福州鼓樓區(qū)華潤(rùn)中寰悅府分析

繼續(xù)鼓樓新盤分析，對(duì)比保利天瓚，在鼓樓西邊迎來(lái)了央企華潤(rùn)，目前的宣傳點(diǎn)主要集中在：鼓樓第一個(gè)新規(guī)產(chǎn)品、劃片楊橋、以及華為智家。

樓盤規(guī)劃

華潤(rùn)中寰悅府：地處鼓樓烏山路與西二環(huán)交界處。

項(xiàng)目占地35.6畝，項(xiàng)目規(guī)劃1棟辦公、1棟酒店，7棟15-31F高層住宅，建面約：129、139、169，純商定位，合計(jì)344套。

土拍情況

2024年10月24日，華潤(rùn)以底價(jià)9.47億拿下宗地2024-45號(hào)斗池路原黎明永輝超市周邊地塊，成交樓面價(jià)10784元/平。

地塊面積67.55畝，其中A地塊15.54畝已建成，B地塊35.6畝，C地塊公園綠地16.41畝，其中B地塊容積率3.7，限高100米。

B地塊新建住宅劃片錢塘小學(xué)教育集團(tuán)怡山校區(qū)。

B地塊配建商業(yè)(含酒店)商務(wù)(3.87萬(wàn)方)及相對(duì)應(yīng)規(guī)劃建設(shè)停車位，均無(wú)償移交給鼓樓區(qū)政府指定單位。

分析：地塊前身是華潤(rùn)2014年以9.2億拿下宗地2014-09號(hào)，規(guī)劃安置房+商務(wù)樓，容積率5.0，最終結(jié)局A地塊安置房潤(rùn)和郡建成交房，剩余的地塊退地，控規(guī)調(diào)整重新出讓，最終依然被華潤(rùn)拿下。

對(duì)于地塊樓面價(jià)，由于存在大面積商業(yè)回購(gòu)，按建安3K計(jì)算，可售樓面價(jià)達(dá)到21645元/平，此次還有C地塊的公園綠地等，最終的樓面價(jià)并不算太低。

對(duì)比周邊樓面價(jià)：

1、梧桐公館：鳳凰舊改，容積率3.4，樓面價(jià)21861
2、福厝·鳳鳴天璽：鳳凰舊改，容積率3，樓面價(jià)21814
3、建發(fā)璞云：上海西舊改，容積率3.05，樓面價(jià)26829
4、國(guó)貿(mào)天琴樾：上海西舊改，容積率3.2，樓面價(jià)26854

對(duì)比周邊臺(tái)江舊改的地塊，項(xiàng)目樓面價(jià)持平差不多時(shí)間的鳳凰，不過(guò)考慮到項(xiàng)目地處鼓樓，加上劃片怡山小，過(guò)渡楊橋中的優(yōu)勢(shì)，樓面價(jià)優(yōu)勢(shì)不錯(cuò)。

至于容積率，項(xiàng)目雖然高達(dá)3.7，其實(shí)也是受到大面積商務(wù)所致，所以最終的住宅地塊，反而是降容的。

對(duì)于地塊的形狀，呈現(xiàn)狹長(zhǎng)型，不利于公區(qū)規(guī)劃，加上緊鄰二環(huán)和學(xué)校，有一定噪音。

綜上，這幅10年前的地塊，最終依靠規(guī)劃調(diào)整，加上土拍劃片，華潤(rùn)再次拿地，明顯地塊的利潤(rùn)空間有了保障。

戶型情況

129平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，2T2，三開間朝南，不同于這幾年主流的大面寬，這種四葉草，優(yōu)勢(shì)就是沒有過(guò)道，不過(guò)動(dòng)靜不分離，加上餐廳沒有獨(dú)立空間，影響北面臥室的動(dòng)線，加上公衛(wèi)還對(duì)著餐廳，主要亮點(diǎn)就是主臥也做了L型的大玻璃。

139平：四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，2T2，主流大面寬布局，四開間朝南，主臥L型大玻璃，劣勢(shì)在于廚房在北，算不上完全南北通透，餐廳雖然獨(dú)立，不過(guò)進(jìn)深不足，整體來(lái)說(shuō)相比于129平，這個(gè)產(chǎn)品明顯更受歡迎。

169平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，獨(dú)立電梯廳，不過(guò)算不上完全獨(dú)立，加上這個(gè)戶型位于1號(hào)樓31層，這種設(shè)計(jì)雖然能獨(dú)享門口的空間，不過(guò)電梯使用也會(huì)影響。

對(duì)于戶型而言，139平的升級(jí)版，依舊是大面寬布局，餐廚融合，從布局來(lái)看，不融合廚房會(huì)略小，硬傷是右側(cè)客衛(wèi)是暗衛(wèi)，加上貼著電梯。

分析：對(duì)于項(xiàng)目而言，產(chǎn)品定位相比于其他幾個(gè)鼓臺(tái)新盤，門檻明顯低了不少，戶型整體來(lái)說(shuō)尚可，對(duì)于周邊定位而言，明顯也是期望通過(guò)劃片+地緣改善，來(lái)達(dá)到去化。

至于電梯廳方面，相比于其他的獨(dú)梯產(chǎn)品，略顯不足，129平的布局在目前市場(chǎng)吸引力算不上太高，預(yù)計(jì)也是受地塊面寬不足所致。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于鼓樓西二環(huán)邊，周邊沒有地鐵，稍顯遺憾，700米左右是萬(wàn)寶蘇商圈，1公里是閩北CBD，購(gòu)物休閑都尚可。

