問(wèn)渠人物 | 劉尚希：風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)之下，怎樣強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)的重要性都不過(guò)分

（全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員、原院長(zhǎng)劉尚希）

出品 | 鳳凰網(wǎng)問(wèn)渠人物

采訪/文字 | 陳婷婷

攝影 | 梁 成

今年的政府工作報(bào)告，“穩(wěn)住樓市股市”首次被納入總體要求，成為宏觀調(diào)控的核心任務(wù)之一。

無(wú)論是中央通過(guò)降準(zhǔn)釋放萬(wàn)億流動(dòng)性，抑或優(yōu)化信貸環(huán)境，政策如何托底防范資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)，居民如何穩(wěn)住家庭資產(chǎn)的價(jià)值之錨，都成為人們熱議的話題。

在人人談?wù)摗罢{(diào)控”，家家關(guān)心“政策”的當(dāng)下，背后的底層邏輯到底是什么？在新書《貨幣之母與風(fēng)險(xiǎn)之錨》出版之際，鳳凰網(wǎng)《問(wèn)渠人物》對(duì)話該書作者——全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院研究員、原院長(zhǎng)劉尚希，試圖找到經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走向的答案。

劉尚希博士認(rèn)為，傳統(tǒng)貨幣政策的目標(biāo)主要是穩(wěn)定物價(jià)或穩(wěn)定幣值，財(cái)政政策的目標(biāo)更多是促進(jìn)就業(yè)、促進(jìn)增長(zhǎng)、優(yōu)化分配。從公共風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，這些都可以統(tǒng)一在一起，形成統(tǒng)一的分析框架，而不是把貨幣、財(cái)政分成兩個(gè)東西，各自為政。

他表示，“穩(wěn)定房地產(chǎn)估值變成一個(gè)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定涉及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、金融的穩(wěn)定、社會(huì)的穩(wěn)定，從風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)來(lái)看，怎樣強(qiáng)調(diào)它的重要性都不為過(guò)。”

以下是采訪實(shí)錄：

#01「財(cái)政貨幣政策一體化，社會(huì)財(cái)富金融化」

鳳凰網(wǎng)：首先恭喜劉院長(zhǎng)，新書《貨幣之母與風(fēng)險(xiǎn)之錨》出版。這個(gè)題目也比較有意思，貨幣之母、風(fēng)險(xiǎn)之錨，為什么是這樣的一個(gè)題目？

劉尚希：貨幣之母指的是財(cái)政，風(fēng)險(xiǎn)之錨指的是從公共風(fēng)險(xiǎn)這一角度出發(fā)，如何防范化解公共風(fēng)險(xiǎn)。要靠什么呢？實(shí)際上也要靠作為國(guó)家治理基礎(chǔ)的財(cái)政，包括財(cái)政政策和財(cái)稅體制機(jī)制。

風(fēng)險(xiǎn)指向未來(lái)，其本質(zhì)是可能出現(xiàn)的損害或經(jīng)濟(jì)損失的預(yù)期，是大家在談的“不確定性”引發(fā)的。一般性風(fēng)險(xiǎn)交給市場(chǎng)主體自己消化就可以，但對(duì)于超出市場(chǎng)主體能力范圍的公共風(fēng)險(xiǎn)或宏觀風(fēng)險(xiǎn)，需要政府通過(guò)財(cái)政政策和貨幣政策來(lái)對(duì)沖和化解，財(cái)政政策在公共風(fēng)險(xiǎn)治理中的重要性在提升。這也是《貨幣之母與風(fēng)險(xiǎn)之錨》想要討論研究的。

鳳凰網(wǎng)：我們一般理解財(cái)政與貨幣政策是分開對(duì)待的。

劉尚希：原來(lái)在教科書里講的財(cái)政政策的目標(biāo)、貨幣政策的目標(biāo)是各不相同的，傳統(tǒng)的貨幣政策的目標(biāo)主要是穩(wěn)定物價(jià)，或穩(wěn)定幣值，財(cái)政政策的目標(biāo)更多是促進(jìn)就業(yè)、促進(jìn)增長(zhǎng)、優(yōu)化分配。

從公共風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，這些都可以統(tǒng)一在一起，形成統(tǒng)一的分析框架，而不是把它分成兩個(gè)東西，各自為政。

