今日地產(chǎn)股井噴上漲，預(yù)示后續(xù)政策有望

幾天前，我在文章《》里做出過(guò)揣測(cè)：預(yù)期新一輪的房地產(chǎn)政策會(huì)比想象的早來(lái)。“政策也許比預(yù)想的要早來(lái)（那么一兩個(gè)周吧），7月15日之后能見(jiàn)分曉”。

今日的資本市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)異動(dòng)，比銀行股的走勢(shì)更猛，港股地產(chǎn)股再度開(kāi)啟全面瘋漲的節(jié)奏，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)指數(shù)整體大漲3.7%，彭博報(bào)道說(shuō)是創(chuàng)下了近9個(gè)月來(lái)的最大漲幅。漲幅4%以上的截了兩屏，龍光集團(tuán)最高沖過(guò)80%，收盤回落到20%。

我沒(méi)弄明白彭博他們是怎么算的，我自己查的今年2月有兩次都超過(guò)了3.7%。但總之，不管怎么說(shuō)，是集體性的“煙屁股行情”又來(lái)了。從前年開(kāi)始，我就偶爾會(huì)在政策窗口期找機(jī)會(huì)參與一下這樣的行情，一年之內(nèi)，這樣的“煙屁股”的行情總會(huì)有那么兩三次，抓到了就喝口湯，但一定要跑得掉。去年6月，我把具體操作寫到了文章里《》，大家可以去看。

不過(guò)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)真的太大了，去年9.24行情之后，我就基本放棄了，純賭博，參與的意義沒(méi)多大，就是玩?zhèn)€刺激。

今天這樣的大漲，結(jié)合著下面我說(shuō)的三個(gè)背景因素，應(yīng)該是大概率資本市場(chǎng)提前嗅到了什么風(fēng)聲。彭博的報(bào)道也暗戳戳說(shuō)了這一點(diǎn)，說(shuō)是下周可能舉行G級(jí)別會(huì)議要提振房地產(chǎn)云云。但具體如何誰(shuí)也不知，姑且當(dāng)“小作文”看看得了。

沿著我之前的邏輯，我們來(lái)梳理下背景，你能發(fā)現(xiàn)，不靠小作文大體上也能做出判斷。我昨天和一位房地產(chǎn)操盤手朋友聊天，談到最近市場(chǎng)賣得很差，我安慰她說(shuō)月底之前一定會(huì)有政策，依據(jù)也是我之前的邏輯，不是“小作文”。

背景因素有三個(gè)。

第一個(gè)是，6月和半年度的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)一定很不好看，會(huì)全面轉(zhuǎn)差。這個(gè)我之前寫了好幾篇文章，尤其在《》里已經(jīng)談到了當(dāng)前的嚴(yán)峻局面：短期樓價(jià)調(diào)整即將破位，快速奔向去年7-8月最差的時(shí)期，顯示去年的9.24政策提振已經(jīng)力竭，如果沒(méi)有新的政策加持，下面的市場(chǎng)會(huì)非常差。

下周就是6月和上半年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)發(fā)布周，應(yīng)該是圓不過(guò)去了。基本結(jié)論一定會(huì)出來(lái)：房地產(chǎn)還沒(méi)有完成“止跌回穩(wěn)”，并且下半年壓力會(huì)進(jìn)一步加大。一方面是房地產(chǎn)本身的壓力加大，居民財(cái)富蒸發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)放大會(huì)加劇消費(fèi)下行；另一方面還想要通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)和投資，這個(gè)壓力會(huì)變得更大。

第二個(gè)背景是，CPI、PPI已經(jīng)出爐的數(shù)據(jù)，顯示需求萎縮得很厲害，要大力對(duì)沖了。

6月公布的CPI是0.1%，連降4個(gè)月后轉(zhuǎn)正了，但還是在0左右趴著，遠(yuǎn)低于國(guó)家制定的2%通脹目標(biāo)。CPI到6月為止，顯示中國(guó)本輪的經(jīng)濟(jì)通S周期已經(jīng)滿了九個(gè)季度。

