北京樓市迎降稅大招,買800萬二套房省契稅16萬;專家:11月二手房網簽有望2萬套

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作者 | 王澤紅

繼上海樓市降稅大招落地后，北京也落地契稅、增值稅優惠政策。

11月18日深夜，北京市住建委、北京市財政局、北京市稅務局等三部門聯合印發《關于取消普通住房標準有關事項的通知》，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房標準。

取消普通住房和非普通住房標準后，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

根據通知，北京市適用與全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

9月底中央政治局會議明確，抓緊完善土地、財稅、金融等政策。11月13日財政部等三部委發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》，明確了與取消普通住房和非普通住房標準相銜接的增值稅等優惠政策，即房地產減稅政策，且明確具體操作辦法由各地制定。

與上海不同的是，北京并沒有提及個稅政策。

12月1日新政落地后，在北京買房能省多少錢？以一套138平、總價800萬元的房子為例，政策調整前為非普通住房，6年前買入價為500萬元，當下購買仍要按照5%的稅率征收增值稅，需繳納增值稅為15萬元，政策調整后增值稅可全免。

契稅方面，如果是購房方是唯一住房，調整前契稅是12萬元，此次調整后為8萬元，節省4萬元。如果是第二套房，調整前契稅是24萬元，此次調整后為8萬元，節省了16萬元。

中原地產首席分析師張大偉指出，過去非普的標準影響非常大，關系到貸款首付比例、契稅、增值稅等，但隨著最近2年的各種政策寬松，實際豪宅線影響市場的只有二手房的增值稅了。

“新政政策有利于改善購房，有利于大戶型成交，利好樓市暖冬行情繼續，北京11月二手房截止11月18日，網簽達到了10047套，預計還有11天的情況下，全月二手房住宅網簽有望接近2萬套?！?張大偉說道。

他認為，這一輪組合拳代表了救樓市的決心，堅決要拉動樓市，所以短期看對房地產可以比之前樂觀一點了。一系列政策有利于保持房地產預期穩定。部分城市特別是一二線城市已經可以判斷見底，市場企穩將是趨勢。

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析道，此次京滬政策有三大看點：一是在住房交易稅收上，京滬與全國其他地方看齊，也就是說，全國范圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統一按1%的稅率繳納契稅。一線城市不再“區別對待”。

二是京滬面積在90-139平米的二套房購置，受此次契稅減免政策的利好更大，稅率從3%降至1%。而這個面積段，目前可以覆蓋到京滬大部分改善型需求，特別是購置新房，現在基本上可以做到3-4房，有效滿足了改善型需求。

三是一次性降成本效應很明顯。在京滬，有很多早年買房的群體，其房產增值額比較大，比如2015年購置的500萬房產，現在為800萬，若是非普通住房，按5%的增值稅率算繳稅達到15萬。新政后這個15萬直接免掉，如果再加上契稅、個稅等影響，減稅帶來的一次性降成本效應非常明顯。

“過去，由于稅收導致的一次性成本比較高，特別是90-139平米的非普通住房售賣，少則幾萬、多則十幾萬或幾十萬?，F在，這個成本直接剪掉了，有助于促進二手房掛牌和順利售賣?！?/p>

李宇嘉認為，對新房的利好效果更明顯。賣掉90-139平米購置更大面積、戶型設計更好的產品，是這次政策刺激最大的地方，這類產品往往是改善型產品，特別是基于人口增加（父母同住或多孩）驅動的需求，新房市場供給最契合。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓則指出，上海、北京同日取消普通住宅與非普通住宅標準要求，增值稅、契稅與全國同步，其中上海的轉讓房屋按1%征個人所得稅，稅收政策力度最大。預計廣州、深圳緊跟其后，將近期取消普通住宅與非普通住宅標準要求。

“預計2024年四季度到2025年一線城市與全國漸進式、滴灌式放松房地產政策將是主流，所謂的因城施策，一城一策，一區一策，市場的止跌，回穩路徑以城市核心區、非核心區、核心城市與非重點城市的分階段推進?！敝x逸楓分析道。