項(xiàng)目距離二環(huán)僅50米左右，即便C地塊是綠化用地，依然存在噪音影響。

此外項(xiàng)目左側(cè)兩棟高層安置房，南側(cè)鳳凰安置地塊，宗地2024-71號(hào)，容積率4.59，此外就是南側(cè)一大片的上海西+鳳凰舊改，鋼鐵森林。

北側(cè)垃圾站、左側(cè)教院附中，介意的人士需要注意。

此外就是項(xiàng)目并非純住宅，存在酒店+辦公樓，是否做到完全隔離，購(gòu)房者也需要注意。

此外就是項(xiàng)目目前最大的加分項(xiàng)，在土拍的時(shí)候給了劃片怡山小，目前過(guò)渡楊橋中。

這也是這1年多里面劃片的地塊，比較出彩的一個(gè)。

周邊緊鄰教院，安置房劃片融僑小，對(duì)口教院，最終商品房給了新的劃片，只能說(shuō)土拍也是努力了。

當(dāng)然對(duì)于這個(gè)劃片到底加分多少，只能說(shuō)因人而異把，畢竟楊橋中主打是茶園山小，福州的學(xué)區(qū)主要關(guān)注點(diǎn)還是小學(xué)，加上目前定向比例加劇，是分子還是分母，多思考。

綜上，項(xiàng)目周邊主要是商業(yè)配套，沒地鐵是一大缺點(diǎn)，有一個(gè)劃片的亮點(diǎn)，整體來(lái)說(shuō)，對(duì)于地緣置業(yè)的吸引力還是不錯(cuò)。

價(jià)格情況

項(xiàng)目目前還未上市，放風(fēng)價(jià)普遍都是比較高，做個(gè)對(duì)比周邊：

1、建發(fā)璞云：精裝第四代，4.75W
2、國(guó)貿(mào)天琴樾：精裝第四代，4.8W
3、保利天珺：精裝第四代，4.7W
4、福州源：精裝大平層，二手掛牌5.5W左右
5、融信瀾郡：二手成交4W左右

分析：對(duì)于項(xiàng)目而言，如果對(duì)比目前周邊的新盤和二手定價(jià)，按精裝4.5W計(jì)算，看上去算不上溢價(jià)過(guò)高。

只不過(guò)目前鼓樓的市場(chǎng)，在土拍開啟供應(yīng)后，特別鼓樓西，近期河南舊改開啟，整個(gè)片區(qū)的定價(jià)是否虛高，有很大疑問(wèn)。

前2年破5W的融信瀾郡、融僑悅府，這1年多也跌了不少。

此外就是項(xiàng)目自身的產(chǎn)品定位，目前基本是個(gè)新盤宣傳都是房企高端系，項(xiàng)目宣傳華為智家，這些對(duì)于最終造價(jià)影響談不上過(guò)高。

對(duì)于項(xiàng)目整個(gè)產(chǎn)品段并不高，主打的129-139，周邊就有一個(gè)華潤(rùn)當(dāng)初開發(fā)的安商房，華潤(rùn)烏山府，外立面遠(yuǎn)不如當(dāng)初主打安置房的榕發(fā)烏山郡。

此外，這幾年外力房企撤退明顯，華潤(rùn)拿這個(gè)地，看上去也更像是被迫之選，未來(lái)的品質(zhì)保障，其實(shí)還是有一點(diǎn)疑問(wèn)。

綜上，項(xiàng)目看上去是完全迎合地緣置換的產(chǎn)品，可以說(shuō)還是有自身的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，只不過(guò)這樣的產(chǎn)品是否值得高溢價(jià)，以及整個(gè)片區(qū)的價(jià)格到底是否穩(wěn)固，都需要購(gòu)房者思考。

盤點(diǎn)總結(jié)

項(xiàng)目位于鼓樓西，優(yōu)勢(shì)在于純商定位，劃片有優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品門檻迎合地緣置業(yè)，部分戶型符合市場(chǎng)主流，周邊商圈、就業(yè)圈等尚可，劣勢(shì)在于周邊鋼鐵森林影響城市界面，緊鄰二環(huán)、旁邊學(xué)校等噪音影響，社區(qū)狹長(zhǎng)，周邊價(jià)格存疑，土地供應(yīng)加劇。

綜上，項(xiàng)目對(duì)于地緣置業(yè)吸引力應(yīng)該算是不錯(cuò)，只不過(guò)終究也會(huì)造成溢價(jià)，目前鼓樓西的去化其實(shí)也算一般，比如保利天珺，這個(gè)位于改善圈的袖珍盤，估計(jì)很多人想不到，會(huì)賣這么久，還沒清盤。

對(duì)于購(gòu)房者，還是建議多思考后續(xù)市場(chǎng)，以及自身的購(gòu)房需求，畢竟項(xiàng)目旁邊也有個(gè)私立黎明，目前私立的搖號(hào)難度也有所下滑，學(xué)區(qū)溢價(jià)到底還有多少？

題外話

對(duì)于項(xiàng)目而言，這個(gè)10年后退地，調(diào)整規(guī)劃再出讓，很容易讓人聯(lián)想就是世茂518大樓。

2017年，世茂拿下宗地2017-32號(hào)地塊，按協(xié)議高度可達(dá)518米。

最終地塊隨著房企暴雷，限高問(wèn)題，最終退地，目前給出的回復(fù)是混合用地，看樣子有可能也會(huì)變成華潤(rùn)這樣，商住混合出讓，不管如何，對(duì)于閩北CBD，終究也是一場(chǎng)遺憾。

只不過(guò)假如按商住出讓，屆時(shí)樓面價(jià)會(huì)多少，后面的天琴灣是否會(huì)背刺？