北方開發商真是不太爭氣了

最近一周，北京土拍再次熱鬧起來。有一天單日，就出讓了4宗地塊。

這其中，海淀寶山村兩塊地，被中建三局和金隅瓜分；石景山西黃村地塊的歸宿，還是石景山一哥中海新城；昌平北四村，陣容則更龐大，被：

北京城建、越秀、未來科學城和貝好家聯合拿下。

那天大家的關注點有兩個。首先是海淀地塊的溢價率只有1個多點，大不如之前了；另外一個關注點則是：

這是北京城建今年第一次出現在北京的土拍現場。

上一次城建在北京拿地，還是去年9月。然后自己公司董事長常永春被帶走，他們開始在大本營北京開啟了“靜音模式”。

去年，北京城建營收254.42億，歸母凈利潤虧了9.5億。

這是北京城建近五年虧損最多的一年。曾經的高價項目，進入結算期后，都成了燙手的山芋。

城建在財報里對一些項目進行大額計提減值，共計：

27.4億。

這其中，計提金額最多的是青島樾府：

7.72億。

青島樾府位于膠州經濟技術開發區。2017年，北京城建和新城花了十五個小目標，收購海達偉業，拿到膠州經濟技術開發區4宗地塊。

算下來，這4宗地總溢價高達84%。

2018年，上合峰會在青島舉辦。借著這股東風，膠州迎來了各種政策支持。第二年，膠州升級成為國家級經貿合作示范區。一時之間，膠州得到了眾多投資客的青睞。

作為第一批入駐的品牌房企，城建和新城在這里打造了一個區域標桿——樾府。項目首開時，樓面價不到四千，售價飆到了1.55萬，當年勁銷10億。

然而好景不長，后來同行一齊涌入，市場競爭逐漸激烈。再加上風口過去，兩年后，炒得火熱的膠州板塊，又回歸了遠郊的定位，少有人來。

分為三期開發的樾府，項目后期用地也因此，無限期擱置了。

現在，樾府房價已經跌到了六千塊左右。當地的朋友說，直到現在，膠州板塊都沒有市政統一供暖。

2014年，北京城建初來青島，靠著高溢價來勢洶洶。最初以31.7%的溢價拿下青島新都心、李滄世園板塊內兩宗商住地塊，樓面價4600元，刷新了李滄區的最高記錄。

2020年，已經踩了兩條紅線的北京城建，又參加青島城陽兩宗土地使用權及建筑法拍。他們再一次艷驚四座，150輪加價后拿下，溢價：

56%。

拿地時有多豪橫，計提時就有多狼狽。這些高溢價項目，現在都出現在計提減值項目里。

2024年，北京城建青島的業務毛利率為1.64%，同比下滑：

15.3%。

北京大本營也難逃魔咒。靠著天壇府，他們曾多次刷新北京各大銷售榜單。但如今，32個計提項目，北京占了一半。

計提金額僅次于樾府的，是北京龍樾合璽，計提了4個億。也是同樣的故事，高價拿地，銷售周期內遇到了市場下行。

2021年，北京城建聯合招商花了42億，配建公共租賃住房2萬平的價格拿下崔各莊地塊，樓面價6.5萬一平，銷售指導價8.8萬。

現在，期房已經轉為現房，銷售均價也成功地，從開盤的8萬降到了：

6.7萬上下。

2020年，北京區域的業務毛利率是35%，2024年，這個數字變成了15.1%。

去年，北京城建一共拿了4宗遠郊地塊，房山拱辰地塊、長陽地塊、昌平土城新村地塊、通州宋莊地塊，全部底價成交。

其他開發商拿地后恨不得第二天就賣房，城建這幾個塊地拿完后，開發竟是慢悠悠。

3月，頤知筑取得預售證時，距離拿地已經過去了446天。而房山長陽地塊，過去一年多了，案名還沒有公布。

去年，城建更改策略，火速“轉場”上海。兩個月內連拿兩宗地塊，而這兩筆投資，占了集團總投資額的41%。

這次，北京城建變謹慎了。領導層上上下下都很重視，品牌發布會上，請來了集團新董事長現身站臺；總經理多次到上海調研，拜訪領導。

從拿地到開盤，北京城建花了10個月。雖然新項目國譽府體量只有76套，但城建還是啟動了中介帶看。

他們是沖著清盤去的。但開盤后：

只賣了八成。

上個月，昆山的一場土拍中，北京城建聯合當地房企協鑫地產，拿下高新區杜克大道南側9號商住地塊，打造產城融合。

前不久，紀委正式通報了北京城建集團董事長常永春被帶走。

2023年6月，北京城建原董事長陳代華退休。外界猜測下一任董事長人選，應該會是內部選拔。但意外的是，新任的是北京建工集團總經理，常永春。

剛上任時，常董事長說的最多的就是穩。穩住發展的基本盤，聚焦去化快的優質土地；穩健投資，積極跟進優質資源。

沒想到，最先穩不住的，是常董事長自己的位置。他在這個位置上，只待了14個月。

被帶走一個月后，北京城建內部官宣了新的董事長：

李偉東。

李偉東之前是北辰實業集團董事長，曾經推進金隅與北京大成開發集團的合并。

據說，當初常永春是帶著使命來城建的。

現在，這份任務又傳到了新人。

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