鳳凰網(wǎng)：目前面臨的公共風(fēng)險(xiǎn)主要是什么？

劉尚希：事實(shí)上，股票、債券、房產(chǎn)等資產(chǎn)估值的重要性已超越幣值穩(wěn)定，因?yàn)楣乐抵苯佑绊懫髽I(yè)、居民及政府的資產(chǎn)負(fù)債表，資產(chǎn)估值持續(xù)下降會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表收縮，引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)外溢，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)化、社會(huì)化和公共化，演變?yōu)楣诧L(fēng)險(xiǎn)，這樣，微觀的收縮就會(huì)變?yōu)楹暧^的不穩(wěn)定，即公共風(fēng)險(xiǎn)。這就要求政策重心轉(zhuǎn)向資產(chǎn)價(jià)格的預(yù)期調(diào)控，穩(wěn)定估值。

鳳凰網(wǎng)：為什么在您看來(lái)，貨幣政策和財(cái)政政策是政府出清公共風(fēng)險(xiǎn)的主要手段？

劉尚希：因?yàn)楣诧L(fēng)險(xiǎn)也是宏觀風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)沖宏觀風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)成為財(cái)政貨幣政策的共同目標(biāo)。經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融穩(wěn)定的背后，隱藏著一個(gè)共同的東西：公共風(fēng)險(xiǎn)。公共風(fēng)險(xiǎn)是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)、金融波動(dòng)起伏的根源。顛簸的航船，不是因?yàn)榇陨恚秋L(fēng)高浪急。

公共風(fēng)險(xiǎn)不是憑空產(chǎn)生的，風(fēng)起于青萍之末，資產(chǎn)估值的急劇變化，通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表變化及其關(guān)聯(lián)傳遞擴(kuò)散，是公共風(fēng)險(xiǎn)形成的源頭。現(xiàn)代社會(huì)的經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，幾乎都是估值的巨變引發(fā)的。穩(wěn)定估值，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表是對(duì)沖宏觀風(fēng)險(xiǎn)的著力點(diǎn)，這主要依靠財(cái)政貨幣政策。

從實(shí)踐來(lái)看，財(cái)政貨幣政策的理論基礎(chǔ)已經(jīng)變了，二者的關(guān)系也變了，其底層邏輯悄悄地發(fā)生了改變，但人們并未意識(shí)到這一點(diǎn)，其觀念仍停留在傳統(tǒng)理論之中。

?當(dāng)前中國(guó)貨幣存量達(dá)300多萬(wàn)億，M2與GDP的比例成倍升高，但物價(jià)指數(shù)并未達(dá)到溫和通脹水平，這用傳統(tǒng)的貨幣數(shù)量論無(wú)法解釋。通脹機(jī)理的改變，意味著赤字、貨幣和通脹之間的關(guān)系已經(jīng)與過(guò)去完全不同了。財(cái)政貨幣政策已經(jīng)一體化，成為出清公共風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。

#02「經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)要求政策工具要擺脫“本本主義”的束縛」

鳳凰網(wǎng)：您在2020年提出的“財(cái)政赤字貨幣化”在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。當(dāng)時(shí)有部分學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)還并沒(méi)走到這一步，并未出現(xiàn)一些歐美國(guó)家那樣金融市場(chǎng)劇烈震蕩、經(jīng)濟(jì)深度衰退的情形，所以并不需要采取如此極端的政策。如今五年時(shí)間過(guò)去，您是否仍堅(jiān)持這一觀點(diǎn)？

劉尚希：我這個(gè)觀點(diǎn)，與其說(shuō)是一個(gè)政策主張，不如說(shuō)是陳述一個(gè)事實(shí)。財(cái)政赤字的最終解決要靠貨幣手段（直接或間接）來(lái)配合，這是現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本邏輯。所謂把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的傳統(tǒng)金融定義，實(shí)質(zhì)上是對(duì)體現(xiàn)為存款的M1/M2（來(lái)自于基礎(chǔ)貨幣及其乘數(shù)）進(jìn)行轉(zhuǎn)移，以解決政府的赤子、企業(yè)的赤字，還包括居民的赤字。赤字表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)行為的擴(kuò)張，轉(zhuǎn)化為貨幣需求的擴(kuò)大，勢(shì)必要通過(guò)擴(kuò)大貨幣供給來(lái)滿足，對(duì)政府赤字來(lái)說(shuō)更是如此。若大家都在還債、縮表，則意味著經(jīng)濟(jì)在收縮。在現(xiàn)實(shí)邏輯中不存在以“數(shù)量均衡”為基準(zhǔn)的所謂“貨幣超發(fā)”。1998年國(guó)有銀行改革與2007年中投公司注資成立均為實(shí)證。

