物業(yè)批量退出：是行業(yè)洗牌、還是騰籠換鳥？讓自退來得更猛烈一些

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根據(jù)網(wǎng)上公開可查信息，萬物云2023年上半年內(nèi)退出89個“盈利低效”、2024年再退53個住宅項目；金科服務2023、2024兩年累計撤場超5500萬平方米低效合約；世茂服務2024年終止6000萬平方米低效合約。

頭部物業(yè)企業(yè)、上市物業(yè)企業(yè)，等小區(qū)青春不再，食之無味后，開始上演勝利大逃亡，其戰(zhàn)略撤退，是業(yè)主拒繳物業(yè)費后導致難以經(jīng)營的惹的禍呢？還是因為享受并揮霍了小區(qū)青春后，業(yè)主要求物業(yè)給小區(qū)逝去的青春付點責任時，要物業(yè)出點美容費、看病費時，就無法談攏，然后業(yè)主們或業(yè)委會非常失望，就要求降價，以便質(zhì)價相符惹的禍呢？

看過相當多案例，物業(yè)無法經(jīng)營，年年“虧本”，宣布退出后，真正由真正的業(yè)主當家做主后，通過精打細算，沒兩三年就扭虧為盈了，且還年年實在投入不少資金改善了小區(qū)硬件和環(huán)境。這樣的例子很多或多，比如自管的如廣州洛濤居北區(qū)、長沙金色比華利等等，業(yè)委會與物業(yè)和諧共治的如西安心晴雅苑、合肥水晶公館等等......

真不知道為啥，專業(yè)的頂流的物業(yè)管不好，反倒是真正自管小區(qū)、真正業(yè)主當家小區(qū)，通過自學，哪怕從小白開始，經(jīng)過幾年努力，也能終成正果，不但收拾好了前期物業(yè)留下的一地雞毛，還讓小區(qū)蒸蒸日上了。當然也有自管后，小區(qū)積累豐厚，又被重新蠶食情況，如網(wǎng)傳長沙東城大廈談自管的離去、商業(yè)物業(yè)卷土重來，好似東城大廈重回混亂！這說明了什么呢？

所以無論是只求企業(yè)利潤和股東回報的物業(yè)主動放棄，還是業(yè)主最終無法喚醒無良物業(yè)，然后只能拒繳督促物業(yè)改正外，這些事情都正在重塑住宅物業(yè)管理市場格局。

這種物業(yè)“跑路”或業(yè)主拒繳物業(yè)費表象背后，實則是行業(yè)價值邏輯的重構(gòu)。當頭部物企選擇用腳投票，業(yè)主選擇拒繳抗爭，留下的不只是小區(qū)短痛和市場空白，更是中小物業(yè)與業(yè)主自治的新機遇。

一、物業(yè)撤場是利好：打破壟斷，激活下沉市場

頭部物業(yè)的撤離，本質(zhì)是市場篩選機制的顯化。長期以來，大型物企憑借開發(fā)商優(yōu)先話語權(quán)搶占市場份額，卻也常因房產(chǎn)依賴病、規(guī)模擴張病、股東利益第一這三大桎梏，而陷入不能獨立運營、貪多糗大不務實務、民生行業(yè)妄想持續(xù)高盈利的三大陷阱中。

財報顯示，部分企業(yè)住宅項目毛利率不足15%，老舊小區(qū)甚至長期依賴母公司補貼“輸血”。當這類“食之無味”的低效項目被剝離，中小物業(yè)企業(yè)獲得了真正的“生存空間”：它們扎根社區(qū)多年，熟悉本地需求，人力成本控制更靈活，反而能在基礎物業(yè)服務中實現(xiàn)微利運營。例如，北京某區(qū)域型物企，通過承接退出企業(yè)的項目，將人均管理面積從8000㎡提升至1.2萬㎡，利潤率反超行業(yè)均值3個百分點。

更重要的是，“去頭部化”為業(yè)主自治，創(chuàng)造了制度試驗場。當市場化物企，因盈利壓力選擇退出，部分小區(qū)開始探索陽光共治、信托透明、業(yè)主自管等等模式。杭州某老小區(qū)，甚至通過業(yè)委會自主招標，引入本地小微企業(yè)提供性價比更高的服務，物業(yè)費收繳率從60%提升至92%。這種“去資本化”的嘗試，恰恰擊中了傳統(tǒng)物管“重收費輕服務”的痛點，讓社區(qū)治理回歸“居民主體”本質(zhì)。

筆者曾經(jīng)的小區(qū)，也是杭州知名地產(chǎn)旗下的一級本地物企管理，但是成效黯然，導致物業(yè)繳費率不足60%，在充分談判后，這家物業(yè)覺得食之無味，最終自愿退出，2017年換了本地初創(chuàng)小物業(yè)后，反而小區(qū)日益改善，業(yè)主繳費率、業(yè)主滿意度半年內(nèi)就雙雙突破80%，最終一直穩(wěn)定在95%以上。

