西安一開發商破產疑云， 一個成立5天的小公司拍下2.41億大單

昔日房價的暴漲，使得房地產環節中每個人的心態都發生了變化。法院和破產管理人代表法律的天平，似乎一頭栽進了利益一方。

“我公司開發的樓盤主體已建成，卻被違規破產重整，違規拍賣，股東們甚至連知情權都沒有，其中里面的違規操作，使企業遭受滅頂之災!”西安普眾實業有限責任公司股東馬秀琴講述自己的遭遇時情緒激動、憤憤不平。

云溪東境228套房被拍賣

項目主體已封頂，因停工被法院違規破產重整

馬秀琴是西安普眾實業有限責任公司（簡稱“普眾公司”）的股東，2002年她投資創辦了這家公司，開發樓盤辛辛苦苦將四棟樓主體建成后，因資金問題暫時停工。誰知道突然被法院違規破產重整，使她所有的心血和投資付諸東流。

近期馬秀琴介紹，普眾公司開發的“鼎翰名苑”項目2008年開始立項，2011年開工建設。項目規劃分為一期和二期，一期總建筑面積78120平方米，其中住宅649套，商鋪64套，其他用房6套，車位360個。2012年該項目辦齊了商品房銷售所需的“五證”后開始售賣一期的房子，當年年底一期項目主體工程封頂。

“普眾公司是我一手創辦的，建設鼎翰名苑過程中因資金不足，引進陜西誠興建設投資有限公司和楊文英、問劍玲夫妻的資金，沒想到卻是引狼入室。”馬秀琴回憶著這些過往，后悔地說：“楊、問夫妻成了公司大股東后，他倆指定楊雄當公司法人管理公司日常經營，后來楊雄卻因非法吸收公眾存款等，被判了4年，楊、問夫妻在此時抽逃公司資金外逃，項目在2016年初全面停工?！?017年西安房價暴漲的同時，一些人受利益驅使，串通施工單位西安市高陵區建筑工程有限公司（簡稱高陵建司）給西安灞橋法院遞交一份普眾公司的破產申請。

2017年9月14日，灞橋法院裁定受理高陵建司對普眾公司的破產申請，并指定陜西豐瑞律師事務所（簡稱豐瑞律所）當普眾公司的破產管理人。普眾公司就進入了疑云重重的破產重整程序。

馬秀琴說，管理人豐瑞律所是在法院受理破產重整當日指定的，而且在法院指定管理人之前，豐瑞律所就已經提前介入了。從此，馬秀琴及其公司的命運被徹底改變。

申請破產的“債權人”核查后發現不是債權人

一份來自彭宏偉的《情況說明》上寫著：他因普眾公司欠他債而臨時保管普眾公司的公章，2017年9月12日上午，豐瑞律所張凱、普眾公司臨時負責人劉鳳莉及一穿警服的誘騙他在有關普眾公司的破產材料上蓋章。

灞橋法院的一份裁定書顯示：“本院于2017年9月12日通知了普眾公司，該公司出具書面證明表示對重整申請無異議?！瘪R秀琴說并非如此：“所謂的普眾公司無異議是因為他們當時根本沒有通知我們這些股東，而是直接去看守所找楊雄簽字，甚至至今我們股東也沒收到任何通知和資料。而且作為破產重整依據的楊雄《談話筆錄》也讓人懷疑有假?！苯洸榭?，楊雄在看守所關于普眾公司破產的《談話筆錄》上，連談話人的人名和簽字都沒有，不知道是誰與楊雄談的話，誰讓楊雄同意了普眾公司破產。

更奇怪的是，高陵建司以拖欠工程款之名申請普眾公司破產，普眾公司被裁定破產重整后，灞橋法院確認的普眾公司債權人名單中卻根本沒有高陵建司。申請破產的債權人消失并沒使破產程序停止，而法院確認的破產重整申請人，卻變成了豐瑞律所。

馬秀琴說：“高陵建司是施工單位，項目沒完成也沒有最終結算。按照工程進度我們當時已經超付進度款了，并不欠工程進度款，法院在受理高陵建司的申請時也沒有對所謂的欠款進行核查，也并未經過民事訴訟程序確認欠款的真實性。一筆未經確認的欠款就能使我公司進入破產重整程序，這合法嗎？”

2018年8月30日，灞橋法院的另一份破產重整裁定顯示：破產重整申請人從高陵建司變為了豐瑞律所。法律規定破產重整程序的提出只能是債務人、持股6個月以上的股東、債權人，但普眾公司竟然是由破產重整管理人來申請破產重整，顯然不符合法律規定。

破產時凈資產近 - 3億，算管理人報酬時產值7億

讓普眾公司進入破產重整程序的決定到底是不是過于草率呢？

促使普眾公司進入破產重整程序的重要文件——關于普眾公司的審計報告，同樣也疑點重重。審計報告顯示：普眾公司截止2017年9月14日的資產為1.45億元，負債4.34億元，凈資產 - 2.89億元。但在2020年6月17日豐瑞律所提請確定管理人報酬的報告中，卻赫然寫著普眾公司可供清償財產的總價值為7.24億元。

-2.89億與7.24億之間相差超10億元，為什么會有這么大的差距？

一位審計工作從業者查看報告后向我們解釋：這份審計報告中寫著的資產為1.45億元的根據是當時項目的已投入資金，負債4.34億元就是公司運營、項目建設過程中產生的外債，所以得出了凈資產 - 2.89億元的結論。但關于當時已建成部分的實際市場價值到底是多少，審計報告上并沒顯示。而豐瑞律所提請報酬的報告上寫著可供清償財產總價值7.24億元，則是根據當時已建成的房屋售出后可得到的預期收益來計算的。而灞橋法院受理破產申請時，顯然沒有對普眾公司進行資產評估。

