這個信號，恐將使一線城市房價在節后再度轉為下跌

　　有人向我問起上周二最新發布的2024年的金融數據。問是否可以判斷經濟已觸底。由于上周在度假，周末才回來，所以今天來補充一篇。

　　大家請記得一個規律，如果數據周中發布，那么數據一般還不錯，如果周五收盤后公布，那么你懂的。

　　本次是周二公布，那么數據也就還行。比較大的亮點，是M1增速的跌幅大幅收窄，這個主要是兩個原因。一個是春節相比去年提前，企業短期融資集中提前，作為對比，2024年春節前的1月，M1增速也有突發大漲，但2月隨即回落。

　　另一個原因則是化債，或者說債務置換，這導致企業資產負債表上的應收賬款變為了現金（政府部門向企業支付工程款），于是企業現金增加。這個舉措，對企業資產負債表影響中性，但改善了企業的現金流量表。

　　或者說，雖然對于資產負債表而言，應收賬款和現金都計算在資產一側，應收賬款變為等額的現金在名義上并不改變資產負債表規模和負債結構，但現金資產實際上是遠遠好過應收賬款的。

　　數據的第二大亮點是居民債務增速有所改善。這個涉及到大家關心的樓市，我們依然是先上這張圖。

　　換言之，相比于成交量，居民債務周期更能代表樓市周期，居民新增貸款是直接轉換為樓市購買力的，因此新增貸款大漲會推動房價上漲，新增貸款下跌也會使得房價失去債務支撐而下跌。我們據此數據也在2023年初開始減持京滬房產并高位套現（點擊：）。

　　那么本次止跌回穩提出兩個月后的居民新增貸款數據，是否有所改善，我們來看上周最新發布的數據：

　　如上圖，可以看到，12月的居民新增貸款，在過去10年中，好于2023，2022和2017。

　　2023是樓市確認轉熊市，2022是疫情，2017是樓市大漲后的調控第一年。

　　總體看，雖然12月的新增貸款數據，并未超過其他相對“正常”年份的數據，但已經算是有改善了。但其改善程度，還是弱于北上深的成交改善數據。

　　居民貸款數據，從時效性看，滯后于樓市實時成交和網簽，但它最大的特點，是反映了成交結構，而這很大程度上會影響后市的樓市價格漲跌。

　　簡單來說，如果樓市中每個賣房者都是剛需或是為了置換，無論是自住置換還是投資置換，那么所有人就都是凈買入的。買房資金不夠的部分，就通過借債來實現，那么就會體現為居民新增貸款的大幅增加。

　　而每個人都在樓市做凈買入操作，就會體現為需求超過供給，推動房價上漲。

　　但如果成交量很高，但居民新增貸款卻沒有增加多少，說明什么問題？

　　說明樓市依然是存量博弈，也就是買房人通過貸款買入房子后，賣房人拿到錢并沒有去買更大的房子，而是轉而歸還自己的債務。

　　那么買房人的借債和賣房人的還債互相抵消，居民新增貸款就只能體現為不增加。賣房人的供給和買房人的需求就依然在博弈之中。當需求無法消化掉供給時，房價就很難上漲。

　　這種情況下，我們又稱為居民之間的債務轉嫁，高負債重壓下的居民，通過賣房來實現債務轉嫁給買家。大家平攤債務，共同實現樓市軟著陸。

　　所以止跌回穩帶來的高成交，對經濟也好，樓市軟著陸也好，都是有積極意義的。

　　從12月的數據看，“止跌回穩”口號之后的10~11月的高成交，已經轉化為了12月的居民新增貸款數據，數據相比蕭條時有所增加，但還遠遠不及2019~2020時的熱度。

　　只是，目前對樓市還有一個不太好的消息是，一線龍頭城市的成交量已全面下跌并回到“止跌回穩”之前的9月。

　　在這里，我要說一下成交量，居民新增債務，以及房價上漲之間的關系。

　　1 成交量相比居民新增債務是先行指標。

　　2 樓市成交量若很高，居民新增債務可能會高，也可能會低。但如果成交量不高，則居民新增債務一定不會高。

　　3 只有居民新增債務高，才代表樓市是凈買入，才會推動樓價上漲。

　　那么，作為先行指標的成交量，我們來看下一線城市北京和深圳的數據（上海由于只有滯后的網簽數據，沒有實時數據，就暫時先不看）。

　　北京，10月綠中介成交峰值3552，最新一周成交量1514，下滑58%，最新成交量已完全回歸到止跌回穩之前。

　　深圳，10月貝殼成交峰值662，最新一周成交量217，下滑67%，最新成交量已完全回歸到止跌回穩之前。

　　雖然當下的成交量下滑，有臨近春節的因素。但往年若是節后有房價上漲，比如2021，2016~2017，前一年的年末一般都會有翹尾現象。

　　翹尾現象的本質，源于買房人擔心小陽春房價上漲，于是選擇盡早買入。

　　但今年沒有翹尾，買房人似乎也并不擔心，且從12月中下旬就開始節節下滑的成交量也有一點強弩之末的味道。所以，我對明年小陽春的行情并不樂觀。

　　綜上，我們來總結下對上周發布金融數據的看法。

　　1 M1跌幅收窄，主要因為化債導致的向企業結款增加，以及春節前的企業短期融資集中提前。建議再觀察下1月和2月的數據來判斷M1的趨勢。

　　2 居民新增貸款有所改善，源自10~11月樓市成交量的大漲，但新增貸款體量還未恢復到過去的相對“正常”的年份，不足以推動房價上漲。并且由于12月中下旬之后一線城市成交量開始明顯下滑，作為前瞻指標，建議對小陽春的樓市行情保持謹慎態度。

　　后記：

　　上周五也發布了GDP數據，從數據本身看，GDP增速實現了V型反轉，且2024年四季度的GDP增速實現了2021年二季度以來的最高值（2023二季度的GDP增速也曾有6.5%，但那是因為2022二季度上海在封城，實際上兩年復合增速只有不到4%）。

　　對于本次的GDP增速V型大反轉，資本市場似乎波瀾不驚，股市在數據發布的當天并未出現超預期大漲（股市上漲代表看好經濟），長期國債也并未出現大跌（長債下跌代表看好經濟）。這種資本市場表現和統計數據相背離的現象，我也做了分析。

　　但由于公網不適合發布類似文章，所以我只能昨晚發在了知識星球精華區，建議感興趣的星球同學可以看一下。

　　全文完。