濱江服務(wù)：逆勢增長背后的“生態(tài)覺醒”

從“規(guī)模焦慮”到“利潤困局”，隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，物管行業(yè)正面臨著巨大的挑戰(zhàn)。截至3月26日，共計(jì)37家上市物企發(fā)布了2024年業(yè)績預(yù)告或年報，其中凈利潤下滑、由盈轉(zhuǎn)虧或持續(xù)虧損的企業(yè)占比近6成。（數(shù)據(jù)源自上市企業(yè)公告統(tǒng)計(jì)）

在這樣的背景下，行業(yè)的優(yōu)等生濱江服務(wù)，在3月25日又一次交出了令人滿意的年度業(yè)績答卷。

2024年公司營收35.9億元，同比增長28.0%，毛利率23.2%；經(jīng)營利潤達(dá)7.05億元，同比增長22.1%；歸母凈利5.5億元，同比增長11.0%，凈利率15.4%。

而回顧過往幾年的增長曲線，則更清晰地呈現(xiàn)出了濱江服務(wù)可持續(xù)發(fā)展的活力和穩(wěn)健增長的動能。

（圖表來源：富途）

這一切都源自于濱江服務(wù)從一開始便選擇了一條差異化路徑——以品質(zhì)溢價重構(gòu)競爭邏輯。

濱江服務(wù)以品質(zhì)服務(wù)為入口，以用戶資產(chǎn)運(yùn)營為紐帶，以區(qū)域密度為杠桿，實(shí)現(xiàn)服務(wù)價值與商業(yè)價值的共振放大。發(fā)展至今，已經(jīng)逐漸形成了一個持續(xù)高質(zhì)量增長的生態(tài)閉環(huán)。

品質(zhì)服務(wù)的“錨定效應(yīng)”

“把二手房價作為衡量我們服務(wù)的更好指標(biāo)！”濱江服務(wù)執(zhí)行董事戚加奇先生在3月26日的業(yè)績發(fā)布會上表示。

以物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)促進(jìn)業(yè)主資產(chǎn)價值的保值增值，或許也只有濱江服務(wù)等極少數(shù)物企才有這樣的底氣。

根據(jù)2024年優(yōu)家團(tuán)隊(duì)調(diào)研選取在管46個項(xiàng)目周邊的86個同類小區(qū)，濱江物業(yè)管理項(xiàng)目平均二手房溢價率達(dá)到13%。比如聞潮一品、仁恒濱江園，項(xiàng)目成交均價約12-13萬元，周邊南星板塊成交均價7萬元，溢價率高達(dá)59.5%。（數(shù)據(jù)來源：安居客、貝殼）

濱江服務(wù)將物業(yè)管理這門傳統(tǒng)意義上的“空間維護(hù)”生意，做到了能夠充分激活業(yè)主資產(chǎn)價值的程度，甚至呈現(xiàn)出了一定程度的“錨定效應(yīng)”，即濱江物業(yè)=高品質(zhì)服務(wù)=資產(chǎn)價值的保障。

在這個過程中，一方面，濱江服務(wù)通過三級品質(zhì)把控和標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，持續(xù)輸出高效穩(wěn)定的高品質(zhì)服務(wù)，鑄就其企業(yè)發(fā)展的基石。

在行業(yè)普遍要求降物業(yè)費(fèi)的環(huán)境下，濱江服務(wù)2024年成功達(dá)成了15個項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)提價。同時，公司平均物業(yè)費(fèi)達(dá)4.1元/㎡/月，遠(yuǎn)超行業(yè)均值。

雖然光從物業(yè)費(fèi)來看難以對服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行衡量，但其中也體現(xiàn)了業(yè)主的認(rèn)可。

另一方面，為了“高端服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者”這個目標(biāo)，濱江服務(wù)的發(fā)展必然需要更多的高端物業(yè)來承載其高端服務(wù)。

執(zhí)行董事、主席兼行政總裁余忠祥在業(yè)績會上表示，“新拓項(xiàng)目必須要符合公司發(fā)展，符合品質(zhì)要求、符合能夠持續(xù)運(yùn)營的條件。”

