作共用設(shè)施設(shè)備清單公示牌納入日常維護(hù)管理。

第十七條 鼓勵(lì)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)選聘服務(wù)好、信用優(yōu)、市場滿意度高的物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)。

前期物業(yè)服務(wù)合同由屬地住建部門備案；后期物業(yè)服務(wù)合同由屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

屬地住建部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將備案后的物業(yè)服務(wù)合同相互抄送，并告知物業(yè)服務(wù)人送達(dá)至每戶業(yè)主手中。

第十八條 鼓勵(lì)單個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目單獨(dú)建賬，獨(dú)立核算，滿足本物業(yè)服務(wù)區(qū)域正常支出，不挪作他用。單獨(dú)建賬可作為該項(xiàng)目調(diào)整物業(yè)費(fèi)的重要依據(jù)。

第十九條 鼓勵(lì)支持符合條件的住宅小區(qū)打造共享空間，為業(yè)主提供養(yǎng)老、托幼、健身、閱讀等便民服務(wù)。

新建小區(qū)由建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件標(biāo)準(zhǔn)打造共享空間，納入物業(yè)承接查驗(yàn)移交管理。

經(jīng)業(yè)主共同決定，既有住宅小區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以統(tǒng)籌基層治理、養(yǎng)老托幼、健康衛(wèi)生等資金打造共享空間。涉及的相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)予以支持。

第二十條 實(shí)施連片改造的老舊小區(qū)、散居樓幢改造后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主選擇專業(yè)物業(yè)提供服務(wù)。

改造后新增及盤活的養(yǎng)老、托幼、停車位等閑置資源可交由物業(yè)服務(wù)人經(jīng)營管理，彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足。

第四章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十一條 建設(shè)用地規(guī)劃許可紅線內(nèi)的道路、綠地等，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

新建物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可紅線與建筑后退紅線區(qū)域內(nèi)的道路、綠地等建成并驗(yàn)收合格后，由建設(shè)單位移交相關(guān)部門管理。

既有物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可紅線與建筑后退紅線區(qū)域內(nèi)的道路、綠地等未移交的，由業(yè)主共同決定是否移交；業(yè)主決定不移交的，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)區(qū)域的維護(hù)、維修、管理義務(wù)。

第二十二條 鼓勵(lì)支持具備資質(zhì)條件的充電運(yùn)營商統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一維護(hù)管理住宅小區(qū)充電設(shè)施，推廣運(yùn)用智能有序充電。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極支持配合電動(dòng)車充電設(shè)施設(shè)備安裝。

（一）配合安裝單位和供電專業(yè)經(jīng)營單位勘察現(xiàn)場；

（二）提供相關(guān)圖紙，協(xié)助確認(rèn)停車區(qū)域內(nèi)電源位置及暗埋管線的走向；

（三）配合安裝單位現(xiàn)場施工；

（四）配合辦理用電變更等手續(xù)。

電動(dòng)汽車充電設(shè)施設(shè)備由所有權(quán)人負(fù)責(zé)后期維護(hù)，不再使用充電設(shè)施設(shè)備的，所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)拆除。

第二十四條 建立城鎮(zhèn)住宅室內(nèi)裝飾裝修“一碼管理”應(yīng)用系統(tǒng)，將裝修人的裝飾裝修行為納入“裝修碼”登記備案，實(shí)現(xiàn)對(duì)裝修人裝飾裝修全過程信息化監(jiān)管。

第二十五條 鼓勵(lì)支持住宅專項(xiàng)維修資金增值收益購買電梯綜合保險(xiǎn)。承保保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立電梯風(fēng)險(xiǎn)管理平臺(tái)系統(tǒng)，對(duì)購買電梯綜合保險(xiǎn)的電梯運(yùn)行情況進(jìn)行安全監(jiān)控、數(shù)據(jù)分析、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，提供電梯安全技術(shù)支撐。

第二十六條 對(duì)符合條件使用維修資金整治物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全隱患的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)支持配合，對(duì)拒不配合、故意阻撓現(xiàn)場施工的，由屬地公安部門依法處理。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)合同中關(guān)于安全防范的約定，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含公共衛(wèi)生事件、消防、電梯、供水、供電、供氣等內(nèi)容的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)報(bào)告相關(guān)部門并協(xié)助開展處置工作。

第五章 監(jiān)督管理

第二十八條 市、區(qū)（縣）人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好下列工作:

（一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)制定公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。

（二）經(jīng)濟(jì)和信息化部門負(fù)責(zé)督促物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電力、通訊等專業(yè)經(jīng)營單位對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備及管線進(jìn)行維修、更新、養(yǎng)護(hù)和管理，協(xié)調(diào)處理因電力、通訊引起的矛盾糾紛。

