廣州樓市的一些推測

我是紫沐，這是我第449篇日記。

這周樓市動靜不小，簡單聊聊。

住宅新規

網傳最新的住宅新規，會嚴查偷面積和高得房率。

用大白話總結，有幾個重點：

1.禁止飄窗偷面積，窄飄窗和零飄窗項目可能會絕版，空中露臺也要禁了。

2.建筑外立面的結構柱全部計容，不能再做“贈送面積”。

3.40米以上樓層，差不多13層以上，不能花池改陽臺/室內空間。

相當于，目前偷面積最常見的飄窗、花池、結構柱，全部上了ban位。

后續新房得房率，很可能跌回100%出頭。

但這未必是壞事。

因為最新一批產品，已經有點失控了。

80cm飄窗全砸，疊加20-30%陽臺+10%空中露臺+花池。

有些樓盤官宣得房率，已經去到143%。

別說碾壓23年以前的所有二手房，就是23-25年的新規房，都被摁著打。

這時候開發商還玩價格戰，產品升級的同時加量不加價。

二手業主不大刀割肉，根本無人問津。

而二手房價崩盤，除了讓市場信心更萎靡，也會轉過頭拉低新房和土拍的定價，形成惡性循環。

所以住宅新規要是執行到位，對市場其實算利好。

表面看，得房率低了，性價比低了。

但實際上，能解決新規尺度太大導致的負面影響，也能穩定信心。

業主、買家、開發商，不用再擔心背刺，不用再被迫觀望。

不過還有一個問題，很大的問題。

就是這網傳的住宅新規，能不能被執行到位？

或者說，能不能被長期、穩定地執行？

畢竟廣州收緊住宅新規，不是第一次。

去年底，就收緊過陽臺率和花池，也一度讓大家以為內卷會摁下暫停鍵。

結果堅持沒3個月，又重新放開了。

這對廣州的公信力，其實影響很大。

以前，說琶洲不賣地，天悅和琶洲南TOD的房價，馬上硬邦邦。

現在，再說哪里哪里不賣地，大家會覺得是不是造勢，不敢當真了。

久而久之，就成了“狼來了”。

所以一次次透支信用，就是飲鴆止渴，遲早會虧波大的。

當然，這次住宅新規，我覺得大概率會執行到位。

不是操盤手良心發現，也不是廣州不缺錢了，單純是風險問題。

廣州后續土拍和舊改，體量都很大。

要是繼續放開新規，或者維持目前的大尺度標準。

那每拍/改一塊地，市場就要被砸一次。

在首付比例降到15%之后，房價下跌的安全墊，其實不多了。

再多跌幾次，有可能引發系統性的的金融風險。

而這，才是廣州選擇停下來的真正理由。

雖然出發點很功利，但結果算是好的。

至少很多人，能短暫地喘口氣了。

馬場動態

珠城最后一塊靚地馬場，也有新動態。

地塊中軸，是大面積公園綠地；

地塊西側，主要做商業+商辦；

地塊東側，主要做住宅+學校；

目前還未明確是一次性出讓還是分開出讓。

一次性出讓，開發起來更流暢，地塊上限更高，但很卡開發商資金實力。

分開出讓，能讓地塊被快速拿下，但開發過程容易割裂，拉低價值天花板。

加上SKP的引進還在談，所以地塊掛牌沒這么快，得去到三季度。

但拿地的開發商，多少有點眉目了，很可能是保利或者越秀。

很多人期待的香港置地，已基本確定不參與馬場項目。

所以綜合看下來，有驚喜有失望。

好的一面，是馬場沒有被再次擱置。

后續商業和公園綠化建好，對珠城東區是很好的補強。

而馬場成熟，也能強化珠城和金融城的關聯。

不像現在，從珠江公園往東，脫歐入非的感覺太明顯。

所以馬場什么時候搞定，珠金琶這個概念，才有真正的價值。

當然，這波新動態，也透露了很多不如人意的地方。

比如開發商。

作為珠城最后一塊靚地，馬場任務很重。

能不能強化珠城的價值護城河，讓珠城再輝煌10年，就看馬場的兌現水平。

而開發商實力，在其中影響很大。

越秀和保利，有沒有操盤頂級規劃的能力，目前還是存疑的。

另外是住宅位置，有點差強人意。

想做東區頂豪，必須掌握稀缺環境資源，要么有江景，要么有園景。

馬場肯定是沒江景的，但馬場西側，卻有一線園景資源。

那理論上，把住宅放西側，往西看珠江公園，往東看馬場公園，東西雙園林，景觀是ok的。

加上新產品新規劃，未必做不了東區頂豪。

但現在把住宅放東側，撐死了只有馬場公園的景觀面。

馬場往東，城市界面很一般，視野是低檔創意園和城中村，檔次就會低很多。

所以馬場新動態，有驚喜也有失望。

往好了看，馬場擱置多年，終于要迎來兌現。

但往壞了想，最終兌現的馬場，好像沒想象的那么頂級。

至于馬場地塊對樓市的影響，以及近期土拍和后續土拍，對周邊板塊的影響。

先挖個坑吧，下篇再寫。