濱江服務(wù)2024年中標(biāo)了多個高品質(zhì)存量住宅項(xiàng)目，如天譽(yù)灣、旭江華庭、溪水園等年飽和營收均超千萬元。

主動篩選而非盲目拓展，在很大程度上保護(hù)了其建立起來的高端生態(tài)。甚至為了把高端定位做扎實(shí)，濱江服務(wù)還主動撤管了1020余個拖累公司發(fā)展的項(xiàng)目。

密度經(jīng)濟(jì)的“杠桿效應(yīng)”

截至2024年末，濱江服務(wù)在管面積6794.5萬方，同比增長23.9%；合面積達(dá)到9286.6萬方，同比增長13.0%，未來兩三年內(nèi)大部分將轉(zhuǎn)為在管面積，也就是說濱江服務(wù)未來兩三年規(guī)模仍將快速增長。

規(guī)模的持續(xù)有質(zhì)擴(kuò)張是財(cái)務(wù)穩(wěn)健增長的保障，不過濱江服務(wù)要實(shí)現(xiàn)生態(tài)復(fù)利，高度依賴區(qū)域密度的支撐。其96.9%的在管面積集中在浙江，光杭州占比就達(dá)到了63.7%。

濱江服務(wù)一年扎根、三年成林、五年成海的拓展戰(zhàn)術(shù)，形成了獨(dú)特的“蜂窩式擴(kuò)張”模型，持續(xù)深挖做透區(qū)域市場，項(xiàng)目密度持續(xù)提升。

第一個好處就是項(xiàng)目集中度高，在高品質(zhì)服務(wù)的前提下，可以在區(qū)域內(nèi)聚合成更大的品牌聲量，形成口碑效應(yīng)，提升外拓競爭力。目前，濱江服務(wù)的在管面積中已有55%來自第三方拓展。

其次，區(qū)域深耕可以縮短管理半徑，突破效率壁壘，帶來成本效益、資源利用率、服務(wù)效率等各方面的提升。

2024年，濱江服務(wù)通過縱向壓縮管理層級，橫向成立工程中心，實(shí)現(xiàn)降本增效、資源共享，提升利潤。年報顯示，其管理費(fèi)率只有2.8%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。

增值服務(wù)的“裂變效應(yīng)”

5S增值服務(wù)的本質(zhì)是通過深度綁定業(yè)主生命周期需求，構(gòu)建多維度盈利網(wǎng)絡(luò)。因此，在濱江服務(wù)以品質(zhì)服務(wù)為基礎(chǔ)建立的生態(tài)環(huán)境中，5S增值服務(wù)近年來持續(xù)發(fā)力，如今已從輔助業(yè)務(wù)升級為戰(zhàn)略支柱之一，成為濱江服務(wù)的第二增長曲線。

2024年，5S增值服務(wù)營收11億元，同比增長61.7%，占總營收的30.5%，僅次于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)；毛利2.6億元，毛利率23.9%，31.4%的毛利占比也足以說明5S增值服務(wù)已經(jīng)成為企業(yè)重要的利潤增長點(diǎn)。

優(yōu)家主要涉及一二手房銷售、租賃代理以及車位和儲藏室服務(wù)等。服務(wù)收入1.03億元，同比增長6.3%。其中，車位銷售服務(wù)突出，收入達(dá)到人民幣7223.5萬元，同比增長78.0%。

優(yōu)居服務(wù)聚焦家裝，得益于市場對于濱江集中式硬裝服務(wù)的認(rèn)可，業(yè)務(wù)規(guī)模增長最為迅猛，全年?duì)I收9.39億元，同比增長76.7%。

優(yōu)享生活則提供的是居家生活服務(wù)和濱享商城服務(wù)，去年收入只有5384萬元，同比增長9.3%。

以上板塊營收和利潤的增長顯示，濱江服務(wù)正在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域不斷挖掘潛力，業(yè)主在一個場景中的消費(fèi)行為，天然觸發(fā)其他場景的需求，形成交叉銷售的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，從而產(chǎn)生裂變。

在行業(yè)陷入內(nèi)卷化競爭的當(dāng)下，真正的增長不在于管理面積的數(shù)字游戲，而在于能否構(gòu)建自我強(qiáng)化的生態(tài)價值網(wǎng)絡(luò)。

濱江服務(wù)的發(fā)展路徑所帶來的啟示在于：在不確定的時代，唯有深耕用戶價值、構(gòu)建生態(tài)協(xié)同，才能穿越周期，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的生態(tài)復(fù)利增長。