PPI更加嚇人，6月的PPI是-3.6%，創(chuàng)下2年來(lái)最大跌幅。說(shuō)明了刺激來(lái)刺激去，需求還是起不來(lái)。企業(yè)都在降價(jià)，瘋狂的內(nèi)卷，打價(jià)格戰(zhàn)，各行各業(yè)，汽車、白酒、零售等等，這顯然會(huì)導(dǎo)致企業(yè)下面的利潤(rùn)表進(jìn)一步難看。

之前說(shuō)的飛天茅臺(tái)的價(jià)格，在今年年初還在2200塊左右跌到6月初還基本維持在2000塊以上，但就是在6月10日之后開(kāi)始到月底，連破三大心理關(guān)口：2000、1900、1800。另外，最近輿論最熱的就是阿里、美團(tuán)、京東“中國(guó)三傻”剛剛展開(kāi)的外賣大戰(zhàn)，阿里補(bǔ)貼高達(dá)500億，補(bǔ)到匯豐銀行發(fā)研報(bào)說(shuō)：你每下一單阿里都倒虧3塊，補(bǔ)到股價(jià)一路跌成屎，補(bǔ)到人民日?qǐng)?bào)已經(jīng)出來(lái)點(diǎn)名批評(píng)了。

這些都在說(shuō)明了，需求并沒(méi)有如預(yù)想般提振起來(lái)。真的強(qiáng)勁的話，企業(yè)不需要搞這么大這張的價(jià)格內(nèi)卷，這是根本點(diǎn)，要看到。

第三個(gè)是，本來(lái)也到了政策窗口期。年中結(jié)束，按慣例季度的G層會(huì)議也要召開(kāi)了。對(duì)上半年的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行復(fù)盤，對(duì)下半年的經(jīng)濟(jì)做出安排。市場(chǎng)結(jié)合著上半年的經(jīng)濟(jì)、樓市乃至消費(fèi)的走勢(shì)，做出一些猜測(cè)，也很符合常理。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，我談我的三個(gè)看法。

其一，沒(méi)有房地產(chǎn)真的不行。重新要房地產(chǎn)翻頭上漲當(dāng)然不好——事實(shí)上，別天真了，也根本不可能。當(dāng)前房地產(chǎn)走到這個(gè)形勢(shì)，已經(jīng)是神仙難為了，良好的政策窗口期早就錯(cuò)過(guò)了，現(xiàn)在只能是熬。熬不過(guò)去，你就破產(chǎn)，非常現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題——但是沒(méi)有了房地產(chǎn)也真的不行。我前文說(shuō)過(guò)了，中國(guó)的居民家庭在這個(gè)經(jīng)濟(jì)階段所有的財(cái)富都是建立在房地產(chǎn)之上的，房地產(chǎn)是“基石”，這個(gè)基石抽掉了，所有人都會(huì)變窮，包括沒(méi)房子的人。變窮了就沒(méi)有消費(fèi)，消費(fèi)能力沒(méi)有，消費(fèi)意愿也沒(méi)有。有錢的人會(huì)往外跑，也不會(huì)留下來(lái)消費(fèi)，更不會(huì)留下來(lái)投資。想改變這一點(diǎn)，就要穩(wěn)住，花大力氣穩(wěn)住，讓居民的預(yù)期變得穩(wěn)定。去年9.24-今年5月，這段時(shí)間是階段性成功了，但是在關(guān)稅貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)之后，政策太慢了，導(dǎo)致了“政策即賣出”的效果開(kāi)始變強(qiáng)，6月以來(lái)，深圳二手房的掛牌量史上第一次開(kāi)始向著7萬(wàn)套逼近。這段時(shí)間以來(lái)，越來(lái)越多的粉絲又重新回到了去年7-8月間的“焦慮 恐慌”狀態(tài)，他們向我反饋，自己的房子價(jià)格已經(jīng)跌破了去年的最低點(diǎn)，不知道下面何時(shí)是個(gè)底，又舍不得割肉賣掉。