1998年當(dāng)時(shí)財(cái)政困難，財(cái)政部面向四大行定向發(fā)行2700億元特別國(guó)債，同時(shí)央行定向放松貨幣，所籌資金全部用于補(bǔ)充銀行資本金。這是典型的財(cái)政貨幣政策一體化操作。這個(gè)操作既未違反《中國(guó)人民銀行法》又化解了金融風(fēng)險(xiǎn)，造就了如今規(guī)模全球領(lǐng)先的國(guó)有銀行體系。

?2007年，財(cái)政部發(fā)行1.55萬(wàn)億特別國(guó)債，用于購(gòu)買2000億美元外匯，然后注資成立中投公司，這個(gè)過(guò)程也是央行放松貨幣來(lái)配合的。這再次體現(xiàn)了財(cái)政貨幣政策操作“原則性與靈活性相結(jié)合”的必要性。

2008年金融危機(jī)中，美國(guó)2008年10月通過(guò)《緊急經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定法案》（EESA）設(shè)立 TARP，擴(kuò)大對(duì)聯(lián)邦財(cái)政部的授權(quán)，進(jìn)行超常規(guī)的操作，同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)大幅度增持國(guó)債，避免了公共風(fēng)險(xiǎn)演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)金融的系統(tǒng)性崩潰。《聯(lián)邦儲(chǔ)備法》未明確授權(quán)QE，但美聯(lián)儲(chǔ)以 “維護(hù)金融穩(wěn)定”（對(duì)沖公共風(fēng)險(xiǎn)）為目標(biāo)，將“異常和緊急情況” 條款擴(kuò)展至長(zhǎng)期不斷購(gòu)買國(guó)債。這一做法當(dāng)時(shí)被批評(píng)為“變相的財(cái)政赤字貨幣化”，但法院最終認(rèn)可其合法性。

當(dāng)公共風(fēng)險(xiǎn)升級(jí)為公共危機(jī)時(shí)（如雷曼倒閉引發(fā)的連鎖反應(yīng)），首要任務(wù)是阻斷風(fēng)險(xiǎn)傳染，而非拘泥于老黃歷舉步不前，讓風(fēng)險(xiǎn)肇事者自行化解，或追究肇事者的主體責(zé)任。阻斷風(fēng)險(xiǎn)傳染和處罰肇事者必須分開來(lái)做，尤其是不能以處罰來(lái)替代風(fēng)險(xiǎn)救援。

現(xiàn)實(shí)是不斷變化的，法律也需要與時(shí)俱進(jìn)，加速演變的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)就要求政策操作、政策工具擺脫“本本主義”的束縛不斷創(chuàng)新。解放思想就是打破一些不合時(shí)宜的條條框框，才能真正解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和防范化解公共風(fēng)險(xiǎn)，避免危機(jī)。

#03「當(dāng)前宏觀調(diào)控更多是靠政府花錢，擴(kuò)大支出力度」

鳳凰網(wǎng)：中央經(jīng)濟(jì)工作等會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)，要實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，您認(rèn)為效果怎么樣？

劉尚希：2024年的一系列增量政策，包括財(cái)政政策、貨幣政策，從整體修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表方面看，其效果還是非常明顯的。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的情況下，企業(yè)的貸款意愿是會(huì)下降的。在這種情況下，宏觀調(diào)控更多依靠政府花錢、擴(kuò)大政府支出強(qiáng)度。

財(cái)政政策、貨幣政策其實(shí)誰(shuí)都離不開誰(shuí)，財(cái)政貨幣政策一體化，就是這個(gè)含義。這就需要構(gòu)建一個(gè)統(tǒng)一的財(cái)政貨幣政策框架。

鳳凰網(wǎng)：接下來(lái)財(cái)政政策和貨幣政策還應(yīng)如何發(fā)力？

劉尚希：老百姓現(xiàn)在的表現(xiàn)就是不大愿意花錢，因公共風(fēng)險(xiǎn)衍生的預(yù)防性動(dòng)機(jī)很明顯。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資比較低迷。總體看，國(guó)民支出力度不夠，也不大愿意借錢，謹(jǐn)慎有余。

