365大V說(shuō) | 任澤平：中國(guó)房地產(chǎn)的十大預(yù)測(cè)

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房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)、民生就業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)，金融穩(wěn)。近期，任澤平團(tuán)隊(duì)做出了中國(guó)房地產(chǎn)的十大預(yù)測(cè)：

預(yù)測(cè)一：房地產(chǎn)大開發(fā)時(shí)代落幕，進(jìn)入存量時(shí)代

當(dāng)前20-50歲主力購(gòu)房人群的人口長(zhǎng)周期拐點(diǎn)已出現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)66%，套戶比超過(guò)1.09。“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。總體看，中國(guó)20-50歲人口于2013年見頂、需求峰值已過(guò)，存量住房套戶比近1.1和房地產(chǎn)新發(fā)展模式加快構(gòu)建，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)告別高增長(zhǎng)階段。

預(yù)測(cè)二：土地財(cái)政向稅收財(cái)政、股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型

土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型，土地財(cái)政占地方財(cái)力三成，地方債務(wù)問(wèn)題凸顯，亟待化解，推動(dòng)向稅收財(cái)政和股權(quán)財(cái)政轉(zhuǎn)型。

預(yù)測(cè)三：房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整、分化

房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整分化，調(diào)整就是消化此前的高房?jī)r(jià)、高庫(kù)存、高杠桿，分化就是人口流入流出城市的市場(chǎng)將分化明顯。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀亟需調(diào)整：人地分離、供需錯(cuò)配導(dǎo)致一二線高房?jī)r(jià)、三四線高庫(kù)存，“三道紅線”前房企高杠桿高周轉(zhuǎn)模式突出。

預(yù)測(cè)四：人口向都市圈城市群集聚

人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力，未來(lái)二八開，美國(guó)、日本、韓國(guó)等在城市化后半段都出現(xiàn)了人口集聚的現(xiàn)象和規(guī)律。

預(yù)測(cè)五：房地產(chǎn)軟著陸，事關(guān)中國(guó)經(jīng)濟(jì)順利換擋

房地產(chǎn)市場(chǎng)能否軟著陸，很大程度上影響著中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換擋能否順利，關(guān)系幾千萬(wàn)人就業(yè)、幾十個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，以及占比近四分之一的金融信貸安全，未來(lái)2-3年很關(guān)鍵。不可大意，全球經(jīng)濟(jì)史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。

預(yù)測(cè)六：放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制性措施是未來(lái)趨勢(shì)

放松限購(gòu)、限貸、限價(jià)等限制性措施是大勢(shì)所趨，這些都是此前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期出臺(tái)的收緊措施，形勢(shì)已變，房地產(chǎn)市場(chǎng)從防過(guò)熱轉(zhuǎn)向防過(guò)冷，應(yīng)加快取消限制性措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。

預(yù)測(cè)七：房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨

房地產(chǎn)行業(yè)洗牌是大勢(shì)所趨，大部分房企將消失或被并購(gòu)重組，加大力度支持優(yōu)質(zhì)房企重組行業(yè)，優(yōu)勝劣汰，這是所有行業(yè)發(fā)展到成熟階段必然要經(jīng)歷的。

預(yù)測(cè)八：房地產(chǎn)銷售和投資有待政策支持筑底

房地產(chǎn)銷售和投資將逐步放緩，預(yù)計(jì)在未來(lái)2年左右見底，未來(lái)住房市場(chǎng)的主要支撐來(lái)自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

預(yù)測(cè)九：住房銀行收儲(chǔ)去庫(kù)存是良策

可考慮組建住房銀行，收購(gòu)開發(fā)商庫(kù)存用于保障房，開發(fā)商獲得資金后優(yōu)先用于保交樓，有助于防止?fàn)€尾、土地資源浪費(fèi)以及化解金融風(fēng)險(xiǎn)。

預(yù)測(cè)十：城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購(gòu)并舉

城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、租購(gòu)并舉是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡健康發(fā)展的治本之策，改變認(rèn)知，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。如果采取長(zhǎng)短相結(jié)合措施，有望促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和就業(yè)貢獻(xiàn)力量。

根據(jù)我們對(duì)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，結(jié)合中國(guó)住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購(gòu)并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。

1）推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。二十大報(bào)告指出，深入實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域重大戰(zhàn)略、主體功能區(qū)戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

2）以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。推行新增常住人口與土地供應(yīng)掛鉤、跨省耕地占補(bǔ)平衡與城鄉(xiāng)用地增減掛鉤，嚴(yán)格執(zhí)行“庫(kù)存去化周期與供地掛鉤”原則，優(yōu)化當(dāng)前土地供應(yīng)模式。

3）保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，支持剛需和改善型購(gòu)房需求。規(guī)范房企融資用途，支持房企合理融資需求，提供一定時(shí)間窗口讓存在問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)有自救機(jī)會(huì)。

4）穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨房地產(chǎn)稅替代土地財(cái)政是大勢(shì)所趨，未來(lái)有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處于筑底期，房地產(chǎn)還未走出困境，不具備房地產(chǎn)稅征收條件。

5）二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介、長(zhǎng)租公司等多方供給格局，可以加快解決新市民、青年群體住房困難問(wèn)題，促進(jìn)房企在租賃業(yè)務(wù)中尋找新增長(zhǎng)空間。

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