多輪政策持續發力 房地產市場底部到來了嗎？

隨著房地產市場的結構性調整深入，近日，住建部部長倪紅在國新辦發布會上表示，在制度上，將改革完善房地產開發、交易和使用制度，為房地產轉型發展夯實制度基礎。下一步，將構建房地產發展新模式。

此前，監管部門已經出臺多輪支持房地產市場發展的政策，為行業健康穩定發展起到了重要作用。

從近期陸續披露的房企中報情況來看，盡管不少房企處境并不輕松，但也有房企穩住了基本盤，實現了穩健發展，在大力度的扶持政策頻出的助力下，行業曙光正在逐步顯現，同時市場的底部也正在到來。

01

市場表現不均 穩健房企跑贏大盤

從近期已經披露中報的房企業績整體來看，今年來，地產行業刺激政策持續發力，伴隨市場信心不足、購買力下降以及行業預期下行，樓市復蘇動能依舊不足，房企銷售去化受阻，盈利能力受到影響。

克而瑞認為，從成本端看，規模房企此前獲取的高價地持續結算，拉升了結轉出清的成本水平；從營收端看，房企銷售持續承壓，“以價換量”成為常規手段，營收規模增長動力不足。

據統計，在已發布中期業績預告或業績快報的73家涉房企業中，有46家房企預計上半年出現虧損，出現虧損的房企數占總數的比例約為63%，整體市場表現冷熱不均。但頭部房企整體表現較為穩健。

根據8月28日中國海外發展發布的2024年中期業績報告。2024年中海集團上半年錄得收入869.4億元，同比下降2.49%；股東應占溢利103.1億元，核心股東應占溢利106.4億元，同比分別下降23.57%、23.01%。期內毛利率為22.1%，按年下降約0.5個百分點，創近年中期的最低水平，但較去年年底提高1.73%。

8月26日綠城中國發布的2024年中期業績顯示，上半年綠城中國實現營業收入約695.62億元，同比增長22.1%，股東應占利潤約20.45億元，同比下降19.6%；毛利約91.04億元，毛利率為13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個百分點，其中物業銷售毛利率11.7%，較2023年同期16%下降4.3個百分點。

不過，在上述行業大背景下，今年仍有部分房企穩住了盈利或扭虧為盈。

比如，央企保利今年上半年雖然利潤規模有所縮水，但依然維持了盈利狀態。上半年實現總營收1392億元，同比增長1.62%；且凈利潤和歸母凈利潤均實現正向增長，分別為107億元和74.2億元。

8月23日龍湖集團發布的上半年業績顯示，期內集團實現營業收入468.6億元。其中，運營及服務收入占比28%，收入為131億元，同比增長7.6%。根據業績公告，股東應占溢利為58.7億元，剔除公平值變動等影響后的股東應占核心溢利為47.5億元。其中，運營及服務業務貢獻超80%。毛利為96.4億元，毛利率為20.6%。核心稅后利潤率為11.7%，核心權益后利潤率為10.1%。

數據顯示，今年上半年，在地產開發結算收入和毛利率的影響下，龍湖集團運營及服務兩大業務板塊則為龍湖帶來了較大的利潤貢獻，上半年利潤占比已提升至80%以上。

此外，中報還顯示，龍湖的財務結構也在不斷優化。在行業整體面臨債務壓力的背景下，龍湖集團通過持續壓降有息負債，進一步優化了債務結構。截至2024年6月底，龍湖的有息負債余額為1874.2億元，較年初減少52億元，整體借貸成本維持在4.16%的低水平，平均合同借貸年期延長至9.19年。這一系列業績不僅降低了公司的財務風險，也增強了其在資本市場的信譽。

值得注意的是，龍湖通過增加經營性物業貸款，進一步降低了融資成本，并拉長了債務的賬期。這種策略使得公司在保持低杠桿的同時，仍能保持充足的現金流，為未來的擴展和發展積蓄了力量。通過主動購回美元債和提前兌付國內債券，龍湖有效規避了匯率波動和市場波動的風險，為其在復雜的國際環境中保持穩定提供了保障。

同時，在政策的支持下，龍湖堅持低成本融資，進一步加大經營性物業貸款融資力度，2024年上半年，龍湖凈增經營性物業貸219億元，經營性物業貸成本更低、賬期更長，有助于龍湖集團持續優化債務結構。

對于龍湖上半年的業績。花旗發布研報認為，龍湖24年目標是實現100億的利潤規模，80%來自經營性業務，龍湖在高經營性利潤組合下值得更高的估值倍數。龍湖優先考慮提前還債，而非進行新的投資。花旗認為龍湖資產負債表管理良好。

國信證券則維持龍湖“優于大市”評級，認為龍湖財務安全、盤面穩健，經營性業務收入穩定發展，為公司提供了可持續的現金流。

國泰君安也維持龍湖“增持”評級，認為龍湖財務穩健，上半年業績符合預期，非開發業務穩中向好，利潤占比提升至八成以上，成為公司利潤的重要支撐，并推動業務結構進一步優化。

