天府新區2025年首場土拍，背后竟有這么大的信息量？

上周四，天府新區2025年首場土拍圓滿落幕——2宗位于萬安-新川南板塊的連襟地，由「成都中鐵天圓房地產有限公司」（以下簡稱“中鐵天圓”） 以約16.2億元總價成功競得，成交樓面價11000元/㎡。

這兩塊地，表面來看，底價成交，平平無奇，但其實它們所承載的信息量很驚人。

地塊本身，有兩個看點：地段和規模。

先看地段：雖屬于天新萬安街道，但離新川比離萬安還要近，按板塊劃分，應該是新川南。

兩區交匯的地理位置，有兩個優勢。

一是資源很強，除了新川現成的地鐵站、三甲醫院、社區商業等基礎配套之外，還有萬安+天府法務島多項在建或規劃的重磅資源，如天府四中法務島校區 （已開展前期工作） 、法務島綠廊 （在建） 等。

▍地塊位置示意圖

二是輻射范圍夠廣， 向北覆蓋兩大新川最重要、最大的產業園——天府軟件園二期 （在建，直線距離約1公里） 和成都前沿醫學中心 （直線距離約2公里） ，向南地鐵2～3站直達天府法務島，加上周邊交通便捷，只要產品和價格平衡得好，輻射天府CBD和大源都不是問題。

▍天府軟件園二期效果圖

再說地塊指標：合計約110.5畝，容積率2.0，屬于近兩年成都核心板塊市場中比較少見的低密大盤，居住舒適度也會比較高。

當然，以上只是這兩宗土地的表層信息，下面我們來看看隱藏信息。

天新首拍的兩宗地，出讓文件都明確要求地塊整體做「生態建筑」試點，按照《四川天府新區公園城市規劃管理創新規定（2024）》 （以下簡稱“《創新規定》”） 要求建設。

▍截自出讓文件

盡管《創新規定》在許多方面的表述與《市規劃新規》有諸多相似，但最大的區別就在生態陽臺的設計要求上——后者只是提到了陽臺等半開敞房間的板率提升、鼓勵設置生態陽臺等，而前者給出了具體的細則。

包括：每戶宜設置1處生態陽臺，并且水平投影面積不應大于該住宅戶型建筑面積的25%且不超過50㎡；對建筑面積超過144㎡的住宅開展生態建筑試點，生態陽臺不計入板戶比、容積率和產權面積……

▍生態陽臺示意圖（來源：《創新規定》）

簡單來說，按照《創新規定》打造的大戶型，將擁有超大的贈送陽臺，即“第四代住宅”（第四代建筑） ，中鐵天圓110.5畝項目也是其一。

但事實上，“第四代住宅”并非新概念，而且成都已經有兩個很出圈的案例了——世紀城天鵝湖和新都七一廣場，火遍各大社交媒體。

問題來了：為何這兩個項目之后，成都就沒有新的“第四代住宅”了呢？

因為有三個“痛點”，過去的市場一直沒能解決。

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第一，隱私得不到保障。早年的項目為了突出陽臺，使用了奇偶數層相錯開的設計，低層陽臺被高層一覽無余，甚至有部分房源陽臺直接對著上一層的臥室。

第二，后期管理跟不上。現在打開小紅書搜索“成都天鵝湖”，首屏一定有來自業主的吐槽：“陽臺違規搭建、植被亂七八糟，看著都煩”。

第三，陽臺視野不佳。地產界有句名言：“房子價值千千萬，窗外風景占一半”。很多早年“第四代住宅”業主在新鮮感過去以后，其實就都很少踏足陽臺了，因為站在陽臺上放眼望去，不是人群就是車流，還要被主干道飄上來的汽車尾氣和鳴笛360°環繞。

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這也是為何天鵝湖美到讓阿祖專門發文點贊，二手房價卻始終漲不起來的原因。

這里就不得不提天府新區《創新規定》的前瞻性了：從政策層面，直接規避上述痛點。

?隱私問題，通過新的空間布局來避免： 生態陽臺的高度不低于6米，同時根據《創新規定》給出的示意圖，新的設計思路是將家庭公區和生態陽臺聯動在一起，解決對視、采光等問題。

▍生態陽臺示意圖（來源：《創新規定》）

?管理問題，給房企發“承諾書”，要求加強后期維護，并禁止業主私搭亂建。

?至于視野，本就是天府新區的強項。公園城市首提地、先行區，興隆湖、天府公園、鹿溪河生態區，哪個不是成都榜上有名的公園？此外，天新的社區公園夠多、道路綠化夠寬，“把城市建在公園里”絕非畫餅。

▍天府新區·興隆湖實景圖

“第四代住宅”與公園城市，會發生怎樣的化學反應？

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UP君認為，最具體的變化，會體現在購房者身上。

一方面，同樣的價格，可以買到更大的房子，按照新規推算，建面約144㎡的戶型僅是全贈送的生態陽臺面積就可達約36㎡，加上現在市場流行的電梯前廳、大景觀陽臺（半贈送）等，得房率突破100%只是常規操作。

