金山價格體系，怎么看？

后續金山的新盤供應會比較多，那就聊聊金山的價格體系好了，當然也是個人看法，僅作參考。

板塊劃分

在聊價格前，依舊是對板塊做一下切割拆分，金山板塊大的切割比較簡單：

金山大道以北：工業區

金山大道以南，浦上大道以北：居住區

再進一步，外灘江濱板塊，以閩江大道做切割

再進一步，和奧體板塊切割，以楊周路為界，浦上大道以南到楊周路。

這樣金山就被切成了四大區域：江濱外灘、工業區、居住區、浦上區。

對這四個區域內部依舊還能切割，只是會比較亂，下面再聊。

這里在回顧一下金山的開發歷史：

2000年，規劃了金山新區、2003年金山街道設立，即上面所謂的居住區。

板塊建設：

起步榕城廣場周邊、水鄉別墅、北側的工業區。

隨后金山大道兩側、金山公園兩側、浦上大道兩側開發住宅，外灘板塊開發江南水都。

隨后開發金城灣，萬達愛琴海建成，緊接著就是綠軸舊改。

再然后就是目前的高宅舊改+工業區供應。

伴隨著這樣的發展歷程，板塊樓市的房齡也普遍偏老，榕城廣場、金山大道兩側，房齡都在20年左右，普遍以小高層為主。

浦上大道兩側、金山公園兩側等房齡也達到15年，房子普遍以高樓為主，歐式在當時是主流。

隨后就是金城灣這個超級大盤，房齡也10年左右，最新的僅剩下前幾年開發的綠軸舊改+城市之光。

所以通過房齡可以發現，金山這里的供應并不是線性的，老房齡的樓盤偏多，2010年到2020年這十年，接近土地斷供。

綠軸舊改彌補了2021-2022年時間，隨后就是近2年開啟的高宅+工業區供應。

這個供應波動也造就了一個現象，金山這幾年的新盤，普遍市場去化都不錯，原因也簡單，老新區房子老了，斷供近10年，不管是地緣剛需還是置換改善，都存在一定需求。

從而造就了綠軸舊改的幾個項目，都賣到了3W+的市場，也成了這波跌幅偏大的區域。

房價因素

聊完發展后，對于金山這個板塊的價格體系，主要影響點：

1、學區劃片，2、地鐵交通，3、江景資源，4、周邊界面，5、市區距離

這也是后續這些供應新盤定價最大的參考點，所以聊這些無非是找到他們實際的價值。

首先是學區劃片，目前金山主打的小學是金山小、三附小。

不過都被限制3年，二手打壓嚴重，以周邊樓盤價格做個對比：

劃片金山小的摘仙苑、龍鳳苑，70-80平的二手房，2020-2023，成交均價在3-3.4W。

劃片四附小的春曉苑、冬馨苑的二手房，同時間成交均價在2.2W左右。

不考慮房源和小區差異，小戶型差價在1W左右。

時間來到2025年，劃片金山小的二個小區，成交均價在2-2.2W，四附小的在1.5W左右，差價7K左右。

這里簡單帶出，金山小的劃片，能給小戶型帶來差不多7K的價差，大戶型5K左右。

借著地鐵等配套差異，不好單獨計差，適合套用周邊二手價做參考即可。

區域定價

先聊金山住宅區，這里區域拆分比較凌亂，不過產品定位比較好區分：

1、劃片金山小、三附小的老房子，代表就是采菊苑等（2-2.2W）

2、劃片金閩小的次老房子，代表中庚城等（2.2-2.5W）

3、沒劃片的次老房子，代表天鵝灣等（1.7-1.9W）

4、近年的次新，代表就是紫金九號等（2.3-2.5W）

這四類房子也組成了這個區域的價格階梯，以前以劃片最值錢，目前金閩小的房子價格最高。

因為這些房子相對房齡更新一些，整體的地段都處在居住區腹地，周邊配套更成熟，加上雖然房齡差個5年左右，實際的樓盤檔次差異較大。

緊接著就是沒特殊劃片的這些，這也是區域最多的一種，包括浦上大道北側，金山公園西側等，這些小區和中庚城這些，屬性接近，無非是部分地段靠三環了一些。

最后就是綠軸一帶的次新，排除建發的改善盤外，其他幾個二手已經持平甚至低于房齡大10年的中庚城等。

對于住宅區，目前僅成交2幅小型地塊，劃片也沒有特色，參考就是周邊的二手，考慮新盤的戶型等優勢，建議價格：2.4-2.8W。

接著就是浦上大道以南，這里項目也不多，高宅舊改以及建總的低密盤雍璽灣。

高宅周邊也不少樓盤，最新的福晟錢隆府，二手最近精裝成交1.75W。

稍遠一點的江山云出，疊拼2.2W，小高層毛坯1.54W。

河對岸房齡稍大的泰禾紅樹林，二手成交1.3-1.5W。

至于靠近灣邊的項目，橡樹灣橡府、融信白宮二手精裝1.7-1.9W。

