東南西北，全是金剛！

2024年土拍目前來(lái)看基本是結(jié)束了，回顧這幾年的土拍，本土國(guó)企兜底成了主旋律，其中以南二環(huán)四大金剛做代表，不過(guò)這2年隨著三遠(yuǎn)、高宅、西園等舊改出現(xiàn)，福州東南西北也都出現(xiàn)了巨量供應(yīng)。

近期不少地塊也發(fā)出項(xiàng)目情況，比如榕發(fā)南湖、高宅的建總，給出的都是改善盤(pán)定位，項(xiàng)目體量都高達(dá)800-1000多套，算是這幾年改善單盤(pán)前幾體量。

之前在寫(xiě)建總高宅地塊的時(shí)候，在思考一個(gè)問(wèn)題，這種地段要賣(mài)精裝改善，用什么才能支撐這個(gè)價(jià)格體系，最終感受可能只有產(chǎn)品力，就是不同以往的產(chǎn)品力。

如果群友分享的：

第一階段，就是城投XX名字、這種，說(shuō)白了純安置房，第二階段就是祥浦苑、金城灣、觀湖郡這種城投系開(kāi)始嘗試著蓋商品房了，第三階段就是北園四大金剛這種，城投系正式大規(guī)模下場(chǎng)的階段（如果不嚴(yán)格按時(shí)間節(jié)點(diǎn)劃分的話，那就是榕發(fā)悅樂(lè)郡、攬湖；建總江南尚璟；左海望岳星月頌；福厝遠(yuǎn)山十里；新榕這時(shí)候基本沒(méi)下場(chǎng)；新投城央境），到第四階段就是開(kāi)始各家城投系發(fā)現(xiàn)不好賣(mài)了開(kāi)始要抬品質(zhì)的階段了（榕發(fā)魯麗、譽(yù)湖、錦城；左海煙山；建總?cè)A林、流花溪；福厝新投沒(méi)啥新盤(pán)目前；新榕的運(yùn)行和亦川）

東南西北

南二環(huán)：在最近左海拿下宗地2024-87號(hào)后，南二環(huán)集齊5幅純商地塊，這里的純商體量達(dá)到404畝，建筑面積達(dá)到：53萬(wàn)方。

目前南二環(huán)上市的四個(gè)地塊，規(guī)劃近4000套房源，去化985套，去化率接近四份一。

對(duì)于南二環(huán)除了純商地塊外，還有建總承建的城市更新項(xiàng)目，41棟安置房分為A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)3個(gè)區(qū)，總用地面積180畝，總建筑面積34萬(wàn)方，總戶(hù)數(shù)約3227戶(hù)。

綜上，在南二環(huán)這個(gè)區(qū)域，體量合計(jì)達(dá)到近600畝，建筑面積87萬(wàn)方，套數(shù)接近：7700套。

南二環(huán)的樓市表現(xiàn)也難市場(chǎng)看空板塊，當(dāng)然從目前情況來(lái)看，后續(xù)的其他板塊可能遭遇更差。

三遠(yuǎn)舊改：隨著榕發(fā)瘋狂拿下三幅純商地塊后，三遠(yuǎn)舊改也順利成交出讓?zhuān)?dāng)然截至目前只上市了更早拿地的遠(yuǎn)山拾里，不過(guò)上市后的表現(xiàn)，比四大金剛還差。

當(dāng)然群友分享的榕發(fā)三遠(yuǎn)地塊，給出的規(guī)劃也是改善大平層，可以說(shuō)也是非常大膽。

從拿地情況來(lái)看：純商合計(jì)345畝，建筑面積63萬(wàn)方，其中榕發(fā)53萬(wàn)方。

如果參考遠(yuǎn)山拾里的規(guī)劃套數(shù)，905套，三遠(yuǎn)4幅純商會(huì)達(dá)到6300套。

對(duì)于三遠(yuǎn)從目前規(guī)劃來(lái)看，主要就是存在地鐵規(guī)劃和已有的地鐵2號(hào)線，只不過(guò)目前東區(qū)的價(jià)格也已經(jīng)大面積下跌，五里亭等區(qū)域都來(lái)到2.5W-2.7W，相對(duì)而言三遠(yuǎn)的價(jià)值也被進(jìn)一步打壓。

