河西南的“次新房”，集中破發了！

　　轉手賺百萬、一二手房倒掛一兩萬/平......

　　2020-2021上半年，南京樓市小陽春，幾乎每一個新房都敢說這樣的話。

　　因為那個時候，南京的大部分板塊的限價新房與二手房之間，都有非常高的價差。

　　所以，那個時候，買房管你有沒有售樓部、樣板間，只要你敢賣，我就敢盲搖，尤其是河西南、江北核心區、大校場、鼓樓濱江、燕子磯等火爆板塊。

　　三十年河東三十年河西，誰也沒想到，以前信奉的神話，如學區房、新房倒掛等，都在這短短等幾年時間里全部崩塌，只剩一地雞毛。

　　就在前兩天，海峽城云璽灣出來一套四房僅僅才掛牌3.16萬/平，更是讓不少手握多套房產的房東們，脊背發涼。

　　海峽城位于河西南，周邊有阿里巴巴、小米、58同城等互聯網企業，人才云集，購買力一直屬于南京的佼佼者。

　　但這套房，實際估算讓房東虧了幾百萬。

　　從2016年項目預售公布的一房一價來看，這套房子的單價31650元/平，備案總價450萬。

　　如果按照首付3成，貸315萬，等額本息，貸30年估算，當時的首套房貸利率約5.4%月還款約17688元，自2006年至今大約還款96月，即約169萬。

　　不算上辦證契稅這些沉沒成本，房東賣這套房子至少損失150萬以上。

　　其實，不只是海峽城，還有很多曾揚言買到就是賺到的樓盤，如今不但沒有賺頭，反而有虧的態勢。

　　最近河西南“星八客”的升龍天匯四期成交了一套120平的三房，最終成交價425萬，單價35648元/平。

　　根據南京網上房地產公開的預售價格來看，這套房子的單價35245元/平，備案總價約420萬。

　　要知道房東當年買這套房子必須首付8成，而且還需要有從萬人搖號中殺出重圍的運氣。

　　相比河西南，南京其他板塊的新房其實早就已經破發了！

　　江北核心區的江與城小區，當年也曾是萬人搖號的樓盤，江與城的新房開盤均價約3.4萬/平，樓層越高單價越貴。

　　就在去年年初，江與城就傳出單價不足3.3萬/平的成交情況，實際上已經跌破了發行價。

　　而現在的情況更加不理想，小區88平的小戶型都已經掛出來2.5萬/平的價格。

　　拿兩套在售88平的房源為例，掛牌價格225萬，單價25330元/平。當時房東一手價格約315萬，加上辦證和銀行貸款，預計總的成本約343萬。

　　和現在的掛牌價格相比，房東實際已經虧損了118萬。

　　其實2018年之前，在河西南搖號購入的新房，由于當時新房限價3萬5，目前看起來虧得還不算多。

　　而之后限價上漲的一波搖號買房人，虧得更是褲子都快沒了。

　　建發珺和府，最近出來一套141平的三房，業主掛牌620萬，掛牌單價43758元/平。

　　要知道，建發珺和府當時新房開盤均價50422元/平，還要再加上2000元/平的裝修包。

　　從單價上來看，這套房子每平方虧了9000元，再算上辦證和銀行利息，房東少說150多萬沒了。

　　這絕對不是個例，河西南頤和鉑灣的二手房價最近也破發了！

　　頤和鉑灣最近掛牌了一套141平，報價550萬的四房，掛牌單價3.9萬/平。

　　根據南京網上房地產數據顯示，該樓盤一手的均價約4.5萬/平。

　　現在來看河西南的次新房二手房價破發，并不是某些房東的刻意低價砸盤，而是正常價格的回歸。

　　新房產品的迭代更新，讓二手次新房面臨的問題，和傳統燃油車與新能源汽車的較量的一樣。

　　傳統燃油二手車市場已經全線崩潰了，那么河西南的二手次新房還會好嗎?