這就是構造了這個區域的價格，目前集中在1.7W左右，整體房子都不算太舊，地段差異也不算太大，因為都沒有地鐵、劃片等加持。

相比較而言肯定靠近浦上大道更有優勢，不過灣邊的有江景資源，差不多中和掉。

所以這里的價格參考，以常規新盤同樣考慮新房戶型等優勢，建議價格：1.6-2W。

最后就是工業區，這里新盤不少，區域更亂，按地鐵站劃分：

1、半洲：城市之光
2、洪塘：融僑悅江南等
3、陣坂：融僑觀瀾等
4、馬榕：金山明星等
5、金亭：融信第一城等

這些區域早期都有開發，金亭、馬榕以老房齡的小高層為主，戶型普遍偏大，目前二手在1.3-1.5W。

區位來說，馬榕一帶靠近江濱，還有大潤發等輻射，居住價值更高。

金亭相對不成片，老房子+工業區夾雜，優勢是劃片的倉六能過渡桔四。

隨后就是陣坂和洪塘，這里樓盤部分房齡相對沒那么老，代表就是融僑的觀邸、觀瀾。

其中一線江景的觀邸是這里的天花板，目前二手成交精裝2.8W左右，觀瀾最近一套毛坯成交2W。

其他的項目基本集中在1.6-2W左右。

至于這邊最新的融僑悅江南，二手毛坯成交在1.8-1.9W。

這里一線江景都已經開發，所以對于這波供應的地塊，江景加分并不會太高。

整個區域被西山+閩江大道隔斷，棚戶區+產業園夾雜。

最大的優勢也就剩下地鐵，只不過除了洪塘是交匯站外，剩余僅是5號線，加持度并不算太強。

最后就是城市之光，區位最靠近三環，新盤精裝目前2.3-2.5W左右，優勢是周邊有就業圈+部分江景+地鐵4號線+桔四。

這時候回到價格，這里由于配套差異不大，實際地段差異并不算太大，個人感受靠近江濱的馬榕居住最優。

這時候回到新盤供應，先聊陣坂，因為周邊二手參考性比較高，一個是地鐵的低密盤，一個是左海高層大平層。

參考融僑觀瀾，2W的價格，新房的戶型+得房率，建議價格：2-2.4W。

至于低密盤，要給多少價格？

最近發現市場對容積率恐慌度過高，大家還提出，容積率降低一半，房價翻倍會接受嗎？

這個不用做太多數據比較也知道，明顯是不可能接受。

福州的市場，低容積率僅僅是加分項，但不是核心指標，特別在前幾年做不了別墅的背景下。

比如陣坂的兩個地塊：

元璟TOD：容積率1.2，樓面價16599
左海·濱江鳴翠：容積率3.1，樓面價16357

容積率差了不止一倍，樓面價基本一致。

當然對比下來，左海的樓面價確實溢價過高了，不過元璟TOD，即便把容積率提高到2.4，樓面價預計也到不了8K出頭。

至于元璟TOD的價格參考，非別墅產品，建議價格依然是2-2.4W。

接著就是馬榕的天翔項目，主打就是地鐵5號線，與陣坂的區域對比，個人感覺差異不大，不考慮高層江景，個人感覺這里居住可能會更優。

排除產品差異，建議價格依然是2-2.4W。

最后最受關注的金山文翠，地處馬榕+金亭交匯處，周邊同樣劃片的金山明星，目前二手1.7W。

居住屬性更好一點的北京金山，大戶型二手2W出頭。

介于金山小劃片價值，對于大戶型大概值5K左右。

參考天翔定價，加個學區價值，毛坯建議：2.5-2.9W。

盤點總結

至此，毛坯定價完成（這已經是非低估的參考）：

1、金山住宅區腹地：建議價格：2.4-2.8W
2、馬榕陣坂周邊：建議價格：2-2.4W
3、浦上大道以南：建議價格：1.6-2W

這些僅是以常規產品做定價，不考慮所謂改善盤的精裝溢價，產品力溢價等。

當然都聊新盤了，就順便聊到目前新盤的內卷。

對于新盤目前最大特色就是海派風很多，地下會所等，對比前幾年流行的中式園林，在新盤預售的時候，很容易吸引購房者。

不過對于大部分新盤，即便是剛改盤，這些公區的日后實用性都存疑。

目前物業費不低，但是物業水平并沒有隨著價格提高有強多少。

所以未來真正居住后，怎么維持這些公區配套，是很大的隱患。

對于新盤，最值得多花錢的地方，個人依舊建議是得房率。

在二手市場，最明顯的感受，所謂的小高層、高層、社區花園大小，社區配套等，基本沒有任何定價權。

周邊的核心公共配套，即所謂的地段，依然是核心。

特別對于整個大金山，后續的供應新盤，大部分地段都一般，還主打改善產品，所以很容易去包裝產品，但是在二手市場這些值多少錢？

綜上，后續的新盤預計價格都比個人預估的高不少，但是貨那么多，市場這么差，加上改善產品又多，金山本就對改善吸引力不高，所以建議盡量買到自己的內心底限價。(當然是你自己的，不是別人的)