在這種情況下，要靠政府的支出去彌補(bǔ)、去促進(jìn)，通過(guò)政府支出的乘數(shù)效應(yīng)，變成老百姓、企業(yè)的收入，讓國(guó)民支出和國(guó)民收入在宏觀上形成一個(gè)良性循環(huán)。

怎么樣讓老百姓增加收入？就是提高工資，提供更多發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)。那發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)從哪來(lái)？得有更多的投資，更多人去創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，讓更多人愿意花錢，才能有更多的收入。

從宏觀上來(lái)解決問(wèn)題，就是擴(kuò)張國(guó)民支出，這也是財(cái)政貨幣政策共同的操作目標(biāo)。怎么樣去促進(jìn)支出擴(kuò)張？從信貸的角度來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)降低利息，降低借貸成本，鼓勵(lì)居民借錢，大家借錢的意愿就能提升了。同時(shí)減少直接投融資的障礙，提升資本市場(chǎng)的投資融資功能。從財(cái)政的角度來(lái)說(shuō)，擴(kuò)大政府支出強(qiáng)度，花出去的錢，實(shí)際上都會(huì)轉(zhuǎn)化為老百姓的收入或企業(yè)的收入。

在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中，它是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程。比如說(shuō)政府辦一個(gè)展會(huì)，需要相應(yīng)的一系列的采購(gòu)，如需要服務(wù)商，需要設(shè)計(jì)、展板、布展；大量的人來(lái)參展，就得有交通，可能要租車，就得有司機(jī)，諸如此類，帶動(dòng)的是一個(gè)鏈條。政府每花一筆錢，通過(guò)乘數(shù)效應(yīng)，從宏觀上能變成比這筆支出多好幾倍的收入。相反，每減少一筆政府支出，也會(huì)產(chǎn)生相反的乘數(shù)效應(yīng)，收入成倍收縮。在公共風(fēng)險(xiǎn)未能出清，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)承壓的情況下，政府支出強(qiáng)度就至關(guān)重要，是逆轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)循環(huán)的關(guān)鍵力量。在經(jīng)濟(jì)活力不足的時(shí)候，政府舉辦各種活動(dòng)，是有效的促進(jìn)方式。

水要活起來(lái)，需要一個(gè)源頭。這個(gè)時(shí)候政府出手，就體現(xiàn)在財(cái)政上花錢。

經(jīng)濟(jì)治理實(shí)際上就跟治病一樣。“病來(lái)如山倒”，如發(fā)生危機(jī)，突然之間爆發(fā)了；而“病去如抽絲”，治病得一點(diǎn)一點(diǎn)來(lái)，需要有耐心，沒(méi)有什么靈丹妙藥。但“處方”要對(duì)，“劑量”得當(dāng)，這樣就能加快病愈的過(guò)程。

#04「?jìng)鶆?wù)本身并不是風(fēng)險(xiǎn)，地方化債重點(diǎn)在于把錢用好」

鳳凰網(wǎng)：政府該出手時(shí)就出手。不過(guò)我們也注意到部分地方財(cái)政吃緊，地方化債成為首要工作，這部分風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該如何防范？

劉尚希：首先是認(rèn)知進(jìn)一步深化。去年出臺(tái)一攬子12萬(wàn)億地方化債方案，表明這方面的認(rèn)知已經(jīng)在深化了。

債務(wù)和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能劃等號(hào)，不能說(shuō)債務(wù)多了，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就擴(kuò)大了。如果這樣去認(rèn)識(shí)，就把債務(wù)當(dāng)成了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是不對(duì)的。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有多大，必須跟資產(chǎn)關(guān)聯(lián)起來(lái)，和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)聯(lián)起來(lái)考慮。

如果債務(wù)變成一項(xiàng)有效的資產(chǎn)，能取得可觀回報(bào)。這個(gè)債務(wù)還是風(fēng)險(xiǎn)嗎？如果是能帶來(lái)現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)（如專項(xiàng)債要求覆蓋本息）或能提升經(jīng)濟(jì)效率的基礎(chǔ)設(shè)施（如交通網(wǎng)絡(luò)），不但沒(méi)有擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)，還可能降低風(fēng)險(xiǎn)，能增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力和未來(lái)償債能力。

