成都哪里房子最不好賣，真的一目了然！

現在成都的房子，不同于前幾年混亂的價格體系，現在哪些房子不好賣，真的一目了然。

說以前定價體系混亂，是因為一些配套差，交通不便的郊區光靠炒概念，可以賣到比核心城區還貴。

現在，但凡腦子靈活點或者有點判斷力的購房者，對概念這玩意都基本不買賬了！

因為大家都感覺到了一個明顯的趨勢，但凡在成都不好租的房子，基本都不好賣！

而不好租的房子，基本上都是配套差，交通不便的非核心城區小區。

還是用目前討論度最高的五城區、高新區、天府新區來做比較。

租賃市場，表現不佳的天府新區，在租金已經很便宜的情況下，房子依然不好租。同樣在二手房市場，掛牌量較大的情況下，天府新區的二手房也不好賣。

而二手房賣得最好的成華區，在租賃市場表現同樣出色。

這篇文章，我第一個想要告訴大家的觀點是：房子有人租就有人買，未來買房要重視房子在租賃市場表現。

就在我寫文章前，又去看了一下各區以前討論度比較高的熱門小區。

最容易看出趨勢的還是天府新區。

類似于天西、天東這種核心板塊，幾個月連一套成交都沒有的二手房小區不在少數，而這些小區無一例外租金表現都不佳。

說句題外話，對于這類流動性壓力大的小區，早點賣就是少虧。

因為對于價格漲跌來說，最本質的就是把握供需關系，漲價或降價，都是供需變化帶來的結果而已。

邏輯鏈條是：供需關系變化→漲價或者降價

流動性壓力下，很多房東硬撐不愿意降價，堅持的意義真不大，因為供應量會越壓越大，出手的難度也會同比例增加。

我每次喜歡提前分析成都樓市的趨勢，對于重視租金的觀點，其實在去年分析文章里我也已經提到過。

（購房者很難真正多角度地去了解成都樓市，建議去微信公眾號“不魚說房”看看，整理了很多專業的成都樓市分析和成都規劃信息！）

去年其實還是有人反駁認為租金不重要，目前看基本上說租金不重要的都開始閉嘴了。

而今天，基于去年對租金的分析文章，我想輸出的第二個觀點，也是對未來成都樓市的一個新判斷趨勢是。

未來幾年，成都會進入到一個租房繁榮的時代，不少在成都有居住需求的人，會考慮先租房而非買房的比例會不斷增加。

一方面長期低生育率與人口結構的變化，會讓以婚房、學區房為標志的剛性需求高峰成為過去時。

另一方面，目前就業穩定性與收入增長的預期并不高。在飯碗是否牢靠、未來收入能否持續覆蓋月供的擔憂下，購房這種動輒掏空“六個錢包”并綁定未來二三十年現金流的行為，其決策門檻就被無限拔高，先租房等等在買房，會逐步成為很多人認為最安全、最務實的選擇。

而租房市場的繁榮，會導致二手房市場賣方的壓力進一步增加。

核心城區擁有稀缺資源（交通、配套）的優質物業，依然保持著較強的抗跌性甚至局部微漲的潛力。而交通不便、配套欠缺、供應量巨大的郊區，則面臨更大的價格下行壓力和去化困難。

這種分化會對成都房產的真實價值進行殘酷篩選。

在我看來，租金表現好的房子不一定能漲，但租金表現差的房子，房價下行壓力一定大。