物業(yè)主動撤場也罷，業(yè)主或業(yè)委會降費導致也罷，物業(yè)離場的短痛，只是規(guī)則切換的短暫混亂，長遠看，這個過程正是激活業(yè)主當家意識，同時也讓市場規(guī)則和現(xiàn)實鍛造業(yè)主自治能力的重要契機。經(jīng)過風雨歷練的小區(qū)，業(yè)主們歷經(jīng)痛苦彷徨、學習取經(jīng)、集體共識、集體共建這四個階段后，小區(qū)品質(zhì)和業(yè)主素質(zhì)終將一并升華。

二、從資本獵殺回歸民生

頭部物企戰(zhàn)略收縮，本質(zhì)上是資本利益最大化；另外，也算是對住宅行業(yè)被大型物企或房產(chǎn)物企過度把控的理性糾偏。

過去十年，住宅物業(yè)行業(yè)，或跟隨房產(chǎn)爹沉迷跑馬圈地、或樂當平替哥也罷，紛紛把住宅物業(yè)視為現(xiàn)金流量之王，卻忽視了基礎服務的本質(zhì)。對業(yè)主利益有多忽略，業(yè)主的反噬就會有多無情。

當一個住宅項目，風華正茂，投入很少的時候，利潤多多，不會居安思危，不會豐入簡出，寅吃卯糧；或者明知地產(chǎn)爹移交房產(chǎn)問題多多，不敢指出，只求一起配合開發(fā)商，拖過兩年保修期、拖過八年防水保修期，一切甩給小區(qū)就算勝利；當小區(qū)質(zhì)量問題頻發(fā)，需要投入大量成本維修維護時候，就逃之夭夭，這折射出住宅物業(yè)市場化商業(yè)模型必然失衡宿命。

正如萬物云在退出公告中，實話實說的坦言：“住宅物業(yè)的‘民生屬性’與資本的‘盈利訴求’短期內(nèi)難以調(diào)和。”這是良心發(fā)現(xiàn)，還是酒后吐真言，只保全哥知曉了。

本以為物企上市，在資本市場掙錢后，會來反哺業(yè)主，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：依然是業(yè)主的物業(yè)費養(yǎng)上市公司高管，此外變本加厲地還要給八竿子打不著的人分紅分利，最大贏家還是控股的房企集團，從資本市場和業(yè)主物業(yè)費中，兩頭賣切糕。誠然，好處還是有的：房企錢多多了，可以繼續(xù)玩瘋狂拿地瘋狂推高房價的游戲。

當住宅市場淪為“紅海”，頭部物企加速向商業(yè)寫字樓、城市服務、智慧社區(qū)等高附加值領域遷徙。2024年萬物云新增項目中，商寫及城市服務占比已超60%，金科服務則重點布局產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)，毛利率較住宅項目高出8個百分點。這種騰籠換鳥看似殘酷，實則是讓商業(yè)歸商業(yè)，民生歸民生的時代注腳。

三、住宅物業(yè)市場化必然失靈

頭部物企退出潮，部分非樓盤當然會被當?shù)刂行∥飿I(yè)消化，或者業(yè)主實施自治。其中多數(shù)小區(qū)，終將迎來第二春。

但老舊小區(qū)，或?qū)⒚媾R無人接盤困境。這警示我們：住宅物業(yè)市場化，差不多就是個笑話，每個小區(qū)最后一二十年，多半長期失管，或由地方事業(yè)編或國營物業(yè)保底托管（只保證衛(wèi)生有人清掃）。

深圳某社區(qū)試點“物業(yè)+社區(qū)工作站”協(xié)同模式，通過政府購買服務兜底基礎安保、環(huán)衛(wèi)等剛性需求，再由居民自主選擇增值服務，這種“政府引導+市場補充+居民參與”的多元治理模式，或許為過渡期的服務穩(wěn)定提供了新思路。

結(jié)語：讓物業(yè)撤場來得更猛烈一點吧，行業(yè)進化才剛剛開始

物企批量退出，是過往神操作的必然結(jié)果，除了坦然面對之外，應視其行業(yè)的必要陣痛。資本退潮后，留下的不只是市場的崩塌，更是價值鏈條的重構(gòu)。

浪蕩公子與糟糠之妻，終難成眷屬。中小物業(yè)，或許因此獲得深耕機會，業(yè)主自治也因此獲得實踐土壤。讓頭部物企公子哥，轉(zhuǎn)戰(zhàn)沙場，去尋找他的資本曲線去吧。

當然，這一過程需要政策補位而非越位。既要通過信用評價體系淘汰惡意退出企業(yè)，也要通過資金補貼、技術(shù)賦能支持優(yōu)質(zhì)中小物企成長，更要推動《物業(yè)管理條例》修訂，明確各方權(quán)責邊界。

讓業(yè)主辭退物業(yè)，物業(yè)自退，都成為日常，這不是無序，這才能真正實現(xiàn)住宅物業(yè)市場化。讓頭部物企在高端市場瘋狂掘金，讓中小物業(yè)在民生領域扎根服務精細挖礦，讓業(yè)主自治在制度保障下有序生長。這或許才是住宅物業(yè)行業(yè)從野蠻生長邁向高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。

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