企業(yè)有資產(chǎn)負(fù)債表，如果債務(wù)本身就是風(fēng)險(xiǎn)，大家都消滅債務(wù)。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中并不是這樣，大多數(shù)企業(yè)都需要借錢投資。債務(wù)可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，但也可能降低風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)鍵要看債務(wù)的使用情況，要分析這個(gè)債務(wù)能帶來(lái)什么。如果是帶來(lái)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，那就會(huì)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)反而是收斂的。

鳳凰網(wǎng)：避免債務(wù)變成風(fēng)險(xiǎn)，具體有哪些建議？

劉尚希：這需要在體制機(jī)制上發(fā)力，形成一種用好債務(wù)資金的體制機(jī)制。這個(gè)問(wèn)題解決了，能形成一種良性循環(huán)，就是債務(wù)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、債務(wù)與資產(chǎn)的良性循環(huán)。

控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，真正的著力點(diǎn)不在債務(wù)本身，而是把現(xiàn)有的債務(wù)資金用好，盤活資產(chǎn)存量，這才是關(guān)鍵。

如果只在分子上做文章，分母也許收縮得更快。這樣可能適得其反。分母是資產(chǎn)，是GDP，經(jīng)濟(jì)的規(guī)模越來(lái)越大，那資產(chǎn)負(fù)債率是不是就越來(lái)越小了？與GDP相比，負(fù)債率是不是越來(lái)越低了？促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，就是用好債務(wù)資金，形成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

#05「經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力是在循環(huán)中形成的」

鳳凰網(wǎng)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自于哪里？

劉尚希：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力來(lái)自于三個(gè)層次的循環(huán)。宏觀上看有總供需的循環(huán)，兩者是相互促進(jìn)的，形成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)能；從微觀層面來(lái)看，是資產(chǎn)和負(fù)債的循環(huán)，在良性循環(huán)中不斷擴(kuò)表，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有了動(dòng)能；從流量層面來(lái)看，就是支出與收入之間的良性循環(huán)，消費(fèi)和投資良性循環(huán)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)繁榮。有了這三個(gè)層次的良性循環(huán)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)生動(dòng)力就會(huì)逐漸形成。

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力是在循環(huán)中實(shí)現(xiàn)的。它不是一個(gè)線性化的機(jī)械推動(dòng)，好像施加一個(gè)什么外部的影響力，這個(gè)動(dòng)力就產(chǎn)生了。這樣的動(dòng)力只會(huì)推一推，動(dòng)一動(dòng)；不推則不動(dòng)。增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)動(dòng)力，需要不斷改善經(jīng)濟(jì)循環(huán)，為此創(chuàng)造所需的條件。而且經(jīng)濟(jì)循環(huán)不止一個(gè)層面，像人的身體循環(huán)一樣，有大循環(huán)、小循環(huán)，還有微循環(huán)。各種循環(huán)都暢通，經(jīng)濟(jì)的內(nèi)生動(dòng)力才會(huì)越來(lái)越強(qiáng)勁。

#06「房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定事關(guān)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定」

鳳凰網(wǎng)：房地產(chǎn)行業(yè)一度占到我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的20%到30%，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)系是什么樣的？

劉尚希：房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去多年的快速發(fā)展，產(chǎn)生的一個(gè)重要結(jié)果是，把居民的資產(chǎn)負(fù)債表，主要是市民的資產(chǎn)負(fù)債表，還有地方政府的資產(chǎn)負(fù)債表，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表緊緊地關(guān)聯(lián)起來(lái)，形成了資產(chǎn)、負(fù)債相互勾嵌的一個(gè)整體 。如居民、企業(yè)的借貸是銀行的資產(chǎn)，居民預(yù)付的購(gòu)房款是開發(fā)商的負(fù)債，等等。

房地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上把整個(gè)上下游相關(guān)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表都關(guān)聯(lián)在一起。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的震蕩，就意味著不同主體的資產(chǎn)負(fù)債表都會(huì)出問(wèn)題。一旦惡化，可能導(dǎo)致一些企業(yè)、居民甚至中小銀行金融機(jī)構(gòu)會(huì)破產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)外溢，進(jìn)而系統(tǒng)化、社會(huì)化和公共化，演變成為公共風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)這種公共風(fēng)險(xiǎn)或是宏觀風(fēng)險(xiǎn)，遏制的辦法首先就要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定估值，避免資產(chǎn)負(fù)債表受損惡化。房子是老百姓財(cái)富積累中的最大一項(xiàng)資產(chǎn)，在居民財(cái)富中占70%左右。怎么穩(wěn)定估值，就變成了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵。從這個(gè)意義上講，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定涉及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，金融的穩(wěn)定，社會(huì)的穩(wěn)定。