02

去庫存成行業的歷史性任務

不可否認，在當下階段，隨著房地產市場迎來了結構性調整，去庫存成為當前的重要任務。2024年6月7日，國務院常務會議再次強調，要充分認識房地產市場供求關系的新變化，著力推動已出臺政策的落地見效，并研究儲備新的去庫存和穩市場的政策措施。會議明確指出，要加快構建以“市場+保障”為核心的新型住房供應體系，力求在消化存量房產的同時，促進房地產市場的平穩健康發展。

近期一系列政策的出臺，也直接回應了房地產市場面臨的兩大核心問題：庫存高企和市場需求不足。近期政策的深度優化尤其體現在信貸領域，通過降低首付比例、取消貸款利率下限等措施，顯著降低了購房門檻，旨在激活市場需求。同時，各地因城施策，積極推進“以舊換新”等創新舉措，進一步助推庫存的消化。

如華潤置地管理層在8月28日的中報業績會上表示，房地產行業已全面進入存量時代，接下來，公司將圍繞庫存去化這一核心任務，繼續提升全價值鏈的組織能力，來實現庫存去化的目標。

保利發展在今年6月份的股東大會上，管理層也表示，保利今年將堅定不移推動去庫存、調結構。加大融資力度、保障現金流安全。

在去庫存的背景下，龍湖集團通過差異化的策略，不僅在存量房源去化方面取得了顯著成效，還在產品力提升和市場定位上進行了深度優化。其在產品端圍繞市場需求變化，持續優化產品結構，提升產品競爭力。

今年上半年，龍湖重慶藍湖云河頌實現100%去化，杭州金沙御湖境單日拿下11億熱銷戰績，成都西宸御湖境首開勁銷9億，6月首開的佛山御湖境去化率也已達70%。這些項目的成功去化，得益于龍湖對市場需求的精準把握和對產品品質的嚴格控制。

在庫存去化方面，龍湖還加大了對現房、車位、商鋪等存量房源的去化力度。數據顯示，上半年龍湖續銷項目簽約占比達87%，相比2023年同期提升了11個百分點，現房去化占比達到26%。通過這些措施，龍湖實現了高回款率和毛利率的雙提升。

庫存已經成為房企高質量發展的舊包袱，庫存去化成功與否，不僅關系房企能否成功增肌減脂，也成為關系其能否穿越周期的重要因素。在政策引導下，房地產行業的去庫存策略正從單一的降價促銷向多元化手段轉變。從“保交樓”到“保交房”，各地政府和企業在保障項目交付、維護購房者權益的同時，也在積極探索新的庫存消化路徑。

不過，值得注意的是，在去庫存的壓力下，2024年上半年全國房價普遍出現了不同程度的下跌。國家統計局最新數據顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，二線和三線城市的降幅分別為0.6%和0.7%。這一降價趨勢不僅反映了市場供過于求的現實，也揭示了房企為快速回籠資金而采取的以價換量策略。

03

行業筑底趨勢明顯 入市時機是否到來？

盡管整個行業處于庫存去化的大背景，但隨著“以舊換新”政策的深入推進和信貸政策深度優化，市場購房需求正在逐步釋放。

今年以來，全國多地政府結合本地市場特點，因城施策，積極推進“以舊換新”政策。通過舊房置換新房的方式，不僅有效盤活了存量資產，也促進了新房的去化。這一政策既滿足了居民改善住房條件的需求，也為新房市場注入了新的活力。

同時，隨著首付比例的進一步下調和貸款利率下限的取消，購房成本也在顯著降低。尤其是在一線和二線城市，房價下降與購房門檻降低的疊加效應，極大地刺激了購房需求。與此同時，多部門聯合行動，通過優化信貸政策、提供購房補貼等方式，進一步推動了庫存的去化。

市場人士認為，在當前市場環境下，對于購房者來說，正處于一個較為理想的購房時機。一方面，市場正在筑底，趨勢已經形成。房企為應對庫存壓力紛紛降價促銷，購房者有機會以更優惠的價格購入優質房產。另一方面，政策支持力度空前，不僅降低了購房成本，還提供了更多的置換機會，尤其是在“以舊換新”政策的推動下，改善性需求得以釋放。

然而，購房者在選擇時也需謹慎，考慮到市場仍處于筑底階段，房價的進一步調整風險依然存在。建議購房者關注穩健、優質房企的優質項目，這些企業憑借其資金實力和運營能力，能夠提供更為穩定和有保障的產品與服務。龍湖等龍頭房企在去庫存過程中表現出的穩健與創新，無疑為購房者提供了優質選擇。

龍湖集團作為行業標桿，通過精準的市場定位和多元化的業務布局，成功應對了庫存壓力，為行業樹立了榜樣。隨著政策的逐步落地與市場的逐漸回暖，房地產市場有望迎來新一輪的發展機遇。而對于購房者而言，抓住當前市場筑底期的窗口，可能是實現住房升級與投資增值的絕佳時機。