這個(gè)后果持續(xù)下去很令人擔(dān)憂，政策需要在一個(gè)更長(zhǎng)的時(shí)間段內(nèi)，穩(wěn)定居民和企業(yè)預(yù)期，而不是短期瘋一下。比如非常簡(jiǎn)單的一點(diǎn)，CPI既然是按照官方目標(biāo)是2%，那就千方百計(jì)推到2%再說(shuō)，這首先需要你進(jìn)行超大幅度的降息，而不是每次一丟丟羊拉屎一樣。

其二，較大級(jí)別的政策大概率會(huì)出臺(tái)。這一點(diǎn)就是不討論“小作文”，我認(rèn)為也非常合乎邏輯，所有的數(shù)據(jù)都顯示需要新的政策了。房地產(chǎn)的政策目前有必要繼續(xù)出，官方的工具箱里也有能力繼續(xù)出——比如一線城市北上深，限購(gòu)還沒(méi)有完全放開(kāi)（這其實(shí)是很荒謬的，也許除了韓國(guó)，全世界都難再找到第二例吧）。

但具體是什么內(nèi)容、以什么形式出臺(tái)，我就不知道了。我個(gè)人期望，是能夠盡快的繼續(xù)大降息，把所有的房地產(chǎn)管制政策一刀切的砍掉。但估計(jì)比較懸。

其三，對(duì)政策力度不要抱太高期待。從今天地產(chǎn)股的上漲烈度來(lái)看，雖然很不錯(cuò)，但其實(shí)遠(yuǎn)低于去年。之前但有政策傳聞，像融創(chuàng)、世茂、龍光、佳兆業(yè)經(jīng)常都是單日翻倍，50%都是稀松平常，凡是去年參與過(guò)9.24行情的應(yīng)該都有體會(huì)。

這個(gè)也許暗示了政策預(yù)期，我個(gè)人是覺(jué)得政策在中大級(jí)別力度的概率比較可能，當(dāng)然我不是依據(jù)股價(jià)波動(dòng)這一點(diǎn)來(lái)做的揣測(cè)。我判斷的原因在于，目前這個(gè)階段來(lái)看，政策層對(duì)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的判斷也許存在著分歧，這是重要的考察點(diǎn)。從同比來(lái)看，今年大中城市房地產(chǎn)的新房成交量，雖然還在跌但是跌幅顯著收窄，一線城市成交量則都是同比出現(xiàn)了雙位數(shù)上漲，令官方鼓舞。尤其是賣地收入，中指研究院數(shù)據(jù)稱，上半年全國(guó)300城宅地在出讓面積同比下跌5.5%的情況下，出讓金總額反而同比增長(zhǎng)了27.5%，達(dá)到8598億元。這些數(shù)據(jù)，也許會(huì)讓各地城市覺(jué)得，房地產(chǎn)還可以繼續(xù)觀察一段時(shí)間，再做決斷。

基于此，我個(gè)人是不敢抱非常高的期待的，不太可能有去年的9.24行情再給你來(lái)一輪。進(jìn)一步說(shuō)，到目前為止，國(guó)家對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度，給市場(chǎng)的感覺(jué)都可以說(shuō)是“非常矛盾”的：離開(kāi)了房地產(chǎn)，不行，重新撬起房地產(chǎn)，更不行……搞不懂，不說(shuō)了。

對(duì)開(kāi)發(fā)商的童鞋而言，當(dāng)然可以提前摩拳擦掌準(zhǔn)備好了，管它是臺(tái)風(fēng)還是大風(fēng)，反正，只要有風(fēng)就是好風(fēng)，就要抓住！趁機(jī)多賣點(diǎn)樓多搞點(diǎn)業(yè)績(jī)！

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