保交樓實(shí)際上就是防范社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。老百姓交了錢，拿不到房子，那么，老百姓就要急了，這也影響社會(huì)穩(wěn)定。過(guò)去二十多年，房地產(chǎn)價(jià)格不斷漲漲漲，這個(gè)行業(yè)已經(jīng)長(zhǎng)得這么大了，關(guān)聯(lián)性影響也很大，若通過(guò)大量企業(yè)破產(chǎn)來(lái)縮小房地產(chǎn)業(yè)，其風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)不斷蔓延擴(kuò)散。在這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響是全局性的，也非常大。這種影響是通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表關(guān)聯(lián)起來(lái)擴(kuò)大的，那么風(fēng)險(xiǎn)也是通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)傳遞擴(kuò)散的。控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上也是控制公共風(fēng)險(xiǎn)的蔓延。從公共風(fēng)險(xiǎn)治理來(lái)看，怎么強(qiáng)調(diào)它的重要性都不為過(guò)。

#07「未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須是雙軌制的」

鳳凰網(wǎng)：一個(gè)健康的房地產(chǎn)生態(tài)應(yīng)該是什么樣的？

劉尚希：房子是必需品，實(shí)際上是一個(gè)剛需。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，它是一個(gè)民生問(wèn)題。有些人買得起房，有些人買不起房，但買不起房的人不能沒(méi)房住。農(nóng)民有宅基地，房子的面積可能比城市里的還大。但問(wèn)題是買不起房的市民怎么辦？一些剛剛參加工作的年輕人買不起房，得有公租房、廉租房等保障房來(lái)保障基本的居住需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)不能只是靠市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，應(yīng)當(dāng)還有一只手——政府這只手。市場(chǎng)、政府兩只手都要發(fā)揮作用。既要有通過(guò)市場(chǎng)途徑提供的住房，也要有通過(guò)政府來(lái)提供的住房，房地產(chǎn)市場(chǎng)毫無(wú)疑問(wèn)就變成了雙軌制。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，并非讓所有人都到市場(chǎng)上去買房子，這對(duì)低收入者是不現(xiàn)實(shí)的。未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，首先是一個(gè)定位的問(wèn)題，必須向雙軌制轉(zhuǎn)型。

房子本身又是資產(chǎn)，具有金融屬性，可估值、可抵押、可交易。有的房子拿來(lái)住，有的拿來(lái)租，滿足一些社會(huì)需要，也是沒(méi)問(wèn)題的。但有些人把房子空置，等著房子升值，從社會(huì)資源來(lái)看，會(huì)造成房產(chǎn)資源和土地資源的浪費(fèi)，需要有相應(yīng)的手段去調(diào)節(jié)。

鳳凰網(wǎng)：房地產(chǎn)稅就是一種調(diào)節(jié)方式？

劉尚希：從理論上看，房地產(chǎn)稅是一個(gè)調(diào)節(jié)手段，也是地方政府籌集收入的一個(gè)手段。房地產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致持有者的成本上升，可能會(huì)減少空置的房產(chǎn)。但一次性有效，并非長(zhǎng)效手段。房地產(chǎn)稅一旦開征，這個(gè)成本是歷史成本，其稅率不可能頻繁調(diào)整，與房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期無(wú)關(guān)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，需要考慮的是怎樣促進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，基于雙軌制的定位，如何讓市場(chǎng)和政府形成合力，構(gòu)建新的合作機(jī)制和新型商業(yè)模式至關(guān)重要。政府既不能搶占市場(chǎng)的空間，還要讓市場(chǎng)充分發(fā)揮作用，我覺得這是當(dāng)前最重要的問(wèn)題。

#08「房子是生活必需品，該買就買」

鳳凰網(wǎng)：從個(gè)體角度來(lái)講，現(xiàn)在適合年輕人出手買房嗎？

劉尚希：這個(gè)很難講，年輕人也不一樣。有城市的年輕人、農(nóng)村的年輕人，有年輕的農(nóng)民在城市里打工的，從年齡來(lái)看，他們都算年輕人。單從收入來(lái)看，有中低收入的，有高收入的，這個(gè)情況千差萬(wàn)別。從個(gè)人抉擇的角度來(lái)看，如果是剛需，經(jīng)濟(jì)上許可，那么你該買就買。

