上海閔行率先試點 地方政府收購存量房政策五問

今天（2025年6月10日），上海閔房集團發布公告，正式啟動存量商品房收購行動，所購房源將全部轉為保障性租賃住房（以下簡稱“保障房”）。這是上海首個由政府主導的存量房收購轉保租房項目，標志著中央“消化存量、優化增量”戰略在一線城市的實質性推進。

閔房集團發布的收購標準：

現房交付：僅接收已建成、可直接入住的房源，規避期房風險；

區域限定：聚焦閔行南部（顓橋、馬橋、吳涇、浦江鎮等產業聚集區）；

規模集中：單項目房源總建筑面積≥7500㎡，確保運營效率；

權屬清晰：無查封、抵押或產權糾紛。

去年，住建部明確“收購存量商品房”為年度四大任務之一。此次上海在一線城市中率先落實政策執行，既在意料之外，也在情理之中。針對政策的出臺，相信無論是行業還是購房者，還有很多細節和疑問，本文申度君想試著做更深度的探討。

第一問

和普通人有什么關系？

1、租房供給擴容，租房性價比提升

收購房源轉為保租房后，租金需控制在市場價9折以下，年漲幅≤5%。閔行南部產業區（如紫竹高新區）的年輕上班族，可用更低成本解決職住分離問題。

2、非核心資產價值重估

遠郊、低配套、大戶型等流動性差的房產，可能面臨長期貶值風險。購房者需更關注地段、產業、小戶型等抗跌屬性。

未來住房市場將形成“保障歸政府、改善歸市場”的雙軌制（住建部倪虹部長提出）。普通家庭若預算有限，可優先申請保租房；若追求品質，則需承擔更高商品房溢價。

3、購房者購買期房的安全邊際提升

政府收購為開發商注入現金流，降低項目爛尾風險。

第二問

為什么是閔行？

首先，閔行區的區域戰略定位是產城融合示范區。

閔行南部（顓橋、馬橋、吳涇、浦江鎮）是上海“南部科創中心”核心承載區，聚集了人工智能、生物醫藥、高端制造等產業集群。區域內企業密集，青年科技人才、產業工人住房需求旺盛，但職住分離問題突出。政府收購存量房轉保租房，可精準解決“產業人口居住痛點”，避免保障房與就業地脫節。

其次，閔行庫存結構與項目適配性。

現房庫存集中：閔行南部存在大量中小房企開發的現房項目，因區位非核心、配套不完善導致滯銷，符合“總建面≥7500㎡、產權清晰”的收購門檻。

戶型匹配度高：該區域存量房以中小戶型為主（70-90㎡），與保租房需求（青年公寓、人才房）高度契合，改造成本低。

第三，政策試點基礎

閔行是上海保障房體系改革先行區，已建立“國企運營+市場參與”的保租房管理模式。閔房集團作為區屬國企，具備房源收儲、改造和運營經驗，能快速落地政策。

第三問

為什么是現在？

首先，政策落實節點倒逼。

3月：住建部明確“收購存量商品房”為年度四大任務之一；

4月政治局會議：要求“優化存量商品房收購政策”；

11月：央行設立3000億保障房再貸款，為地方收購提供資金池。

2025年地方落實節點：上海需在“十四五”末（2025年）完成新增47萬套保租房目標，時間緊迫倒逼政策提速。

其次，市場壓力逼近臨界點。

庫存高企：上海4月二手房成交量環比驟降18.6%，遠郊非核心區現房去化周期超24個月，房企現金流危機加劇；

房企債務到期潮：2025年中，為房企債務償還高峰，收購政策可定向“輸血”中小房企，防范項目爛尾。

第三，金融工具與制度配套成熟。

再貸款落地：央行3000億保障房再貸款已結束審核期，6月進入資金投放階段；

上海“1+11”保租房細則完善：2025年初出臺租金管制、租購同權等配套，確保收購房源“轉得順、租得出”。

第四問

為什么一線城市是上海破局？

實際上，上海并非一線城市中，第一個啟動收購商品房用作保障房的城市。2024年8月7日，深圳市住房和建設局發布通告，公開征集存量商品房用作保障性住房房源，成為首個明確啟動收購的一線城市，但是截至目前并未有具體的落實。

上海是一線城市中首個落實具體收購政策并試點的城市。可以說有著超大城市“去庫存”樣板價值。

閔行試點是上海響應中央“房地產發展新模式”的破局之舉，化解區域結構性庫存，精準靶向產業新城滯銷現房，避免“大水漫灌”；重構住房供給鏈，將房企積壓庫存轉化為保障房資產，減少重復建設；探索可持續模式，通過“央行低息貸款+國企運營+租金收益”閉環，測試資金可持續性。

此類政策成功需滿足三要素——需求匹配度（區位/戶型）、定價合理性（評估價≠五折壓價）、運營效率（規模化降成本）。閔行試點的選址與標準設計，正是對這三大痛點的針對性回應。

第五問

試點范圍擴大的難點？

閔行率先試點的優勢：

1、戶型適配：收購標準雖未明確面積，但參考全國實踐（70㎡以下為主），契合青年、務工人員需求；

2、區位優化：閔行南部布局產業園區，避免保租房“邊緣化”，提升通勤便利性；

3、租金管控：保租房定價為市場價9折以下，年漲幅≤5%，穩定租賃市場。

4、穩房企：輸血現金流與穩定預期

5、現房收購：直接緩解房企債務壓力，避免項目爛尾；

6、評估定價：以“房源評估價值為準”，減少價格博弈，加速交易效率。

7、促轉型：推動“市場歸市場、保障歸保障”新模式。政策將商品房庫存轉化為保障房供給，避免重復建設，符合“房地產發展新模式”中“盤活存量”的核心邏輯。

但也有一些值得探討的細節：

1、收購標準是否合理？

7500㎡門檻：可能排除優質小型社區，需后續動態調整；

評估機制透明度：需防范定價環節的權力尋租。

2、可持續性及試點范圍擴大的難點

資金可持續性：依賴央行再貸款及地方財政，若規模擴大恐難持續；

需求匹配度：若收購房源與保障對象區位錯配（如遠郊盤），可能導致空置；

房企參與意愿：部分開發商或拒絕接受低價收購，傾向等待市場回暖。

3、一些建議

配套細則完善：如動態調整面積門檻、公開評估標準；

金融工具創新：探索REITs、專項債等多元化資金渠道；

全市擴圍節奏：青浦、松江等新城區域跟進，可考慮執行“一區一策”去庫存；

結語

收購存量房非簡單救市，而是通過重構供給結構，將樓市風險化解轉化為民生保障紅利。正如住建部部長倪虹所言，2024年是“房地產發展新模式”元年。2025年，上海閔行的試點，能否帶來全市乃至于全國范圍內切實地跟進，我們期待著。