這里如果在算上安商地塊，面積高達(dá)526畝，建筑面積101萬(wàn)方。

在巨型舊改+高容積率的搭配下，三遠(yuǎn)成了體量最大的一個(gè)，這也是榕發(fā)未來(lái)幾年可能都揮之不去的夢(mèng)魘。

高宅舊改：舊改地塊一次性全部上架，算是驚人，最終建總拿下三幅純商地塊，成了榕發(fā)之后，有一家一己之力兜底的代表。

從地塊面積來(lái)看，四幅純商合計(jì)218畝，建筑面積：43萬(wàn)方，建總30萬(wàn)方。

目前建總已經(jīng)給出兩個(gè)地塊的規(guī)劃，其中流花溪一期，規(guī)劃850多套的純改善大平層，二期規(guī)劃雖然只有36畝，不過(guò)規(guī)劃剛需產(chǎn)品，套數(shù)也達(dá)到600多套。

簡(jiǎn)單換算，高宅地塊如果剩余都按照偏改善的定位，合計(jì)套數(shù)能達(dá)到3000套左右。

至于地塊的安置房，體量不算太大，只有一幅小地塊，8萬(wàn)方，套數(shù)預(yù)計(jì)800套左右。

對(duì)于高宅地塊，整體面積是最小的一個(gè)，不過(guò)搭配高容積率的定位，實(shí)際的建筑面積依然不低，這里建總成了最大承建商。

目前建總給出了改善的產(chǎn)品定位，對(duì)于這個(gè)地段說(shuō)實(shí)話，壓力很大。

新店?yáng)|片：近期商服地塊流拍，羅漢山的住宅也流拍，不過(guò)剩余的地塊也基本都已經(jīng)拍出，相比于上面的三個(gè)區(qū)域，西園舊改的關(guān)注度并不高，加上地塊被拆分多幅，所以市場(chǎng)感覺(jué)并不明顯。

從地塊面積來(lái)看，7幅純商合計(jì)340畝，建筑面積：65萬(wàn)方，三家國(guó)企兜底（新榕26萬(wàn)方，左海19萬(wàn)方，建總19萬(wàn)方）。

對(duì)于西園舊改，并沒(méi)有出現(xiàn)一家城建的局面，不過(guò)從地塊情況來(lái)看，古厝的新榕拿地最多，左海建總相當(dāng)，目前還剩一個(gè)地鐵口住宅未成交。

這里的安商地塊面積也不大，不過(guò)相比于其他三個(gè)區(qū)域，都有地鐵加持，或者地鐵預(yù)期，這里的配套和區(qū)位看上去可能更加一般。

大部分地塊都在角落，周邊配套相對(duì)缺失，也沒(méi)有什么景觀和未來(lái)預(yù)期，可以說(shuō)這里的項(xiàng)目，可能是這四大區(qū)域最困難的一個(gè)。

匯總

分析：關(guān)于四大區(qū)域的匯總情況，純商面積達(dá)到1309畝，建筑面積224萬(wàn)方。

如果按套均100平計(jì)算，相當(dāng)于套數(shù)達(dá)到22400套，如果按套均144平計(jì)算，也達(dá)到15500套。

對(duì)于四大區(qū)域，從樓面價(jià)來(lái)看，很明顯南二環(huán)最高，除了它們是最早土拍外，從區(qū)域的差異來(lái)看，南二環(huán)也是配套相對(duì)最齊全的一個(gè)。

從體量來(lái)看，南二環(huán)雖然面積最大，不過(guò)受制于機(jī)場(chǎng)限高，容積率最低，所以建筑面積也有所壓制，作為對(duì)比剩余三個(gè)區(qū)域容積率都不低，高宅更是典型，這也導(dǎo)致這些區(qū)域的建筑面積普遍不低。

其中關(guān)注度較低的西園和三遠(yuǎn)，體量最大，高達(dá)65萬(wàn)方左右。

所以這時(shí)候在去對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)南二環(huán)反而是這里面最優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，最少個(gè)人感受，南二環(huán)對(duì)于剛需的選擇是最優(yōu)解，雖然供應(yīng)量巨大，安置房不少，前幾年也供應(yīng)了一堆房源，但是南二環(huán)的自身區(qū)位，以及周邊的配套建設(shè)和得房率等，都是最優(yōu)的一個(gè)。

當(dāng)然如同網(wǎng)友分享的，希望本土國(guó)企去卷新品，南二環(huán)的尷尬在于開(kāi)發(fā)更早一些，產(chǎn)品雖然戶(hù)型還行，社區(qū)也有比以前國(guó)企盤(pán)好，但是放在真正卷產(chǎn)品的背景下，依然差了一個(gè)階段。

由于篇幅較多，先切斷了，下一篇的角度是國(guó)企兜底的角度，看看這3年多，這些國(guó)企的指標(biāo)到底誰(shuí)最難。