開發(fā)商與業(yè)委會(huì)對(duì)簿公堂，南通某豪宅風(fēng)波升級(jí)

南通中創(chuàng)區(qū)豪宅遠(yuǎn)創(chuàng)東樾正深陷輿論風(fēng)暴。繼小區(qū)業(yè)委會(huì)宣告開除物業(yè)公司之后，開發(fā)商又將業(yè)委會(huì)告上了法庭，這場(chǎng)已持續(xù)半年的風(fēng)波已升級(jí)至法律層面。

就在昨天，南通遠(yuǎn)創(chuàng)地產(chǎn)官微發(fā)布《關(guān)于東樾花苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)物權(quán)糾紛案件受理通知書》，南通市遠(yuǎn)致房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以物權(quán)糾紛為由將東樾花苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴至法院，案件將于4月21日開庭審理。

開發(fā)商為何將自家小區(qū)業(yè)委會(huì)告上法庭？這或許還得從“遠(yuǎn)創(chuàng)東樾換物業(yè)”一事說起。

去年10月，遠(yuǎn)創(chuàng)東樾小區(qū)業(yè)委會(huì)發(fā)布《解聘南通市遠(yuǎn)創(chuàng)物業(yè)服務(wù)有限公司的告知書》，宣告開除老物業(yè)，并著手推進(jìn)新物業(yè)的招標(biāo)工作。

然而，新物業(yè)的選聘工作并不順利。去年12月，首次招標(biāo)因有效報(bào)名不足3家延期，業(yè)委會(huì)在情況說明稱“部分頭部物業(yè)公司受到外界強(qiáng)烈干預(yù)選擇不參與競(jìng)標(biāo)”。

今年3月，二次招標(biāo)雖吸引到保利、碧桂園、華潤等四家物業(yè)公司報(bào)名，但路演現(xiàn)場(chǎng)又遭不明車輛堵塞，路演活動(dòng)被迫取消。

在此期間，業(yè)委會(huì)還向相關(guān)部門發(fā)出求助信，其中提到，小區(qū)物業(yè)費(fèi)按南通市最高標(biāo)準(zhǔn)公開邀標(biāo)，涉及年金額近800萬元，前期多家知名物業(yè)企業(yè)明確表示參與，但最終僅四家企業(yè)投標(biāo)，經(jīng)側(cè)面了解原因包括——

① 謠言中傷：有人散布“業(yè)委會(huì)內(nèi)定某物業(yè)”的不實(shí)信息；② 惡意誤導(dǎo)：夸大物業(yè)費(fèi)欠繳率，制造小區(qū)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)假象；③ 威脅施壓：部分物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱受到外部壓力或威脅。

去年10月，我們也曾發(fā)布關(guān)于“遠(yuǎn)創(chuàng)東樾換物業(yè)”的推文，當(dāng)時(shí)既有留言稱“物業(yè)帶領(lǐng)假業(yè)主鬧事制造不穩(wěn)定因素”，也有留言表示“業(yè)委會(huì)那幫人不能代表全體業(yè)主”……雙方各執(zhí)一詞開啟輿論戰(zhàn)。

如今，這場(chǎng)已持續(xù)半年的風(fēng)波已升級(jí)至法律層面，或許此次開發(fā)商與業(yè)委會(huì)的對(duì)簿公堂會(huì)成為事件的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，后續(xù)進(jìn)展我們持續(xù)關(guān)注。

從安置房到剛需盤，再到頂級(jí)豪宅，物業(yè)管理問題早已屢見不鮮。此前，上海頂級(jí)豪宅湯臣一品還有業(yè)主爆料，自己花9500萬購買的房子卻多次遭遇突如其來的“糞水漫灌”。

近億元的豪宅都存在物業(yè)問題，普通小區(qū)更是難以幸免。物業(yè)管理行業(yè)的種種問題，促使業(yè)主們抱團(tuán)取暖成立業(yè)主大會(huì)，繼而選舉出業(yè)主委員會(huì)。

然而，成立了業(yè)委會(huì)也并非就能一勞永逸。前不久，發(fā)生在如皋的一起物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的商業(yè)賄賂案就揭示出業(yè)委會(huì)可能存在的問題。

據(jù)悉，該小區(qū)業(yè)主不滿開發(fā)商選聘的物業(yè)公司，成立業(yè)委會(huì)更換物業(yè)公司，然而業(yè)委會(huì)的委員們卻違規(guī)內(nèi)定新物業(yè)公司收取“好處費(fèi)”。最終，如皋市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)行賄人員作出罰款11萬余元的行政處罰決定。

早些年，南通北城名郡小區(qū)物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)的矛盾也鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。業(yè)委會(huì)呼吁業(yè)主團(tuán)結(jié)起來換掉物業(yè)，物業(yè)公司則控訴業(yè)委會(huì)拒不公布業(yè)主大會(huì)投票情況，還公開了業(yè)委會(huì)、監(jiān)委會(huì)、顧問成員拖欠、未繳納物業(yè)費(fèi)名單……最終物業(yè)公司聯(lián)合業(yè)主將業(yè)委會(huì)告上了法庭。

開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)、業(yè)主……似乎任意雙方都能產(chǎn)生矛盾糾紛，這些案例也撕開了物業(yè)管理行業(yè)的諸多問題——

① 開發(fā)商作為原始權(quán)力的持有者，通過關(guān)聯(lián)物業(yè)公司延續(xù)項(xiàng)目交付后的控制權(quán)——從維修基金調(diào)配到公共區(qū)域運(yùn)營，潛藏一些隱性利益通道。當(dāng)業(yè)委會(huì)啟動(dòng)物業(yè)更換程序，實(shí)質(zhì)觸動(dòng)了開發(fā)商構(gòu)建的“交付后市場(chǎng)”生態(tài)。

② 物業(yè)公司在此鏈條中扮演雙重角色——既是開發(fā)商利益的執(zhí)行者，又是巨額物業(yè)費(fèi)蛋糕的直接分食者，其抵抗換聘的行為本質(zhì)是維護(hù)既得利益聯(lián)盟的存續(xù)。

③ 業(yè)委會(huì)的困境則暴露出基層自治的問題—— 專業(yè)能力不足導(dǎo)致招標(biāo)流程易被狙擊，組織松散性難以抵御外部施壓，個(gè)別成員的道德風(fēng)險(xiǎn)更易引發(fā)信任危機(jī)。

④ 業(yè)主群體亦非“鐵板”一塊，支持派與反對(duì)派的撕裂實(shí)為信息戰(zhàn)的結(jié)果——業(yè)委會(huì)通過掌控業(yè)主群等輿論陣地控訴物業(yè)和開發(fā)商，開發(fā)商或借由房屋質(zhì)保等“軟肋”對(duì)部分業(yè)主形成牽制。

多方角力最終演變?yōu)橐粓?chǎng)關(guān)于“小區(qū)主權(quán)”的爭奪，其勝負(fù)或?qū)⒅匦露x小區(qū)的權(quán)利分配規(guī)則。