悅府瀾郡跌破4W，雙杭城跌破3W，鼓臺二手也不行？

這兩年隨著土拍遇冷，鼓臺開啟供應，大家聊的話題也越來越多開始關注鼓臺，伴隨著供應加速，面對新盤撲面而來的宣發，在二手市場的房價表現，反而更加明顯。

對于這幾年鼓臺的次新，算是二手市場保值的代表，不少項目都出現較大程度的溢價，其中網紅盤不少，下面就看看如今的表現。

鼓樓項目

對于融僑錦江悅府、融信瀾郡，兩個項目算是這幾年漲幅最驚人的次新，依靠怡山小+過渡楊橋中，加上鼓樓的斷供，兩個次新成交價突破5W。

不過如今兩個項目的二手成交有大幅回落的表現：

融信瀾郡：

目前二手掛牌110平，中層，單價3.69W，總價408W

同樣復式產品，在2021年成交，低層，單價4.55W，總價510W。

融僑錦江悅府：

2024年10月，133平，中層毛坯，成交單價3.5W，總價475W。

2023年4月，133平，低層精裝，成交單價5W，總價678W。

分析：對于兩個項目這幾年漲幅不少，不過在這一年時間，跌幅不小，這里面有哪些原因？

首先是融信瀾郡，分成ABC三個區，其中C區是安置房，商品房的面積段非常廣，有兩棟主打剛需70左右的產品，剩余樓棟以端頭120、160，中戶110復式，除了160平的做到方正通透四房布局外，其他的都存在得房率偏低，不通透等。

區位地處鼓樓西，周邊華潤萬象城，沒有近距離的地鐵等。

對于瀾郡，放在目前的新盤市場，可以說連改善盤都談不上，加上戶型接受度并不高，過高的溢價，放在目前市場，可選的項目還是不少。

對于悅府，分成三個區，北區、南區A區、南區B區，其中B區是安置房。

相比于瀾郡，項目的改善更純粹，面積段起步不錯，不過項目的戶型在目前市場依舊不夠看。

目前周邊在售的保利天珺，即便套數不多，周邊也沒有直接競品，但是開盤后的表現遠低于預期，112套的小區，10個月過去，網簽才85套。

這樣的數據放在開盤前，可能誰都想不到，這里可是福州當年改善氛圍濃厚的區域，斷供多年，居然這樣體量的改善盤，都無法立刻消耗。

可以說保利天珺，直接揭露了區域的虛胖。

對于鼓樓除了這兩個項目外，還有一個網紅次新，就是烏山九巷。

2024年10月，38平高層精裝，成交單價3.5W，總價135W

2024年3月，37平中層精裝，成交單價4.5W，總價169W。

分析：烏山九巷的項目非常復雜，這是一個SOHO、安置房、住宅混合的小區。

2018年-2019年開盤，均價3.95W左右，每次上市都是接近日光。

甚至出現了“因故退房”，重新搖號的情況。

對于項目的SOHO，當時開盤價4W左右，目前腰斬2W以下了。

至于住宅，依靠倒板贈送，不過實際的戶型布局相對一般。

特別是那些小戶型的房源，雖然是商品住宅，但是梯戶比驚人，居住毫無體驗。

換言之，這個項目唯一的賣點就是鼓樓的區位，小戶型最大的溢價劃片，項目也沒有做到。

那些戶型90以上的房源，當初掛牌5W以上，總價接近500W。

很明顯這種價格，買這種項目，也就在鼓樓沒得選的時候，可能還有人硬上而已。

綜上，對于鼓樓這三個網紅代表，從項目定位來看，除了悅府外，另外兩個根本談不上改善盤，但是過高的單價，造就過高的總價，當周邊開啟供應后，新盤的戶型、社區等，完全不是一個級別，潮水退去，也就只能降價了。

臺江項目

對于臺江的次新，前幾年以幾個安商房為主，再早一點，就是融信雙杭城，這個項目開盤也基本是接近日光的表現。

其中最后三期別院：2棟住宅，共推出186套（6#/94套、7#/92套），開盤去化率84.5%。

項目備案均價32000元/㎡，平層均價31978元/㎡，復式均價32045元/㎡。

對于目前的二手表現：

108平：高層毛坯，成交單價2.76W，總價300W。

110平：中層毛坯，掛牌單價2.87W，總價316W。

分析：從目前項目的價格來看，對比當初開盤的價格，已經跌了5K左右，這還不包括持有成本和辦證等費用。

當初接近日光的項目，為什么跌幅這么大？

對于別院而言，項目只有2棟商品房，剩余都的安置房，還有兩棟超高層的安置房。

放在目前市場而言，這就是一個安商房。

項目當時的特色就是依靠倒板做高贈送。

項目附近就是省人民醫院+古建筑，距離地鐵1、2號線都在900米左右，學區劃片也不出彩，唯一的賣點就是二環內。

這對于剛需而言，沒有配套的二環，加上項目的高比例安置房，土黃的外立面，品質基本是無。

當初交房的時候，二手掛牌高達3.8W左右，如今2年后，滿二了，結果掛牌跌1W，還不好成交。

這就是如今樓市殘酷的寫照。

盤點總結

鼓臺的次新，在前幾年依靠板塊斷供，即便沒有非常出彩的配套，在保值方面壓力也不大，不少有一些閃光點，還能做到高溢價。

如今隨著樓市遇冷，供應加劇，這些高溢價的次新，一下子看上去處境尷尬。

不出彩的配套，價不配身的產品定位，在周邊新品的內卷對比下，毫無看點。

這些網紅次新，也僅僅是目前鼓臺二手的縮影而已。

雖然鼓臺是樓市的上游，看上去鼓臺跌了，外圍肯定跌，當然實際外圍早跌了。

如今鼓臺加速供應后，看上去外圍可能更難受，但是實際可能是鼓臺光環被打破，鼓臺和外圍的差價，反而會收縮。