另一方面，他們可以擁有更多的生活享受，自己家里就有“空中花園”，在花園里種花喝茶、呼吸來自公園城市的清新空氣，放眼望去就是“成都未來新中心”的城市景象……

▍新加坡垂直綠化的代表建筑——皮克林賓樂雅酒店，從各個角度看，都如身處森林

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事實上，天府新區的首個“第四代住宅”并非中鐵天圓剛剛拿地的110.5畝項目，為何UP君會如此關注這兩宗新地？

答案藏在價格里。

在中鐵天圓拿地之前、《創新規定》實施之后，天府新區已經出讓了兩宗宅地，均位于麓湖板塊。

其一是潤達豐濱江地產37畝，樓面價23400元/㎡，現已確定將打造麓湖｜麗世縵華二期，而該項目一期此前的取證單價為約6～12萬元/㎡，主力總價約2000萬； 其二是錦安善造55畝，樓面價19000元/㎡，雖然目前還沒有任何項目信息露出，但近2w的地價決定了它大概率會走豪改路線。

而中鐵天圓110.5畝項目，樓面價為11000元/㎡，僅是地價差就達到8000～12400元/㎡。

當然，地價還只是其次，重點是拿地的是中鐵天圓——據UP君對這家房企風格的了解，這個全新的百畝大盤，絕對值得期待！

他們是什么風格？4個標簽就能了解：

第一，背靠千億央企的強者。中鐵天圓是中國中鐵股份的三級子公司，而中國中鐵不僅是千億央企，還是當前全球最大的建筑工程承包商之一：中國超三分之二的中國鐵路總里程、八分之一的中國高速公路總里程、五分之三的中國城市軌道工程以及港珠澳大橋、中國國家圖書館等國家重點工程及地標均由其參與建設。

第二，與天府新區深度綁定的城建者。中鐵天圓的上級公司——中鐵城投，也是最早深度參與天府新區開發建設的央企：天府大道南延線、興隆湖立交、博覽城綜合交通樞紐、天府新區工業園道路、成都天府國際機場高速、成資渝高速等重點項目，在建設階段都活躍著他們的身影。

▍天府大道實景圖

第三，深耕天府新區11年的“拓荒者”與“合伙人”。 對于天新人而言，中鐵天圓絕對不是一個陌生的名字，因為成立11年以來，他們只在天府新區做項目并且只進核心板塊，在天府CBD和科學城共開發了卓越中心、卓越廣場、卓越城、卓越時代城等8個項目，高質量產業載體+高品質人才居住兩手抓，主打一個“天新需要什么就修什么”。

▌中鐵·卓越中心，天府CBD首個交付入駐的央企總部（來源：@卓著天圓）

第四，“品價比之王”的締造者。注意，品價比的重點不是“價”，而是“品”，是物超所值——譬如百萬級的中鐵·卓越時代城，打造了9～13F純洋房低密社區；300萬級的中鐵·卓著，在區域內首提安縵酒店式精奢住區理念，并攜手龍湖做出了區域天花板級別的產品……

▌中鐵·卓著實景圖（來源：@卓著天圓）

低調、穩健還有超強的產品力，中鐵天圓當然成為許多天新購房者的“首選”：據UP君了解，中鐵·卓著去年11月單月銷售額就達到約5.1億元，并登頂科學城板塊銷量榜首，目前僅剩少量現房在售，近期打算在天新購房的朋友們可以關注一下。

現在我們再說回中鐵天圓競得的新地塊：雖然項目還沒有進入規劃階段，但可以肯定的是，它必將不僅是天府新區最容易“夠到”的“第四代住宅”之一，更將完美匹配城市新貴對地段/產品的高要求——在“搶人大戰”愈戰愈烈的今天，中鐵天圓又在為天府新區蓄力了！

近兩年，國家住建部不斷強調：“安居才能樂業”，并提出要應用新一代的信息技術、 綠色低碳技術、新型建造技術，以及新產品、新材料、新工藝，推動建設“好房子”。

身為央企，中鐵天圓必然積極響應國家號召。據UP君了解，作為中鐵天圓首個深度踐行“好房子”理念的項目，新川南110.5畝項目也將在“第四代住宅”設計的基礎上，利用“黑科技”實現硬件設施和物業服務的智能化連接和管理，一場劃時代的產品迭新已在進行時。

最后再放一個彩蛋：中鐵天圓此前就已發布了“萬安110畝項目咨詢招標公告”，第一中標候選人正是龍湖龍智造。

這個全新的“第四代住宅”，還未動工就已是萬眾矚目，亮相時會不會帶來更炸的信息量？市場的期待值已經拉滿！

*本推文由成都向上公眾號獨立策劃、制作并發布，全部內容（包括但不限于文字描述、項目信息、效果圖示等）僅代表成都向上公眾號自身觀點。推文中涉及的項目信息可能因政策調整、市場變化或不可抗力發生變動，請以成都中鐵天圓房地產有限公司官方發布信息及法律文件為準。任何主體基于本推文內容所作決策或行動，均視為其獨立判斷，成都中鐵天圓房地產有限公司對此不承擔任何法律或經濟責任。

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編輯：Zoe Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網絡

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