（三）公安部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)寵物、高空拋物、飛線充電、侵占公共收益、惡意損壞公共財(cái)物等違法行為。

（三）民政部門負(fù)責(zé)對(duì)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居（村）民委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉等活動(dòng)中履職情況進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督，指導(dǎo)物業(yè)行業(yè)組織完善成立、變更及注銷手續(xù)。

（四）司法行政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)矛盾糾紛調(diào)解、調(diào)解隊(duì)伍培育、法律援助等相關(guān)工作。

（五）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)建筑物地上地下公共空間規(guī)劃，督促建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求完善配套設(shè)施建設(shè)，審批物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建建筑物及附屬設(shè)施或者改變規(guī)劃用途。

（六）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)環(huán)境監(jiān)督管理，依法查處輻射和有關(guān)環(huán)境污染等違法行為。

（七）衛(wèi)生健康部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)傳染病防治工作，對(duì)二次供水、現(xiàn)制現(xiàn)售飲用水等生活飲用水的衛(wèi)生監(jiān)督管理。

（八）應(yīng)急主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)存放危險(xiǎn)物品、突發(fā)公共事件等處置，應(yīng)急救援。

（九）城管執(zhí)法部門或者區(qū)（縣）人民政府依法確定的監(jiān)督管理部門，負(fù)責(zé)查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)、違規(guī)裝修、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、損壞綠地、違反市容和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定等行為，查處建設(shè)單位未按規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金行為。指導(dǎo)、協(xié)調(diào)建筑用地規(guī)劃許可證確定紅線范圍外的公共場所、公用設(shè)施相關(guān)移交工作。

（十）市場監(jiān)管主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行，配合開展對(duì)緊急申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金維修電梯的情況進(jìn)行實(shí)地查勘并確認(rèn)。監(jiān)督檢查物業(yè)服務(wù)價(jià)格執(zhí)行情況、特種設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)情況，查處價(jià)格、廣告等違法行為。

（十一）消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)，對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理和標(biāo)明消防車通道，緊急情形申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的共用消防設(shè)施實(shí)地查勘并確認(rèn)，查處違法占用消防車通道、損壞消防設(shè)施等行為。

（十二）水務(wù)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)節(jié)約用水和防洪應(yīng)急搶險(xiǎn)等相關(guān)工作。

（十三）其他有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。

供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位按照法律法規(guī)規(guī)定、移交協(xié)議約定，承擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造和管理責(zé)任。

第二十九條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織物業(yè)小區(qū)黨支部、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)人互評(píng)，接受物業(yè)小區(qū)黨支部書記的述職。

第三十條 區(qū)縣住建部門負(fù)責(zé)屬地信訪處置，建立業(yè)主委員會(huì)及其成員的履職評(píng)價(jià)制度，推動(dòng)智慧物業(yè)平臺(tái)運(yùn)用。同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域出現(xiàn)長期信訪，突出問題長時(shí)間得不到解決，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)履職嚴(yán)重不到位等情況，區(qū)（縣）住建部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)約談物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人。

第六章 法律責(zé)任

第三十一條 建設(shè)單位未按規(guī)定程序辦理臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)（縣）住建部門按照信用信息管理辦法的規(guī)定進(jìn)行處理。

建設(shè)單位未按規(guī)定足額交存首期維修資金，可以通過暫停交易、發(fā)函提醒、約談等方式督促建設(shè)單位及時(shí)補(bǔ)足首期維修資金，區(qū)（縣）住建部門按照信用信息管理辦法的規(guī)定進(jìn)行處理。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)人采取賄賂、欺騙等不正當(dāng)手段與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同、未按要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，區(qū)（縣）住建部門按照信用信息管理辦法的規(guī)定進(jìn)行處理。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)成員私自收取履約保證金、私自篡改業(yè)主表決結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)取消其成員資格，同時(shí)依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

第三十四條 區(qū)（縣）住建部門、其他相關(guān)部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）直接責(zé)任人，在物業(yè)管理工作中徇私舞弊、濫用職權(quán)、不履職的，依法追究相關(guān)人員的法律責(zé)任。

第七章 附 則

第三十五條 本細(xì)則自 2024年 月 日起施行，有效期五年。原《瀘州市物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則》（瀘市府發(fā)〔2018〕63 號(hào)）同時(shí)廢止。

聯(lián)系人：佘永良，聯(lián)系電話：2285128 、13679681803，聯(lián)系郵箱：175922987@qq.com

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