如果從金融、從投資的角度去考慮，那就得掂量掂量了。不同的城市，不同的地塊，不同的區(qū)域，房地產(chǎn)價(jià)格都非常復(fù)雜，很難說(shuō)得清楚。但從整體來(lái)說(shuō)，年輕人工作時(shí)間不長(zhǎng)，積蓄是有限的，現(xiàn)在國(guó)家也在大力提供各種各樣的保障房，可以從租房起步，等到自己有條件了，有實(shí)力了，再去買個(gè)合意的房子。

從目前來(lái)看，一方面，人口長(zhǎng)壽化，老年人口占比越來(lái)越高，另一方面少子化，年輕人占比在下降，城市的存量房實(shí)際上是相對(duì)過(guò)剩的。靜態(tài)來(lái)看，很多城里年輕人的雙方父母可能都有房子，除非他們是低收入者，那就可以去申請(qǐng)政府的保障房。現(xiàn)在要建“好房子”，政策也開始調(diào)整，尤其在鼓勵(lì)生育的政策環(huán)境下，很多配套政策實(shí)際上是有利于大家去買房的。比如契稅的優(yōu)惠范圍已經(jīng)擴(kuò)大了。過(guò)去90平米，現(xiàn)在100多平米也可以，整體來(lái)說(shuō)，年輕人買房子根據(jù)個(gè)人的具體情況去進(jìn)行決策。

#09「按戶籍算，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率不到50%，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大空間」

鳳凰網(wǎng)：下一步，房地產(chǎn)在“止跌回穩(wěn)”的基礎(chǔ)上怎么往前走？

劉尚希：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施要與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，該取消的取消，該保留的保留，該優(yōu)化的優(yōu)化。

按城鎮(zhèn)常住人口去統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在的城市化率是67%，但戶籍城鎮(zhèn)化率只有48%。如果城鎮(zhèn)化率持續(xù)提高，越來(lái)越多的農(nóng)民真正變成了市民，不再是集體經(jīng)濟(jì)成員的身份，那么就要給他們提供平等的公共服務(wù)。從實(shí)際的城市化率視角來(lái)看，城市的商品房庫(kù)存還有消化空間。

真正的農(nóng)民市民化是家庭的遷徙，并非進(jìn)城打工。現(xiàn)在很多家庭是人戶分離的，比如夫妻不在一起，老人子女不在一起。人戶分離帶來(lái)的社會(huì)影響非常大，不能老強(qiáng)調(diào)讓農(nóng)民出去打工，這樣做的代價(jià)就是家庭的不完整，子女、老人長(zhǎng)期分離的這種社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是會(huì)慢慢積累的。家庭是社會(huì)的細(xì)胞，細(xì)胞變異帶來(lái)的社會(huì)后果是不言而喻的。已經(jīng)到了為農(nóng)民家庭遷徙創(chuàng)造條件的時(shí)候了，讓大量漂泊的農(nóng)民工擁有一個(gè)完整的、固定的家。這是增強(qiáng)人民幸福感的重要著力點(diǎn)。

農(nóng)民進(jìn)城落戶的意愿下降，是否意味著城市化到頭了？其實(shí)，背后深層次的因素是不愿意在農(nóng)村的財(cái)產(chǎn)權(quán)利歸零。這個(gè)問(wèn)題，實(shí)際上是農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)所有制，如何通過(guò)改革，讓農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利能通過(guò)市場(chǎng)的方式，變成可估值、可交易、可抵押、可流轉(zhuǎn)。這得有一個(gè)過(guò)程，需要一步一步來(lái)，但需要加快。這對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需，做大內(nèi)循環(huán)也是必不可少的。

從實(shí)際的城市化這個(gè)角度，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還有空間，不是說(shuō)完全到頭了。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在討論的房地產(chǎn)，是城市的房地產(chǎn)，并沒(méi)把超過(guò)50%的農(nóng)村人口考慮進(jìn)來(lái)。如果農(nóng)民市民化，并把他們轉(zhuǎn)變?yōu)橹械仁杖肴后w，他們也有購(gòu)房的需求。在這個(gè)意義上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，有待于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的破解。

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