“確定我公司破產時不去評估建好的樓值多少錢就說我公司資產 -2.89億，要管理人報酬時又按房子能賣7億多來算財產價值，也就是說是管理人妙手回春，一番操作使本來負債近3億的公司變成了價值7億多？我公司到底值多少錢全由他們說，仿佛就是砧板上那塊魚肉?！瘪R秀琴對此非常不滿。

馬秀琴還說，管理人接手普眾公司時，項目的主體已經封頂完工，僅剩下一些安裝和裝飾工程了，但在重整前審計時，并沒有評估建成樓的主體到底價值多少錢、公司是不是真的資不抵債需要重整。而進入破產程序后只是剩余安裝裝飾工程干完，這些房子價值就發生了翻天覆地的變化。被裁定破產時，正是西安房價飛漲的時候。目前，公司的資產和收益被侵占，留給企業的只是一堆償還不完的債務。

之前的鼎翰名苑改為如今的云溪東境

馬秀琴曾向陜西省財政廳反映審計報告不客觀全面、弄虛作假等問題，卻在2024年1月16日收到回復：相關審計報告在灞橋法院委托的破產重整案件中，已由管理人作為證據使用進入司法程序，你所反映的問題應通過訴訟等法律途徑解決，我廳不予受理。

管理人豐瑞律所項目現場負責人則在接受采訪時表示：他們委托衡興公司對普眾公司賬目進行專項審計，至于審計報告是否存在問題，她作為非專業人員不好回答。作為管理人是受灞橋法院指定，在破產重整中嚴格按照法院的規定和要求執行，不存在違規違法問題。

一個成立5天的小公司拍下2.41億大單

另外，法院的裁定還顯示鼎翰名苑項目房屋共649套，已售574套。照這樣計算未售的房屋應該是75套，最后這些財產被拍賣后，拍賣的房屋卻有228套。馬秀琴不解：多出來的153套房到底從哪來的？

根據“阿里拍賣網”上的司法拍賣信息，普眾公司的228套住宅在2021年8月28日9點被管理人整體打包拍賣，拍品名稱“西安市灞橋區紡渭路云溪東境（原名鼎翰名苑）228套住宅”，面積共2.42萬㎡，起拍價2.41億元，每平米單價9960元，保證金共700萬元，競價時間8小時。在競買快結束時僅一人在15：41出價，最終成交價與起拍價相同，但競買人是誰并未顯示。

最高法《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》規定：起拍價由法院參照評估價確定，未作評估的參照市價并征詢當事人意見，起拍價不得低于評估價或者市價的70%；網絡司法拍賣的競價時間應當不少于24小時；保證金數額由人民法院在起拍價的5%至20%范圍內確定；拍賣成交的，以買受人的真實身份自動生成確認書并公示；余款繳納期限以拍賣公告為準。

筆者隨機在該拍賣網上查看幾十個不同地區、不同品類、起拍價1元至10億元的拍品，高于1000萬元的均有評估報告，拍賣公告中的余款繳納期限均在成交10日內，拍賣成功的均公示了包含競買人真實身份信息的網絡競價成功確認書，保證金、競價時間等也都符合法律。

但反觀此次拍賣，不僅沒有評估報告，且競價時間僅是法律規定最低限度的1/3、保證金700萬元也不足最低限度的1206萬元，管理人豐瑞律所并沒公示競買人信息與競價成功確認書。另外，并未直接公告余款繳納期限，而是特立獨行地在公告后附了一份《網絡電子競價方式公開處置債務人財產的補充協議》，其中顯示2022年2月28日前支付完畢，交款時間跨越半年之久。馬秀琴質疑：“這些不合法或與不符合司法拍賣習慣之處，仿佛是在為誰量身定做。”

“央廣網”2021年9月22日發文《西安普眾破產拍賣2.4億元簽約成功，云溪東境重獲新生》，其中提到當月18日舉辦的簽約儀式上，豐瑞律所與陜西潤亞佳創置業有限公司（簡稱潤亞公司），在灞橋法院陳學義院長、王毅副院長、主審法官李文萍的監督指導下，在灞橋區政府的介入支持下，就云溪東境228套房源按照法定程序通過阿里拍賣平臺成交事宜，簽定了拍賣確認書及相關補充協議。

經查詢，買受人潤亞公司成立于2021年8月23日，注冊資金100萬元，經營范圍為代理銷售、信息咨詢服務等。一個僅成立5天的小公司就拍下2.41億元的網拍大單，打包買下228套房，這其中有沒有什么秘密？

可供清償財產7億元

根據一份2021年的《西安市商品房銷售明碼標價表》，云溪東境的房屋售價為每平12800元。目前，在“鏈家網”與“貝殼網”公示的該項目參考房價約13600元每平，而筆者2024年7月31日咨詢的多位中介均表示，該房屋目前依然沒有房產證。8月7日，一自稱是云溪東境售樓部人員致電筆者稱目前房屋手續齊全，均價13000多元。

對破產重整中存在的問題，馬秀琴曾多次向有關部門反映，至今仍沒有結果。

馬秀琴感嘆：“遠遠不夠破產條件，但是被破產了。破產申請人不夠資格，但是還是申請破產成功了。競買人的信息應該公開但是并未公開，保證金也沒有交夠就開始競拍了……”，我覺得我遇到了一群吹黑哨的裁判，只因為房價暴漲，他們的黑哨就此起彼伏。