陽光上城·業主革命：小區自治的構建與演化

一、

“衣食住行”、“安居樂業”，居住是生活之根本，而現代社會的城市居住，往往是以商業小區為主。自改革開始之后，隨著城鎮住房制度改革的不斷深化，它重構了城鎮居民新的聚集方式——商品房小區。

“商品房小區”的基礎是市場經濟，從計劃經濟到市場經濟的轉變，這也導致了社會基層治理的變革。1989年，在《城市居民委員會組織條例》的基礎上，全國人大常委會修訂了《城市居民委員會組織法》，進一步完善了基層群眾自治制度。

同時，基于小區商品房的諸多特征，諸如：業主產權的平等性、小區物業的合同性等、業主人格的獨立性等，這就決定了小區治理模式的理念——業主自治。

二、

所謂“業主自治”，就是業主自己治理小區。

然而，若是缺乏物業公司的協助，業主是無法治理好小區的。

根據《物業管理條例》的制度設計，小區全體業主組成了業主大會，它既是小區的權力機構、亦是一種會議組織方式。小區業主大會選聘或解聘物業管理企業，而業委會則是業主大會選舉產生的常設組織，在業主大會閉會期間履行其部分職責。

因此，業主自治有以下幾層含義：其一、建立在業主大會及業委會基礎之上；其二、小區物業公司的合同聘請關系；其三、小區業委會對物業公司的監督及指導。

正是如此，業委會通過物業公司等的協助，從而實現了業主對小區自治。

三、

小區業主自治的過程，猶如國家建構的過程。

國家四要素是領土、人口、政權組織及主權；小區在建設過程中，就有了確定的范圍；在商品房銷售完之后，就產生了確定的業主。此時的小區，就猶如一片無主領地。雖然，在這片土地上有居民生活，但卻未形成政權組織形式，原住民之間就猶如一盤散沙，但這片土地上又有著豐富的資源財富。然而，此時的無主領地還沒有政權組織，未能有效保護土地上的資源財富，那么在這片土地上的原住民財富，就只能任由外來者的剝削與奴役。

于是，小區能不能召開業主大會，能不能選舉產生業主委員會，能不能自主選聘物業公司，這就是小區自治的構建過程了。

根據《物業管理條例》的制度設計，小區自治的構建及演化大致要經歷四個階段。

第一階段：無主地的抗爭。

處于前期物業管理過程，地產公司會成立一家物業公司，它們會與小區購房業主簽訂前期物業服務合同。此時，小區業主尚未成立業委會，但卻面臨著需要維權的事實。于是，部分業主就會自發的組織起來維權，而這種維權多數是以成立業委會為路徑，但在地產公司及社區等部門的聯合絞殺下，這種維權多數是以業主的慘敗而收場。

然而，國家也發現了小區物業服務所存在的問題，于是就從最近這幾年開始，政府就要求街道、社區及住建部門等，幫助未成立業委會的小區成立物委會（物業服務管理委員會），并作為業委會未成立之前的業主維權組織。

第二階段：孕育與發展。

物委會畢竟不是業委會，它就像一個初生的嬰兒，雖然具備了主體資格，能夠為小區業主維權服務，但卻還不具備獨立主體資格。

物委會的發展有三個目的。其一、長期目的是召開業主大會，選舉成立業委會；其二、中期目的是訓練小區業主的責任意識；其三、當下目的是小區公共利益的集體維權。

正如“民主社會亦責任社會”一樣；業主自治亦是以業主責任為前提，它需要小區業主以不同方式，履行業主義務或承擔業主責任。也正是通過這種共同的義務及責任，才能使一盤散沙的原住民形成一個整體。

在國家（政權）誕生過程中，武裝戰爭的勝利是先決條件，但制憲會議的召開及憲法文本的產生，亦是國家建立至關重大的條件。通俗一點說，它是一種共同遵守并適用的規則、以及共同享有的社會文明理念。就小區自治構建而言，它表現為《小區業主公約》、《小區管理規約》、《小區業主大會(業主委員會)議事規則》的制定，而這些文件的通過則需要召開小區業主大會討論。

第三階段：艱難的誕生。

業主自治的本質是由小區業主決定小區的命運，而不是由小區的物業服務公司決定小區的命運。

小區的矛盾不是業主與物業公司的矛盾，而是小區建筑使用年限與建筑設施維修及保護之間的矛盾。

我再說一遍，

小區的矛盾不是業主與物業公司的矛盾，而是小區建筑使用年限與建筑設施維修及保護之間的矛盾，而這種矛盾又與小區物業維修基金的使用及充沛度息息相關。

在小區建成投入使用前期，這種矛盾表現得并不是太突出，一般在建成使用十年之后的小區，建筑設施的維修及保護問題就日益逐漸顯露出來。

首先，決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施需要通過業主大會討論決定；其次，如何續籌維修基金呢？

目前，續籌小區維修基金的通常做法是，經召開業主大會成立業委會，業委會在重新選聘物業公司過程中，分別與參與投標公司協商談判，將物業收費的部分金額作為小區維修基金。同時，業委會對物業服務予以監督，并提升小區的物業服務質量。

這種愿景是非常美好的，但過程亦是非常艱難的。若是小區業主猶如一盤散沙，不愿意承擔小區義務及責任，那就無法制定《小區業主公約》、《小區管理規約》等。同樣，若缺乏小區業主的參與性、認同感，那也很難召開小區業主大會。

第四階段：成長及風險。

小區成立了業委會，這并不意味著就一方坦途，這僅是小區業主自治的開始。在后續過程中，業委會的組織架構、工作運轉、內部監督等，仍將是其成長過程中的重大問題。

若是這些問題處理不好，那小區內部各鄰居之間，或將會派系林立彼此攻訐，那這種業主自治還不如居委會獨裁算了。

四、

綜述，

業主自治是為了抵御其毀滅的風險，而小區自治構建與演變的過程，大致可分為四個階段：無主地的抗爭、孕育與發展、艱難的誕生及成長與風險。

想想，你所居住的小區處于這個構建及演變的哪個階段？

又想想，你所居住的小區是否有自主性的業主維權了，而你在其中又發揮著什么作用呢？

再想想，你所居住的小區已經建成使用多久了？是否需要對這些建筑設施進行維修與保護了？那后續的小區維修基金又將從哪里來呢？

陳浩 記于知止堂上

2025年6月5日