絹麻廠和琶洲南，會(huì)如何影響廣州樓市？

我是紫沐，這是我第436篇日記。

絹麻廠最近有新消息。

傳言產(chǎn)品定位，會(huì)從改善下調(diào)為剛需-剛改。

塔樓設(shè)計(jì)，面積段89㎡起步。

如果傳言為真，就延伸出幾個(gè)問(wèn)題：

1.為什么絹麻廠要改定位？

2.絹麻廠改定位之后，對(duì)金融城有什么影響？

3.絹麻廠和琶洲南誰(shuí)更優(yōu)？

簡(jiǎn)單聊聊。

絹麻廠如果要改定位，表面原因是避免內(nèi)卷。

要是絹麻廠和琶洲南都定位改善，購(gòu)買力容易分流。

但更重要的原因，是錯(cuò)位打法，能讓保利吃到更多利潤(rùn)。

絹麻廠和琶洲南的位置，其實(shí)差得不遠(yuǎn)。

如果都定位改善，就等于把剛需購(gòu)買力全部放棄。

海珠剛需-剛改新盤很多，今年還會(huì)更多，是一片紅海。

以琶洲南的配套，要做剛需，競(jìng)爭(zhēng)力未必打得贏。

但金融城不一樣，金融城是一片藍(lán)海。

里面的新盤，要么是天河壹品、珠花這種舊規(guī)盤。

要么是華潤(rùn)天河潤(rùn)府這種學(xué)鐵商不完善的新規(guī)盤。

絹麻廠如果定位剛需-剛改，憑借自身配套和新規(guī)優(yōu)勢(shì)，很容易就把金融城積蓄的剛需客都吃掉。

金融城吃剛需，琶洲南吃改善，利潤(rùn)最大化。

至于定價(jià)，也很好解決。

這里延伸一下，怎么估算一個(gè)樓盤的合理定價(jià)。

首先新房?jī)r(jià)格，是沒(méi)有參考價(jià)值的，具體原因，可以翻上篇文章：大城靠科技，小城靠賣地

而二手價(jià)格要怎么參考，也有講究。

就好像很多人喜歡用天河公園的標(biāo)桿價(jià)格，去倒推絹麻廠的合理價(jià)格。

比如臻林掛牌10萬(wàn)，天逸成交價(jià)11.7萬(wàn)，去倒推絹麻廠值10萬(wàn)+。

這個(gè)邏輯，明顯不嚴(yán)謹(jǐn)。

因?yàn)閽炫苾r(jià)和成交價(jià)之間，本身就有差額，具體原因，可以翻這篇：房?jī)r(jià)都腰斬了，要不要直接賣掉？

而成交價(jià)，天逸的成交樣本太少，上一套成交11.7萬(wàn)，發(fā)生在24年1月。

過(guò)去一年房?jī)r(jià)普遍回撤多少，大家心里都有數(shù)。

所以真正值得參考的，是同樣定位，且成交樣本豐富的樓盤。

而在金融城，蘭亭盛薈就是很好的參考對(duì)象。

同樣定位剛需-剛改，體量也差不多。

現(xiàn)在蘭亭的好戶型，成交價(jià)在6萬(wàn)出頭。

那絹麻廠在學(xué)位、通勤和得房率都有迭代的情況下，賣7萬(wàn)出頭，市場(chǎng)無(wú)疑是買單的。

要是算上新盤溢價(jià)利潤(rùn)，絹麻廠賣8字頭，相對(duì)比較合理。

而這個(gè)定價(jià)，對(duì)保利來(lái)說(shuō)，也更方便它控盤金融城。

畢竟保利都薈天珺怎么說(shuō)也是定位改善，目前還賣9萬(wàn)+。

后續(xù)絹麻廠定位剛需-剛改，賣8萬(wàn)；面粉廠定位豪宅，賣10萬(wàn)+，那保利就等于把金融城購(gòu)買力都包圓了。

只是以都薈天珺的實(shí)力，在改善這一塊，有點(diǎn)擔(dān)不起大旗。

所以盲猜，絹麻廠就會(huì)下調(diào)定位，完全以剛需為主的可能性也不大。

至于絹麻廠和琶洲南的優(yōu)劣對(duì)比。

如果定位不同，其實(shí)沒(méi)太多可比性。

琶洲南定位改善，是純板樓，還有專梯專戶。

目前流出來(lái)的資料，外立面、園林、入戶大堂、車庫(kù)、會(huì)所，都是往豪宅方向靠的。

而絹麻廠要是定位剛需，在內(nèi)外部交標(biāo)上，很可能不會(huì)這么足料。

加上塔樓設(shè)計(jì)，居住舒適度肯定輸板樓很多。

真有改善需求的買家，大概率都會(huì)選琶洲南，所以沒(méi)太大可比性。

至于影響價(jià)值的因素，比如地段，那絹麻廠肯定比琶洲南更好。

前者是純血的金融城板塊，距離未來(lái)的金融城核心區(qū)也很近。

而后者屬于泛琶洲板塊，有點(diǎn)類似牛奶廠在天河?xùn)|的定位。

所以單純看想象力，絹麻廠天花板更高。

更別說(shuō)絹麻廠多少能蹭到一點(diǎn)江景視野，稀缺資源是很值錢的。

但絹麻廠有一個(gè)大問(wèn)題，就是員村。

員村對(duì)金融城的負(fù)面作用，已經(jīng)寫過(guò)很多次了。

以目前的環(huán)境和財(cái)政，想把員村搞好，保守是個(gè)十年計(jì)劃。

而琶洲南的兌現(xiàn)速度則會(huì)快很多，都是空地，能連片開(kāi)發(fā)。

所以琶洲南雖然天花板沒(méi)有絹麻廠高，但成熟速度卻比絹麻廠快。

這就需要根據(jù)持有計(jì)劃，去做取舍。

而學(xué)鐵商的話，兩者半斤八兩。

絹麻廠有配建小學(xué)，但沒(méi)有配建商業(yè)。

琶洲南有配建商業(yè)，而且今年7月就能交付，但沒(méi)有配建學(xué)位，想讀隔壁的公立，很可能要統(tǒng)籌。

總的來(lái)說(shuō)，絹麻廠和琶洲南孰優(yōu)孰劣，還是得看個(gè)人：

更偏長(zhǎng)期持有，更看重地段價(jià)值，獨(dú)身或三口之家，或許更適合絹麻廠。

持有時(shí)間不定，更看重板塊環(huán)境，對(duì)產(chǎn)品有要求的改善家庭，或許更適合琶洲南。

自住買房，買的不是最好，而是最適配。